In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un PDF editabile per comunicare all’amministratore di condominio il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare. Il modello è predisposto per indicare i dati del proprietario cedente, del nuovo titolare, dell’immobile e della data dalla quale decorre il cambiamento.
Anche se l’immobile è locato, il documento disponibile è rivolto all’amministratore e non sostituisce la comunicazione da inviare al conduttore e il modello RLI previsto per gli adempimenti presso l’Agenzia delle Entrate.
Fac simile Word per l’amministratore di condominio
Il modello Word può essere modificato inserendo i dati delle parti, l’identificazione catastale dell’unità immobiliare e la data del trasferimento.
Modulo PDF editabile per comunicare il cambio di proprietà
Il PDF contiene campi compilabili e può essere completato al computer prima della stampa e della firma.
Quale comunicazione utilizzare
| Destinatario | Documento da utilizzare |
|---|---|
| Amministratore di condominio | Il fac simile Word o PDF disponibile in questa pagina, destinato all’aggiornamento della titolarità dell’unità immobiliare. |
| Conduttore dell’immobile | Una comunicazione distinta che identifichi il nuovo locatore e indichi da quando e con quali modalità dovranno essere pagati i canoni. Il modello scaricabile in questa pagina non è predisposto per questo scopo. |
| Agenzia delle Entrate | Il modello ufficiale RLI o il servizio RLI web per comunicare il subentro nel contratto registrato. Il fac simile rivolto all’amministratore non può sostituirlo. |
Se l’amministratore richiede tutti i dati relativi al proprietario, agli eventuali titolari di diritti personali di godimento e all’unità immobiliare, può essere necessario compilare anche la specifica scheda per l’anagrafe condominiale.
Come compilare il fac simile
Il documento deve consentire all’amministratore di identificare senza incertezze l’unità immobiliare e i soggetti interessati. Prima della firma occorre completare almeno i seguenti dati:
- nome, cognome, codice fiscale, luogo e data di nascita del proprietario cedente;
- tipologia e indirizzo dell’unità immobiliare e denominazione o indirizzo del condominio;
- foglio, particella e subalterno catastali;
- nome, cognome, codice fiscale, residenza, luogo e data di nascita del nuovo proprietario;
- data dalla quale il nuovo proprietario ha acquistato la titolarità dell’immobile;
- luogo, data e firma del dichiarante.
Se vi sono più cedenti o più acquirenti, devono essere indicati tutti i soggetti interessati e le rispettive quote. Il riferimento normativo corretto da riportare nell’oggetto è articolo 1130, primo comma, numero 6, del Codice civile, relativo alla tenuta e all’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale.
La comunicazione deve limitarsi ai dati necessari. Una generica autorizzazione al trattamento dei dati personali non è ciò che rende valido l’aggiornamento, poiché l’amministratore tratta le informazioni indispensabili all’adempimento dei propri obblighi. Non è quindi opportuno trasmettere dati estranei alla gestione condominiale.
Termine, invio e documentazione da allegare
L’articolo 1130, primo comma, numero 6, del Codice civile stabilisce che ogni variazione dei dati contenuti nel registro di anagrafe condominiale deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro 60 giorni. In caso di comunicazione mancante o incompleta, l’amministratore può richiedere le informazioni necessarie con raccomandata e, trascorsi 30 giorni senza una risposta completa, acquisirle direttamente addebitandone il costo ai responsabili.
Il fac simile può essere inviato tramite PEC a un indirizzo PEC dell’amministratore, raccomandata con avviso di ricevimento oppure consegnato a mano facendosi rilasciare una copia datata e firmata per ricevuta. Anche la posta elettronica ordinaria può essere utilizzata se accettata dall’amministratore, ma offre una prova meno solida dell’avvenuta ricezione.
Per il proprietario cedente esiste un’ulteriore precauzione. L’articolo 63, quinto comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che chi trasferisce il diritto sull’unità immobiliare resti obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi condominiali maturati fino alla trasmissione all’amministratore della copia autentica del titolo. Il solo fac simile, quindi, potrebbe non essere sufficiente a far cessare questa responsabilità. Nella prassi può essere utilizzata anche una dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio, come spiegato nella guida del Consiglio Nazionale del Notariato sulla vita in condominio. È opportuno concordare con il notaio quale documento trasmettere, evitando di inviare indiscriminatamente l’intero atto se contiene dati non necessari.
Cosa succede al contratto di locazione
La vendita o la donazione dell’immobile non scioglie automaticamente il contratto di locazione. In base agli articoli 1599 e 1602 del Codice civile, quando la locazione è opponibile all’acquirente, il nuovo proprietario subentra dal giorno dell’acquisto nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto. È rilevante che la locazione abbia data certa anteriore al trasferimento; per le locazioni immobiliari di durata superiore a nove anni occorre considerare anche la trascrizione ai fini dell’opponibilità oltre il novennio.
Nelle locazioni urbane è nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto per il solo fatto della vendita dell’immobile. È diverso il caso in cui il locatore neghi il rinnovo di una locazione abitativa alla prima scadenza perché intende vendere: ciò è possibile soltanto nei casi e con il preavviso previsti dall’articolo 3 della Legge 431/1998.
Il conduttore non gode di un diritto di prelazione in ogni vendita. Nelle locazioni abitative tale diritto ricorre, in particolare, nella specifica ipotesi di diniego del rinnovo alla prima scadenza per vendita prevista dalla Legge 431/1998. Per gli immobili destinati a uso diverso dall’abitazione si applicano regole e condizioni differenti. Prima di inviare un’offerta al conduttore è quindi necessario verificare se ricorrono i presupposti descritti nella pagina dedicata alla lettera di prelazione dell’inquilino.
Comunicazione all’inquilino e modello RLI
Il conduttore dovrebbe essere informato tempestivamente del cambio di proprietario con una comunicazione separata e tracciabile. La lettera deve riportare i dati del precedente e del nuovo locatore, l’indirizzo dell’immobile, gli estremi del contratto registrato, la data del subentro, i nuovi recapiti e le eventuali coordinate bancarie per il pagamento. Per ridurre il rischio di contestazioni o frodi, è preferibile che il cambio delle modalità di pagamento sia confermato congiuntamente dal cedente e dall’acquirente oppure accompagnato da documentazione che consenta al conduttore di verificarlo.
Per un contratto registrato, il subentro del nuovo locatore deve essere comunicato anche all’Agenzia delle Entrate mediante RLI. Nelle ordinarie ipotesi di trasferimento della proprietà, l’adempimento si indica come “Subentro”, codice 6, specificando come tipologia il codice 2 relativo al trasferimento di uno o più diritti reali sull’immobile locato. Il subentro derivante direttamente dal trasferimento non coincide con una cessione volontaria del contratto e non comporta l’imposta di registro fissa prevista per quest’ultima. Il modello e le istruzioni aggiornate sono disponibili nella sezione ufficiale dell’Agenzia delle Entrate dedicata al modello RLI.
Se il nuovo proprietario intende scegliere la cedolare secca, deve inoltre verificare le condizioni dell’opzione e l’ordinario termine di 30 giorni decorrente dal subentro. In presenza di comproprietà, successioni o trasferimenti parziali è opportuno controllare le istruzioni applicabili al caso concreto o rivolgersi all’ufficio competente.