In questa pagina sono disponibili un modello di compromesso per acquisto casa in formato Word e un fac simile PDF editabile. Il compromesso, tecnicamente contratto preliminare di compravendita, impegna venditore e acquirente a stipulare successivamente il contratto definitivo.
I modelli sono fac simile da adattare all’immobile e agli accordi raggiunti, non moduli ufficiali obbligatori. Prima della firma è importante verificare con attenzione proprietà, dati catastali e urbanistici, eventuali gravami, somme versate e condizioni che possono incidere sull’acquisto, in particolare quando il contratto è subordinato all’ottenimento di un mutuo.
Fac Simile Compromesso Acquisto Casa Word da Stampare
Il modello Word può essere scaricato e modificato inserendo i dati delle parti, la descrizione dell’immobile, il prezzo, le modalità di pagamento, le eventuali somme versate a titolo di caparra o acconto e il termine previsto per il rogito.
Fac Simile Compromesso Acquisto Casa PDF Editabile
Il modello PDF editabile permette di compilare il compromesso con i dati necessari prima della stampa e della sottoscrizione.
Come Funziona il Compromesso di Vendita
Il contratto preliminare, comunemente chiamato compromesso, viene utilizzato quando venditore e acquirente hanno raggiunto un accordo ma il trasferimento della proprietà non può o non deve avvenire immediatamente. Può accadere, per esempio, perché l’acquirente deve ottenere un finanziamento, il venditore deve liberare l’immobile oppure sono necessari ulteriori adempimenti prima del rogito.
Con il preliminare le parti assumono l’obbligo di stipulare in futuro il contratto definitivo. La proprietà dell’immobile non viene quindi trasferita con il compromesso, ma soltanto con il successivo atto definitivo.
Il preliminare immobiliare deve avere forma scritta. L’articolo 1351 del Codice Civile stabilisce infatti che il contratto preliminare è nullo se non viene concluso nella stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo.
La presenza di una caparra confirmatoria è frequente, ma non è necessaria affinché esista un valido contratto preliminare. Le parti possono anche prevedere un acconto sul prezzo oppure non effettuare alcun pagamento al momento della firma.
Compromesso e Proposta di Acquisto
Il compromesso non deve essere confuso con la proposta di acquisto immobiliare. La proposta nasce normalmente come dichiarazione dell’aspirante acquirente e può essere formulata come irrevocabile per un determinato periodo.
Quando il venditore accetta una proposta che contiene già tutti gli elementi necessari dell’accordo e l’accettazione viene portata a conoscenza del proponente, può essersi già formato un contratto preliminare vincolante. Non è quindi sempre corretto considerare la proposta una semplice fase priva di conseguenze giuridiche in attesa del successivo compromesso.
Per questo motivo, prima di sottoscrivere una proposta è importante verificare prezzo, immobile, pagamenti, eventuali condizioni sospensive e conseguenze dell’accettazione. Se l’acquisto dipende dall’ottenimento di un mutuo, la relativa condizione deve essere formulata con precisione, indicando quando possibile termine e caratteristiche essenziali del finanziamento richiesto.
Cosa Inserire nel Compromesso di Acquisto Casa
Il preliminare deve individuare con sufficiente precisione le parti, l’immobile e il prezzo concordato. Nella pratica è opportuno indicare anche tutti gli altri aspetti necessari per evitare incertezze al momento del rogito.
- dati anagrafici e fiscali del venditore e dell’acquirente;
- indirizzo e descrizione dell’immobile;
- dati catastali disponibili e pertinenze comprese nella vendita;
- titolo di provenienza dell’immobile;
- prezzo complessivo della compravendita;
- modalità e scadenze dei pagamenti;
- eventuali somme già corrisposte, specificando chiaramente se costituiscono caparra confirmatoria, caparra penitenziale o acconto sul prezzo;
- situazione relativa a ipoteche, pignoramenti, trascrizioni o altri gravami;
- eventuali condizioni alle quali è subordinato l’accordo;
- termine previsto per la stipula del contratto definitivo;
- modalità e data previste per la consegna dell’immobile;
- eventuali accordi relativi a spese, imposte e mediazione;
- data e firme delle parti.
Indicare la data entro la quale stipulare il definitivo è fortemente consigliato, ma la sua mancanza non rende automaticamente nullo il preliminare. Gli elementi essenziali sono invece il consenso delle parti, l’individuazione o determinabilità del bene e il prezzo.
Per una formulazione più articolata delle clausole può essere utile anche il fac simile di contratto preliminare di compravendita.
Caparra Confirmatoria, Acconto e Caparra Penitenziale
È essenziale specificare nel contratto a quale titolo viene versata ogni somma, perché caparra e acconto producono conseguenze diverse.
Con la caparra confirmatoria, disciplinata dall’articolo 1385 del Codice Civile, se risulta inadempiente la parte che l’ha versata, l’altra può recedere trattenendola. Se è inadempiente la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere chiedendone il doppio. La parte non inadempiente può, in alternativa, chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto secondo le regole generali, con eventuale risarcimento del danno.
L’acconto costituisce invece un’anticipazione del prezzo e non attribuisce automaticamente le conseguenze previste per la caparra confirmatoria.
La caparra penitenziale, prevista dall’articolo 1386 del Codice Civile, presuppone invece che sia stato attribuito un diritto di recesso e rappresenta il corrispettivo per il suo esercizio. Se recede chi ha versato la caparra, la perde; se recede chi l’ha ricevuta, deve restituirne il doppio.
APE e Controlli sull’Immobile
Prima del preliminare non è sufficiente controllare soltanto indirizzo e dati catastali. È opportuno verificare il titolo di proprietà del venditore, le risultanze dei registri immobiliari, la situazione urbanistica e catastale, eventuali vincoli o gravami e la documentazione condominiale quando pertinente.
Per gli edifici soggetti alla disciplina energetica, il proprietario deve rendere disponibile l’Attestato di Prestazione Energetica al potenziale acquirente all’avvio delle trattative e consegnarlo alla loro conclusione. La disciplina relativa alle dichiarazioni e all’allegazione dell’APE al contratto definitivo è distinta da quella del semplice preliminare.
Registrazione del Compromesso
Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. Lo stesso termine rileva quando il preliminare deriva dall’accettazione di una proposta che, per il suo contenuto, determina già la conclusione dell’accordo.
La registrazione può essere richiesta anche telematicamente attraverso il servizio Registrazione Atti Privati (RAP) dell’Agenzia delle Entrate, utilizzabile per i contratti preliminari di compravendita. Se l’atto è stipulato dal notaio, è quest’ultimo a provvedere agli adempimenti di registrazione di sua competenza.
Per la registrazione è prevista l’imposta fissa di registro di 200 euro. Dal 1° gennaio 2025, per effetto delle modifiche introdotte dal D.Lgs. 139/2024, sulle somme previste come caparra confirmatoria e sugli acconti non soggetti a IVA si applica in generale l’aliquota dello 0,5%, nei limiti stabiliti dalla disciplina dell’imposta dovuta per il contratto definitivo. Gli acconti soggetti a IVA seguono invece regole fiscali differenti. Possono inoltre essere dovute l’imposta di bollo e altre somme in relazione alla forma e al contenuto dell’atto.
Registrazione e Trascrizione Non Sono la Stessa Cosa
La registrazione fiscale del preliminare è obbligatoria, mentre la trascrizione nei Registri Immobiliari svolge una funzione diversa. La trascrizione rende il preliminare opponibile ai terzi e tutela il promissario acquirente rispetto a determinate formalità pregiudizievoli successive, come una nuova vendita, un’ipoteca o un pignoramento trascritti contro il venditore.
Per trascrivere il preliminare è necessario l’intervento del notaio, perché il contratto deve risultare da atto pubblico o scrittura privata autenticata. La trascrizione può essere particolarmente opportuna quando tra preliminare e definitivo trascorre molto tempo, vengono versate somme consistenti oppure esiste un rischio concreto legato alla situazione patrimoniale del venditore. Ulteriori indicazioni sono disponibili nella guida del Consiglio Nazionale del Notariato sul contratto preliminare.
Preliminare per un Immobile da Costruire
Il fac simile disponibile in questa pagina non deve essere utilizzato senza verifiche per l’acquisto da un costruttore di un immobile ancora da costruire. Quando ricorrono i presupposti del D.Lgs. 122/2005 e il titolo abilitativo edilizio è stato richiesto o presentato dal 16 marzo 2019, il preliminare deve essere stipulato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, con intervento del notaio.
In questi casi la legge prevede inoltre specifiche garanzie a tutela dell’acquirente, tra cui, quando applicabili, la fideiussione sulle somme riscosse dal costruttore e la successiva polizza assicurativa decennale. Un normale fac simile sottoscritto privatamente non è quindi sufficiente.
Cosa Succede se una Parte Non Rispetta il Compromesso
Se una parte non adempie agli obblighi assunti, le conseguenze dipendono dal contenuto del contratto, dall’eventuale caparra e dal tipo di inadempimento.
Quando ne ricorrono i presupposti, l’articolo 2932 del Codice Civile consente alla parte adempiente di chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso. Non si tratta quindi di un trasferimento automatico della proprietà per il solo fatto dell’inadempimento.
In alternativa, nei casi previsti, la parte interessata può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni oppure utilizzare i rimedi collegati alla caparra confirmatoria. Proprio perché la firma del preliminare crea obblighi giuridici rilevanti, per operazioni di valore elevato, immobili con situazioni complesse o pagamenti importanti prima del rogito è prudente sottoporre il testo a un professionista prima della sottoscrizione.