In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF editabile per formalizzare la cessione volontaria di un contratto di locazione, con il passaggio della posizione contrattuale dal conduttore cedente a un nuovo conduttore cessionario.
Si tratta di una scrittura privata liberamente adattabile, non di un modulo ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. Nella cessione ordinaria della posizione del conduttore la regola generale richiede il consenso del locatore, salvo che questo sia già stato prestato o ricorra una specifica eccezione prevista dalla legge. Per comunicare fiscalmente la cessione di un contratto registrato deve invece essere utilizzato il modello RLI.
Scrittura Privata per Cessione Contratto di Locazione Word
Il modello Word può essere modificato inserendo i dati del cedente, del cessionario e del locatore, gli estremi del contratto originario, la data di efficacia della cessione e gli accordi relativi al deposito cauzionale e agli eventuali rapporti economici tra le parti.
Scrittura Privata per Cessione Contratto di Locazione PDF
Il fac simile PDF editabile può essere compilato direttamente con i dati necessari e utilizzato per formalizzare l’accordo tra le parti.
Quando utilizzare la scrittura privata di cessione
La cessione permette a una parte di trasferire a un altro soggetto la propria posizione nel contratto, comprendendo i diritti e gli obblighi che ne derivano. Nel caso più comune il conduttore originario, definito cedente, viene sostituito da un nuovo conduttore, il cessionario, mentre il locatore rimane parte del rapporto. Il contratto di locazione originario continua quindi a costituire la base del rapporto, salvo le eventuali modifiche espressamente concordate dalle parti.
Per la cessione ordinaria si applica la regola generale prevista dagli articoli 1406 e seguenti del Codice civile: la sostituzione richiede il consenso dell’altro contraente. Il consenso può anche essere stato espresso preventivamente, per esempio attraverso una clausola del contratto originario. Prima di utilizzare il fac simile è quindi necessario controllare le clausole sulla cessione, sulla sublocazione e sull’eventuale sostituzione del conduttore.
Questa scrittura privata non è invece il documento appropriato quando il cambiamento della parte avviene direttamente per effetto della legge, come può accadere in determinate ipotesi di successione, trasferimento dell’immobile locato o assegnazione della casa familiare. In questi casi si parla generalmente di subentro o successione nel rapporto e anche il trattamento fiscale può essere diverso dalla cessione volontaria.
Come compilare la cessione del contratto di locazione
La scrittura deve permettere di identificare senza ambiguità il contratto ceduto e stabilire da quale momento il nuovo conduttore ne assume la posizione. È opportuno indicare almeno:
- cedente: nome e cognome o denominazione, codice fiscale, residenza o sede e, se utile, estremi del documento di identità;
- cessionario: dati anagrafici o societari e codice fiscale del soggetto che subentra;
- locatore: dati del proprietario o dell’altro soggetto che riveste la posizione di locatore;
- contratto originario: data della stipula, estremi di registrazione e durata del rapporto;
- immobile: indirizzo e dati utili a identificarlo, preferibilmente comprendendo i riferimenti catastali già presenti nel contratto;
- data della cessione: giorno dal quale il cessionario assume la posizione contrattuale;
- corrispettivo: indicazione espressa se la cessione è gratuita oppure avviene dietro pagamento di un corrispettivo;
- deposito cauzionale: modalità con cui viene regolata la cauzione già versata al locatore;
- rapporti economici precedenti: eventuali canoni, spese o altri importi ancora da regolare tra le parti;
- firme: sottoscrizione dei soggetti che partecipano all’accordo.
Particolare attenzione deve essere dedicata al deposito cauzionale. È opportuno precisare se il locatore continuerà a trattenere la somma anche a garanzia delle obbligazioni del nuovo conduttore e come cedente e cessionario regoleranno tra loro l’importo corrispondente. La cessione non dovrebbe lasciare incerto a chi spetterà la restituzione della cauzione alla conclusione della locazione.
Consenso del locatore e responsabilità del cedente
Nella cessione ordinaria è consigliabile predisporre una scrittura sottoscritta da cedente, cessionario e locatore, in modo che risultino nello stesso documento sia il trasferimento sia il consenso alla sostituzione. Se il contratto originario contiene già un’autorizzazione preventiva alla cessione, occorre verificare le condizioni stabilite dalla relativa clausola e comunicare comunque la sostituzione con modalità che permettano di provarne la ricezione.
La cessione non comporta automaticamente una responsabilità solidale permanente tra vecchio e nuovo conduttore. In base alla disciplina generale, quando la sostituzione diventa efficace il cedente è normalmente liberato dalle obbligazioni verso il contraente ceduto. Il locatore può però dichiarare di non liberarlo: in questo caso, alle condizioni previste dall’articolo 1408 del Codice civile, potrà rivolgersi al cedente se il cessionario non adempie. È quindi utile specificare espressamente nella scrittura se il locatore libera o meno il conduttore uscente.
Cessione di una locazione commerciale insieme all’azienda
Per le locazioni di immobili a uso diverso dall’abitazione esiste un’importante disciplina speciale. L’articolo 36 della Legge 392/1978 consente al conduttore di cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore quando viene contestualmente ceduta o locata l’azienda. In questa situazione la cessione deve essere comunicata al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento e il locatore può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dalla ricezione.
Chi cede un’attività insieme al contratto dei locali non dovrebbe quindi applicare automaticamente lo schema della normale cessione abitativa senza verificare la disciplina specifica della locazione commerciale e dell’operazione aziendale.
Comunicazione all’Agenzia delle Entrate e imposta di registro
Dopo la cessione di un contratto di locazione già registrato, l’adempimento deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dall’evento. A questo scopo si utilizza il modello RLI, indicando la cessione tra gli adempimenti successivi. La scrittura privata disponibile in questa pagina serve a documentare l’accordo tra le parti, ma non sostituisce il modello RLI.
L’adempimento può essere effettuato anche mediante il servizio telematico RLI Web dell’Agenzia delle Entrate. Quando si utilizza il modello F24 con elementi identificativi per il versamento dell’imposta relativa alla cessione, il codice tributo previsto è 1502.
Se la cessione avviene senza corrispettivo, l’imposta di registro è pari a 67 euro. Se viene pattuito un corrispettivo per la cessione, l’imposta è pari al 2% del corrispettivo, con un minimo di 67 euro. L’imposta sulla cessione è dovuta anche quando il contratto di locazione è assoggettato al regime della cedolare secca.
In caso di adempimento tardivo è possibile verificare l’applicazione del ravvedimento operoso. Poiché sanzioni, interessi e modalità di calcolo dipendono dal momento in cui viene effettuata la regolarizzazione, è preferibile utilizzare le istruzioni e i servizi aggiornati dell’Agenzia delle Entrate invece di inserire nella scrittura privata importi predeterminati.
Cessione e subentro non sono la stessa operazione
La scrittura disponibile in questa pagina è pensata principalmente per una cessione volontaria, cioè quando una parte decide di trasferire a un’altra persona la propria posizione nel contratto. Il subentro per effetto della legge deriva invece da un evento che produce la successione nella posizione contrattuale senza un normale accordo di cessione. Un esempio è il trasferimento dell’immobile locato quando il nuovo proprietario subentra nei diritti e negli obblighi del precedente locatore secondo le regole applicabili alla locazione.
La distinzione è importante anche nella compilazione del modello RLI e ai fini dell’imposta di registro. Prima di utilizzare il fac simile è quindi opportuno individuare la causa effettiva del cambiamento della parte: se esiste un accordo volontario tra vecchio e nuovo conduttore si tratta normalmente di cessione; se la sostituzione deriva direttamente da un evento previsto dalla legge occorre verificare la procedura di subentro applicabile.