In questa pagina sono disponibili un modello Word e un PDF editabile per predisporre un contratto preliminare di compravendita immobiliare tra privati. Con il preliminare, detto anche compromesso, venditore e acquirente assumono l’obbligo di concludere successivamente il contratto definitivo, mentre il trasferimento della proprietà avviene soltanto con quest’ultimo.
I documenti disponibili sono fac simile liberamente adattabili e non moduli ufficiali. La versione Word è preferibile quando occorre modificare clausole e condizioni; il PDF permette invece di compilare i campi predisposti mantenendo la struttura del modello.
Fac Simile Contratto Preliminare di Compravendita Word
Il modello Word può essere personalizzato inserendo i dati delle parti, le informazioni sull’immobile, il prezzo, le modalità di pagamento, l’eventuale caparra o acconto e il termine previsto per il contratto definitivo.
Modello Contratto Preliminare di Compravendita PDF Editabile
Il PDF editabile consente di compilare direttamente i campi predisposti. Se è necessario modificare il testo delle clausole, e non soltanto inserire i dati mancanti, è preferibile utilizzare la versione Word.
Quando Utilizzare il Contratto Preliminare di Compravendita
Il contratto preliminare viene utilizzato quando venditore e acquirente hanno raggiunto un accordo sull’immobile e sulle condizioni essenziali della vendita, ma il trasferimento della proprietà sarà perfezionato in un momento successivo. Il preliminare non trasferisce quindi la proprietà dell’immobile, ma obbliga le parti a stipulare il contratto definitivo.
Per il contratto preliminare è particolarmente importante l’articolo 1351 del Codice civile, secondo il quale il preliminare è nullo se non viene stipulato nella stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo. Nel caso della compravendita immobiliare deve quindi essere redatto per iscritto.
Il preliminare non deve essere confuso con la proposta di acquisto immobiliare. La proposta, finché non viene accettata, vincola normalmente chi la formula secondo le condizioni e il periodo di irrevocabilità eventualmente previsti. Una proposta completa, una volta accettata dal venditore, può già assumere gli effetti di un contratto preliminare e vincolare entrambe le parti.
Se l’acquisto dipende dall’ottenimento di un finanziamento, è opportuno formulare con precisione la relativa condizione sospensiva, indicando anche il termine entro il quale deve essere ottenuto il mutuo. In questi casi può essere utile uno specifico modello di proposta di acquisto vincolata al mutuo.
Come Compilare il Preliminare
Prima della firma è necessario verificare che il documento descriva esattamente l’accordo raggiunto. In particolare è opportuno indicare:
- Dati delle parti: nome e cognome, luogo e data di nascita, residenza e codice fiscale del promittente venditore e del promissario acquirente.
- Immobile: indirizzo, dati catastali, pertinenze e ogni altro elemento utile a identificare senza ambiguità il bene promesso in vendita.
- Titolo di provenienza e situazione dell’immobile: devono essere verificate proprietà, eventuali ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, servitù, locazioni e altri vincoli rilevanti.
- Prezzo: indicare il corrispettivo complessivo e le modalità con cui sarà pagato.
- Caparra e acconti: precisare espressamente a quale titolo vengono corrisposte le somme prima del rogito.
- Contratto definitivo: stabilire la data o il termine entro il quale dovrà essere stipulato e, quando già individuato, il notaio incaricato.
- Consegna: indicare quando avverranno consegna e immissione nel possesso, soprattutto se viene prevista una data diversa da quella del contratto definitivo.
- Condizioni: inserire eventuali condizioni sospensive, per esempio quella relativa all’ottenimento del mutuo.
L’indicazione del termine per il contratto definitivo è fortemente consigliata, ma la sua assenza non determina automaticamente la nullità del preliminare. Occorre inoltre distinguere una semplice data prevista per il rogito da un termine al quale le parti intendono attribuire carattere essenziale, perché le conseguenze dell’inosservanza possono essere diverse.
Clausole del Modello da Verificare Prima della Firma
Il fac simile deve essere adattato e non utilizzato compilando automaticamente ogni clausola. In particolare, il PDF disponibile qualifica il termine previsto per il rogito come termine essenziale. Questa formulazione deve essere mantenuta soltanto quando corrisponde effettivamente alla volontà delle parti.
Il PDF contiene inoltre una penale per il ritardo imputabile al venditore e una clausola con cui quest’ultimo assume specifici impegni relativi alla conformità degli impianti. Anche queste condizioni devono essere mantenute soltanto se sono state effettivamente concordate.
Nella clausola relativa al saldo del prezzo il PDF utilizza inoltre l’espressione pagamento “in contanti”. Il campo deve essere adattato alla modalità di pagamento realmente concordata e il pagamento deve in ogni caso rispettare la disciplina vigente sull’utilizzo del denaro contante. Per una compravendita immobiliare è quindi necessario indicare correttamente bonifici, assegni o gli altri strumenti effettivamente utilizzati.
Caparra Confirmatoria, Acconto e Inadempimento
È importante specificare con precisione se una somma viene versata come acconto sul prezzo oppure come caparra confirmatoria, perché le due qualificazioni producono conseguenze differenti.
La caparra confirmatoria è disciplinata dall’articolo 1385 del Codice civile. Se risulta inadempiente la parte che ha versato la caparra, l’altra può recedere dal contratto trattenendola. Se è inadempiente chi l’ha ricevuta, la controparte può recedere chiedendo il doppio della caparra. La parte non inadempiente può, in alternativa, domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto secondo le regole generali e chiedere il risarcimento del danno.
Diversa è la caparra penitenziale, collegata a un diritto di recesso convenzionalmente previsto dalle parti. Per questo motivo nel preliminare non è opportuno utilizzare indistintamente termini come “caparra”, “acconto” o “anticipo”.
Se una parte si rifiuta di stipulare il definitivo e ne ricorrono i presupposti, l’altra può inoltre chiedere al giudice, ai sensi dell’articolo 2932 del Codice civile, una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. In alternativa può ricorrere ai rimedi previsti per l’inadempimento, tenendo conto anche delle clausole e della caparra eventualmente pattuite.
Registrazione del Preliminare e Imposte
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione è dovuta l’imposta di registro in misura fissa di 200 euro, oltre all’imposta di bollo dovuta secondo le regole applicabili.
Dal 1° gennaio 2025 è cambiata anche la tassazione delle somme previste nel preliminare. In presenza di caparra confirmatoria o di acconti di prezzo non soggetti a IVA si applica l’aliquota dello 0,5%, oppure la minore imposta applicabile al contratto definitivo. L’imposta proporzionale versata viene imputata all’imposta principale dovuta in sede di registrazione del contratto definitivo. Nei casi in cui gli acconti siano soggetti a IVA, il trattamento fiscale deve essere verificato in relazione alla specifica compravendita.
Per le scritture private che rientrano nella procedura è possibile utilizzare il servizio telematico RAP dell’Agenzia delle Entrate. Informazioni, modello e istruzioni aggiornate sono disponibili nella pagina ufficiale dedicata alla registrazione del contratto preliminare di compravendita con modello RAP. Quando il preliminare viene stipulato con l’intervento del notaio, gli adempimenti di registrazione vengono eseguiti nell’ambito della procedura notarile.
Registrazione e Trascrizione del Preliminare non Sono la Stessa Cosa
La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate costituisce un adempimento fiscale e non deve essere confusa con la trascrizione nei registri immobiliari. La trascrizione offre una tutela ulteriore nei confronti di vicende successive riguardanti l’immobile e richiede un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate, quindi l’intervento del notaio.
La trascrizione può essere particolarmente utile quando tra preliminare e rogito trascorre molto tempo, quando vengono versate somme rilevanti o quando esistono circostanze che rendono opportuno proteggere maggiormente il promissario acquirente. Maggiori informazioni sono disponibili nella guida del Consiglio Nazionale del Notariato dedicata alla tutela e alla trascrizione del preliminare.
Il semplice fac simile scaricabile da questa pagina non è inoltre sufficiente nei casi in cui la legge richiede l’intervento notarile. Tra questi rientrano, quando ricorrono i presupposti previsti dalla disciplina speciale, i preliminari aventi a oggetto immobili da costruire promessi in vendita a persone fisiche, per i quali sono previste specifiche forme e garanzie a tutela dell’acquirente.
Firma, Consegna e Modifica della Data del Rogito
Dopo avere completato e verificato tutte le clausole, il preliminare deve essere sottoscritto dalle parti. È opportuno che ciascuna conservi una copia completa firmata, insieme agli allegati richiamati nel contratto e alla documentazione relativa ai pagamenti effettuati.
Se dopo la firma entrambe le parti intendono modificare la data stabilita per il contratto definitivo, è consigliabile formalizzare per iscritto il nuovo accordo. A questo scopo può essere utilizzato il fac simile per il posticipo della data del rogito, verificando prima se il termine indicato nel preliminare sia stato qualificato come essenziale e se la modifica comporti ulteriori conseguenze contrattuali o fiscali.