In questa pagina sono disponibili un modello Word e un PDF relativi alla sostituzione del conduttore in un contratto di locazione. È però importante distinguere il subentro per legge dalla cessione volontaria del contratto, perché sono operazioni diverse e richiedono documenti e adempimenti differenti.
I fac simile scaricabili in questa pagina sono strutturati come una scrittura privata di cessione volontaria di un contratto di locazione abitativa, con cedente, cessionario e accettazione del proprietario. Non costituiscono quindi il documento necessario per un vero subentro ex lege, che deriva direttamente da un evento previsto dalla legge e deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate mediante il modello RLI.
| Situazione | Documento da utilizzare |
|---|---|
| Subentro derivante dalla legge, per esempio trasferimento dell’immobile | Modello RLI per comunicare il subentro. Non è normalmente necessaria una scrittura privata di cessione. |
| Un inquilino vuole volontariamente sostituirsi con un altro | Scrittura privata di cessione del contratto e successivo adempimento RLI. I fac simile Word e PDF presenti in questa pagina sono predisposti per questo caso. |
Fac Simile Cessione del Contratto di Locazione Word
Il file Word disponibile consente di formalizzare la sostituzione volontaria dell’attuale conduttore con un nuovo conduttore. Deve essere adattato alle condizioni del contratto originario e alla posizione del locatore.
Fac Simile Cessione del Contratto di Locazione PDF
Il PDF è strutturato come scrittura privata di cessione di un contratto di locazione a uso abitativo. Prevede l’identificazione del cedente e del cessionario, l’assunzione delle obbligazioni del contratto originario, la regolazione del deposito cauzionale e la firma della proprietà per accettazione e liberazione del cedente.
Che cosa si intende per subentro nel contratto di locazione
Nel linguaggio corrente si utilizza spesso il termine “subentro” per qualsiasi sostituzione di un locatore o di un conduttore. Ai fini degli adempimenti fiscali, invece, l’Agenzia delle Entrate distingue la cessione, che deriva dalla volontà delle parti, dal subentro, che si verifica in conseguenza di un evento che determina per legge la successione di un soggetto nella posizione contrattuale.
Le istruzioni del modello RLI prevedono infatti uno specifico adempimento successivo per il subentro, identificato dal codice 6, e distinguono tra diverse cause, tra cui trasferimento di diritti reali sull’immobile, trasformazione, fusione o scissione di società ed altri casi di successione nella posizione contrattuale.
La vendita dell’immobile locato non deve quindi essere descritta come un caso di “forza maggiore”. Il trasferimento della proprietà può determinare il subentro del nuovo proprietario nella posizione del locatore, tenendo conto delle condizioni di opponibilità della locazione previste dall’articolo 1599 del Codice civile.
Cessione volontaria a un nuovo inquilino
Se il conduttore decide volontariamente di trasferire a un’altra persona la propria posizione nel contratto, si è normalmente nell’ambito della cessione del contratto. Per la disciplina generale della cessione assume rilievo anche il consenso dell’altra parte contrattuale, salvo eventuali norme speciali applicabili alla specifica locazione.
Nei normali contratti abitativi è quindi opportuno verificare il testo del contratto originario e ottenere il consenso del locatore quando necessario. Il modello scaricabile in questa pagina prevede infatti la firma della proprietà “per accettazione e liberazione del cedente”.
Per una trattazione specificamente dedicata a questa operazione è disponibile anche la scrittura privata per cessione del contratto di locazione.
Come compilare la scrittura privata disponibile
Per utilizzare il fac simile come cessione volontaria devono essere indicati con precisione:
- dati anagrafici e codice fiscale del conduttore uscente;
- dati anagrafici e codice fiscale del nuovo conduttore;
- dati del proprietario;
- indirizzo e dati catastali dell’immobile;
- data e riferimenti di registrazione del contratto originario;
- data dalla quale il nuovo conduttore assume diritti e obblighi;
- eventuale corrispettivo pattuito per la cessione;
- modalità con cui viene gestito il deposito cauzionale;
- ripartizione delle spese connesse alla cessione;
- firme delle parti interessate.
La clausola contenuta nel fac simile secondo cui il deposito cauzionale viene restituito al cedente e nuovamente costituito dal cessionario non rappresenta l’unica modalità possibile. Le parti devono verificare come il deposito sia stato effettivamente gestito e modificare il documento quando adottano una soluzione differente.
Modello RLI per subentro e cessione
La scrittura privata non sostituisce gli adempimenti nei confronti dell’Agenzia delle Entrate. Il modello ufficiale utilizzato per comunicare cessione e subentro è il modello RLI.
Nel modello RLI la cessione è indicata come adempimento successivo con codice 3, mentre il subentro utilizza il codice 6. Nel caso di subentro devono essere specificati anche il motivo dell’evento, i dati del soggetto che esce dal contratto e quelli del soggetto subentrante.
La pratica può essere effettuata anche attraverso il servizio ufficiale RLI Web dell’Agenzia delle Entrate, che consente di gestire gli adempimenti successivi relativi ai contratti registrati.
Imposta di registro: differenza tra cessione e subentro ex lege
Il trattamento dell’imposta di registro cambia a seconda dell’operazione. Per una cessione volontaria senza corrispettivo l’Agenzia delle Entrate indica un’imposta fissa di 67 euro. Quando invece la cessione prevede un corrispettivo, l’imposta è pari al 2% del corrispettivo pattuito, con un minimo di 67 euro.
Non è quindi corretto calcolare l’imposta applicando il 2% al canone annuale moltiplicato per gli anni residui del contratto.
Per il pagamento dell’imposta relativa alla cessione mediante modello F24 Elementi identificativi è previsto il codice tributo 1502. L’imposta sulla cessione è dovuta anche quando il contratto è assoggettato a cedolare secca.
Nel subentro ex lege, invece, l’Agenzia delle Entrate distingue l’operazione dalla cessione volontaria e non prevede l’imposta fissa di 67 euro dovuta per quest’ultima. La variazione delle parti deve comunque essere comunicata mediante l’adempimento previsto dal modello RLI.
Entro quando effettuare l’adempimento
Per gli adempimenti successivi connessi alla cessione del contratto il versamento e la relativa comunicazione devono essere effettuati entro 30 giorni dall’evento. In caso di subentro è opportuno comunicare tempestivamente la variazione attraverso il modello RLI seguendo le istruzioni applicabili alla specifica causa di subentro.
Un caso espressamente disciplinato riguarda il nuovo locatore che subentra e intende esercitare l’opzione per la cedolare secca: le istruzioni RLI prevedono un termine ordinario di 30 giorni dalla data del subentro per l’esercizio dell’opzione.
Se l’adempimento viene effettuato in ritardo, non è opportuno applicare percentuali di sanzione generiche riportate in un fac simile. Gli importi del ravvedimento dipendono dal tipo di violazione, dal ritardo e dalla disciplina vigente al momento della regolarizzazione.
Quale documento bisogna utilizzare
Se la variazione deriva dalla vendita dell’immobile o da un altro evento che determina una successione per legge, il documento centrale è il modello RLI per il subentro. Il fac simile Word o PDF presente in questa pagina, essendo una scrittura privata tra cedente e cessionario, non è normalmente necessario per creare un effetto che si è già prodotto per legge.
Se invece l’inquilino uscente vuole volontariamente essere sostituito da una nuova persona, i modelli scaricabili possono essere utilizzati come base per la cessione, dopo avere verificato il contratto originario e ottenuto le eventuali accettazioni necessarie. In questo secondo caso devono essere coordinati con il successivo adempimento RLI e con il corretto pagamento dell’imposta di registro.