In questa pagina sono disponibili un fac simile Word di proposta di acquisto immobiliare e un modello PDF da compilare. La proposta consente al potenziale acquirente di indicare per iscritto l’immobile che intende acquistare, il prezzo offerto, le modalità di pagamento e le eventuali condizioni dell’operazione.
Si tratta di fac simile liberi e non di moduli ufficiali obbligatori. Il PDF disponibile è denominato “proposta irrevocabile di acquisto tra privati”: prima di utilizzarlo è quindi importante verificare se si intende effettivamente assumere un impegno irrevocabile per il periodo indicato. L’accettazione del venditore può inoltre determinare la conclusione di un contratto preliminare già vincolante.
Fac Simile Proposta di Acquisto Immobiliare Word
Il modello Word può essere scaricato e modificato inserendo i dati delle parti, l’identificazione dell’immobile, il prezzo, le modalità di pagamento, il termine per l’accettazione e le eventuali condizioni alle quali è subordinato l’acquisto.
Modello Proposta di Acquisto tra Privati PDF Editabile
Il file PDF disponibile è un modello di proposta irrevocabile di acquisto tra privati. L’irrevocabilità produce conseguenze specifiche per il proponente: il termine entro il quale il venditore può accettare deve quindi essere compilato con attenzione.
Come Funziona la Proposta di Acquisto Immobiliare
La proposta di acquisto è la dichiarazione con cui il potenziale acquirente offre di comprare un determinato immobile a un certo prezzo e alle condizioni indicate nel documento. Finché il venditore non accetta, la proposta non vincola quest’ultimo.
Non è però corretto considerare ogni proposta automaticamente irrevocabile. In base alle regole generali del Codice Civile, la proposta può essere revocata nei limiti previsti dall’articolo 1328. Se invece l’acquirente si obbliga espressamente a mantenerla ferma per un determinato periodo, trova applicazione l’articolo 1329 sulla proposta irrevocabile e una revoca effettuata durante quel periodo è inefficace.
Per questo motivo il termine di validità non dovrebbe essere scelto in modo automatico. Non esiste una durata legale standard di 10 giorni: le parti possono individuare un periodo coerente con le verifiche necessarie e con le caratteristiche dell’operazione.
Il Consiglio Nazionale del Notariato sottolinea che la proposta può già comportare impegni importanti per l’acquirente e consiglia di valutarne attentamente il contenuto prima della firma.
Cosa Succede Quando il Venditore Accetta
Per la conclusione del contratto non è sufficiente che il venditore firmi la proposta senza che l’accettazione venga portata a conoscenza del proponente. Secondo l’articolo 1326 del Codice Civile, il contratto si conclude nel momento in cui chi ha formulato la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.
Se il documento contiene gli elementi necessari della futura compravendita, l’accettazione comunicata all’acquirente può determinare la conclusione di un vero e proprio contratto preliminare. Non è quindi corretto presumere che dopo l’accettazione sia sempre necessario firmare un secondo contratto preliminare di compravendita perché sorgano obblighi tra le parti.
Un successivo compromesso può essere utilizzato per integrare e disciplinare più dettagliatamente gli accordi, ma non deve essere considerato automaticamente il momento in cui nasce per la prima volta il vincolo contrattuale.
Cosa Inserire nella Proposta di Acquisto
Il documento dovrebbe consentire di individuare con precisione l’affare proposto. In particolare è opportuno indicare:
- dati anagrafici e fiscali dell’acquirente e del proprietario destinatario della proposta;
- indirizzo e descrizione dell’immobile e delle eventuali pertinenze;
- dati catastali disponibili;
- prezzo complessivo offerto;
- modalità e termini di pagamento;
- eventuale somma consegnata al momento della proposta e titolo al quale viene consegnata;
- termine entro il quale il venditore può accettare;
- eventuale carattere irrevocabile della proposta;
- termine previsto per il contratto definitivo;
- eventuali condizioni sospensive, come quella relativa all’ottenimento del mutuo;
- situazione dichiarata dell’immobile rispetto a ipoteche, pignoramenti, occupazione, vincoli e spese condominiali;
- eventuali accordi sulla consegna dell’immobile;
- data e firma del proponente.
Se interviene un mediatore immobiliare, possono essere indicati anche i suoi dati e gli accordi relativi alla provvigione. Il riferimento alla vecchia “iscrizione a ruolo” non è più attuale: il Ruolo degli agenti di affari in mediazione è stato soppresso e l’abilitazione all’esercizio dell’attività è oggi collegata agli adempimenti presso il Registro delle Imprese o il REA.
Somma Consegnata con la Proposta e Caparra
Non esiste un importo legale di 1.000 o 2.000 euro da versare insieme alla proposta. La somma dipende dal valore dell’immobile e dagli accordi raggiunti. Soprattutto, il documento deve chiarire a quale titolo il denaro o l’assegno viene consegnato e cosa ne accade in caso di mancata accettazione o di successiva conclusione del contratto.
Quando l’operazione è gestita da un’agenzia, la somma può essere affidata al mediatore con specifiche istruzioni e non necessariamente consegnata immediatamente al venditore mentre questi valuta la proposta.
Se le parti stabiliscono che, a seguito dell’accettazione, la somma assuma la funzione di caparra confirmatoria, trovano applicazione gli effetti previsti dall’articolo 1385 del Codice Civile. È quindi importante non utilizzare indistintamente termini come deposito, acconto e caparra.
Proposta Vincolata all’Ottenimento del Mutuo
Quando l’acquirente non è in grado di concludere l’operazione senza finanziamento, è possibile subordinare l’efficacia dell’accordo all’ottenimento del mutuo. Non basta però una formula generica: è opportuno stabilire con precisione quale evento deve verificarsi, entro quale data e quali conseguenze produce il mancato ottenimento del finanziamento.
Per questa situazione è disponibile anche il modello di proposta di acquisto immobiliare vincolata al mutuo.
La clausola dovrebbe inoltre disciplinare la sorte dell’eventuale somma consegnata con la proposta. Una formulazione poco chiara sul finanziamento può generare controversie proprio nel momento in cui la banca rifiuta il mutuo oppure concede un importo inferiore a quello necessario.
Controlli da Fare Prima di Firmare
La proposta non dovrebbe essere firmata pensando che tutte le verifiche possano essere rinviate al rogito. Il Notariato raccomanda di coinvolgere il notaio fin dalle prime fasi, proprio perché proposta e preliminare possono creare obblighi vincolanti.
Prima di assumere l’impegno è opportuno verificare almeno il titolo di provenienza del venditore, la situazione ipotecaria, i dati e la planimetria catastale, la situazione urbanistico-edilizia, l’esistenza di eventuali pignoramenti o altri gravami, le spese condominiali e la documentazione relativa all’immobile.
Se l’unità appartiene a un condominio può inoltre essere utile esaminare il regolamento condominiale, in particolare quando contiene disposizioni che incidono sull’utilizzo delle proprietà esclusive o delle parti comuni.
Accettazione, Registrazione e Agenzia Immobiliare
La proposta non accettata non deve essere confusa con un contratto preliminare. Quando invece l’accettazione, per il contenuto complessivo del documento, determina la conclusione di un preliminare di compravendita, l’accordo deve essere registrato.
Attualmente il termine per la registrazione del preliminare è di 30 giorni dalla sua conclusione. Nel caso di una proposta accettata, il termine decorre dal perfezionamento dell’accordo, cioè quando l’acquirente ha conoscenza dell’accettazione.
La registrazione può essere richiesta anche telematicamente attraverso il servizio Registrazione Atti Privati (RAP) dell’Agenzia delle Entrate. Dal 1° gennaio 2025, se il preliminare prevede somme a titolo di caparra confirmatoria o acconti di prezzo non soggetti a IVA, si applica in generale l’aliquota dello 0,5% oppure la minore imposta applicabile al contratto definitivo, oltre all’imposta fissa prevista per il preliminare.
Quando l’affare è concluso con l’intervento di un agente immobiliare, la normativa attribuisce al mediatore specifici obblighi relativi alla registrazione dei preliminari e delle proposte accettate che contengono gli elementi sufficienti a costituire un preliminare.
Quando Matura la Provvigione dell’Agente Immobiliare
La provvigione non è necessariamente collegata alla firma del rogito. L’articolo 1755 del Codice Civile riconosce al mediatore il diritto alla provvigione quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
Di conseguenza, una proposta accettata e comunicata all’acquirente che abbia già creato un vincolo giuridico tra venditore e compratore può assumere rilievo anche ai fini del diritto alla provvigione, senza dover attendere necessariamente il contratto definitivo. Prima di firmare è quindi opportuno leggere anche l’eventuale incarico o modulo dell’agenzia e verificare quando viene previsto il pagamento del compenso.