In questa pagina mettiamo a disposizione un fac simile avviso di sloggio Word da scaricare e compilare.
Si tratta di un modello che può essere utilizzato come esempio per scrivere un avviso di sloggio.
Avviso e Procedura di Sloggio
L’avviso di sloggio, disciplinato dall’articolo 608 del codice di procedura civile, è il primo atto posto in essere dal proprietario per procedere allo sfratto esecutivo: si tratta di un preavviso rivolto al locatore al quale si chiede di rilasciare l’immobile, pertanto rientra a pieno titolo nella procedura di sfratto.
Proprio perché rappresenta una fase preliminare al vero e proprio sfratto, può essere chiamato anche avviso per sfratto o avviso di sloggio per sfratto, per il quale vengono richieste specifiche formule e modalità di azione. Ma per comprendere di cosa si tratta è opportuno trattare l’intero argomento, partendo dallo sfratto esecutivo.
Spesso accade che le parti coinvolte in un contratto di locazione non riescano a giungere al termine del contratto in modo pacifico, entrando in una fase patologica del rapporto che richiede l’intervento del giudice. Può succedere, ad esempio, che il conduttore non riesca a pagare più il canone in modo regolare, rendendosi moroso di diverse mensilità. In questa situazione, il locatore non può fare altro che attivare una procedura di sfratto esecutivo, comunicando un avviso di sloggio all’inquilino.
Generalmente l’avviso di sloggio ex articolo 608 c.p.c. viene notificato solo in seguito a numerosi solleciti di pagamento da parte del proprietario rimasti regolarmente inattesi. Di solito, infatti, questa procedura viene aperta quando il proprietario è esasperato dal comportamento dell’inquilino e il ricorso allo sfratto rappresenta l’unica via d’uscita per liberarsi da una situazione di stallo.
Possiamo dire, dunque, che lo sfratto esecutivo è una procedura che mira a ottenere un provvedimento giudiziario emesso dal giudice competente e finalizzato a liberare l’abitazione data in affitto in caso di morosità del locatario sia prima della scadenza del contratto di affitto ex articolo 657 c.p.c. che per mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, come previsto dall’articolo 658 c.p.c..
Una volta ricorsi al giudice, questi emette un provvedimento che contiene l’avviso di sloggio. Si tratta di un monito preciso con il quale si chiede all’inquilino di abbandonare l’immobile mettendolo a disposizione del proprietario. Per questo l’avviso di sloggio deve contenere anche un termine, fissato dal giudice, entro il quale bisogna lasciare l’abitazione. Ne deriva che in caso di mancato rispetto della data indicata, il proprietario può procedere allo step successivo: l’azione esecutiva forzata di rilascio.
In questa direzione, l’avviso di sloggio rappresenta la prima comunicazione fatta all’inquilino dopo aver ottenuto il provvedimento del giudice. Una sorta di comunicazione formale con cui viene edotto dell’obbligo di lasciare l’immobile che ha in locazione attraverso un atto di precetto notificato da un ufficiale giudiziario.
Mentre con l’atto di precetto il conduttore viene intimato a lasciare la casa entro 10 giorni dalla notificazione, e se non esegue l’ordine entro i 10 giorni, il legale del proprietario deve avviare l’esecuzione forzata vera e propria. Tale procedura richiede la notifica a mezzo di ufficiale giudiziario di un avviso di sloggio che conterrà, oltre all’ordine di liberare la casa, anche la data e il giorno precisi in cui lo stesso ufficiale si recherà presso l’abitazione.
Cosa succede nel primo accesso? Nonostante si trovi già nella procedura di sfratto, il primo accesso non comporta ancora la liberazione dell’immobile ma è finalizzata a svolgere un’azione interlocutoria per trovare un accordo, evitando azioni forzate. Ciononostante, si tratta di un’occasione per informare l’inquilino delle fasi successive, mettendolo al corrente del fatto che l’ufficiale giudiziario tornerà in un’altra data per dare inizio allo sloggio.
Il primo accesso rappresenta, dunque, una fase importante perché consente all’inquilino di conoscere le intenzioni del proprietario e all’ufficiale giudiziario di prendere coscienza della situazione familiare dell’inquilino. Non è raro, infatti, che quest’ultimo adduca circostanze particolari per procrastinare la liberazione dell’immobile e complicare l’esecuzione dello sfratto, come, ad esempio la presenza di
-soggetti sottoposti a misure di restrizione della libertà personale come gli arresti domiciliari
-soggetti minori d’età nel nucleo familiare o persone con evidenti difficoltà
-animali domestici.
Tali situazioni richiedono lo svolgimento di attività preparatorie più complesse che necessitano di tempo. Per questo, dopo aver eseguito il primo accesso, l’ufficiale giudiziario si vedrà costretto a rinviare l’esecuzione vera e propria dello sfratto esecutivo a un’altra data. Quest’ultima potrà essere ulteriormente rinviata a discrezione dell’ufficiale giudiziario, dando idonea comunicazione a tutte le parti coinvolte.
Le date successive vengono determinate dall’ufficiale giudiziarie e possono essere soggette a diversi rinvii. Ogni rinvio va motivato con cause specifiche, che elenchiamo di seguito
-organizzazione di lavoro dell’ufficiale giudiziario o impossibilità ad esso collegate come influenze, malori e altre ragioni dimostrabili documentalmente
-presenza eventuale di servizi sociali
-problemi connessi alla presenza in loco della forza pubblica, necessaria per intervenire in caso di resistenza.
Generalmente, dal primo avviso di sloggio possono passare anche più di 6-12 mesi prima che si arrivi alla vera e propria azione forzata di liberazione dell’abitazione.
Nel giorno e nell’ora fissati dall’ufficiale giudiziario per eseguire lo sfratto e ottenere il rilascio dell’abitazione con lo sfratto esecutivo, è necessaria la presenza anche del proprietario della casa e ovviamente del suo avvocato. Occorre, inoltre, la presenza di un fabbro che dovrà procedere all’apertura forzata della porta d’ingresso per procedere, immediatamente dopo, al cambio della serratura.
Ricordiamo che l’ufficiale giudiziario, ove lo ritenga opportuno, può chiedere anche la presenza delle forza pubblica per far fronte a situazioni di emergenza che richiedono il contenimento da parte della Polizia.
Come anticipato, possono intervenire anche gli assistenti sociali in caso di bambini e disabili, oltre a essere necessaria la presenza di un medico ed eventualmente di un’ambulanza quando è presente un malato che necessita di trasporto presso una struttura adatta.
In aggiunta, l’ufficiale giudiziario può chiedere l’intervento del personale del canile del comune nel caso in cui l’inquilino manifestasse l’intenzione di lasciare il proprio animale domestico nell’abitazione.
Dopo le formalità di rito, si provvede a sostituire la serratura della porta d’entrata con l’immediata consegna delle chiavi al proprietario, che viene immesso in questo modo nel legittimo e pieno possesso dell’immobile. Contestualmente, l’ufficiale giudiziario ingiunge all’inquilino ed eventualmente ai suoi familiari presenti di non introdursi mai più nell’abitazione, pena l’irrogazione di sanzioni espressamente previste dalla legge. Non dimentichiamo che l’ordinamento italiano considera la proprietà privata un diritto inviolabile e un’eventuale accesso non autorizzato, si trasformerebbe in violazione di domicilio.
Da quanto detto , deriva che l’avviso di sloggio rappresenta un atto fondamentale e propedeutico per dare il via alla procedura esecutiva di sfratto, che può avvenire in modo pacifico o forzoso a seconda del comportamento partecipativo o meno dell’inquilino.
Un problema molto comune che il proprietario deve affrontare è quello di trovare una destinazione ai beni mobili di proprietà dell’inquilino che questi lascia all’interno dell’abitazione. Parliamo di mobili, vestiti, oggetti vari, stoviglie o elettrodomestici che occupano spazio, non consentono di eseguire lavori di ristrutturazione e richiedono un certo costo per la rimozione.
In questa ipotesi la legge concede all’inquilino un termine che varia dai 15 ai 30 giorni per asportare le cose di sua proprietà attraverso accordi con il proprietario. In pratica, i due fissano un giorno e un’ora precisa in cui il proprietario aprirà la porta di ingresso per consentire l’asporto dei beni. Non dimentichiamo che dal giorno dello sfratto il locatario non ha più la disponibilità delle chiavi perché le ha consegnate al proprietario e ogni accesso deve essere concordato in modo preventivo. Qualora il tempo concesso dal proprietario non venisse rispettato, l’ufficiale giudiziario, previa istanza del legale del proprietario, seguirà la procedura sotto indicata: quando il valore dei beni che si trovano nell’immobile appare maggiore delle spese di custodia e asporto, sarà nominato un soggetto con il compito di custodire e trasportare gli oggetti in un luogo diverso per procedere, successivamente, alla loro vendita secondo le norme previste per la vendita dei beni mobili pignorati. La somma ottenuta dalla vendita verrà impiegata per pagare i compensi e le spese di custodia. Se, invece, la vendita risulta infruttuosa, viene disposto il completo smaltimento di quei beni.
Se, invece, il valore dei beni non asportati non supera i costi dell’asporto e della custodia, ne viene disposta la distruzione o lo smaltimento.
Generalmente, quando i beni che vengono lasciati nell’abitazione sono oggetti di uso comune viene disposta la seconda opzione, perché hanno un valore inferiore rispetto ai costi di custodia e asporto.
L’esperienza insegna che l’ufficiale giudiziario, una volta giunto sul posto e scaduto il termine offerto al soggetto sfrattato per prendere i suoi beni, dietro istanza dell’avvocato del proprietario dell’immobile prende atto che il valore dei mobili è apparentemente inferiore alle spese di custodia e trasporto e dispone il loro smaltimento o la distruzione. Quando il valore dei beni non riesce a essere stimato in modo rapido, l’ufficiale giudiziario può decidere di convocare un soggetto esterno per la loro valutazione.
Si tratta del classico caso di beni mobili a uso commerciale ubicati all’interno di centri industriali che contengono macchinari particolari o attrezzature tecniche di rilevante valore. In questi casi viene chiamato un perito che esegue una stima puntuale dei beni dichiarando che il loro valore è superiore alle spese di custodia e di trasporto.
Una volta scaduto il termine a disposizione dell’inquilino per asportare i beni e prima del loro smaltimento o della vendita, il soggetto sfrattato ha ancora la possibilità di chiedere al giudice di disporre la riconsegna a suo favore, ottenendo il pagamento dei costi sostenuti per il trasporto e la custodia.
La procedura indicata presuppone un contratto di locazione regolarmente registrato e con canoni tracciabili che non sfuggono al fisco. Nel caso in cui il proprietario accettasse una locazione “in nero”, rischierebbe sanzioni molto pesanti con la responsabilità in solido degli inquilini, che dovrebbero pagare la metà delle somme evase. Da questa prospettiva, la locazione che non è supportata da un contratto è nulla e pertanto priva di effetti.
Per tale ragione il padrone di casa non avrà il diritto di chiedere al giudice l’avvio della procedura di sfratto esecutivo nel caso di morosità dell’inquilino. Nonostante l’accordo sulla somma da versare mensilmente e la data di ogni pagamento, in caso di inottemperanza da parte dell’affittuario e in assenza di contratto registrato, non vi sarà possibilità di dimostrare al giudice i termini dell’accordo come la somma pattuita, la durata della locazione, il giorno fissato per il versamento del canone e le modalità di recesso dal contratto.
Qual è dunque la soluzione da adottare nel caso di inquilini morosi? L’ordinamento italiano consente di ricorrere a uno stratagemma che permetterà al proprietario di casa di uscire da questa situazione.
Si tratta della registrazione tardiva del contratto di locazione che permette di registrare il contratto in un momento successivo, anche a distanza di anni dall’inizio del rapporto di locazione, pagando le sanzioni e le tasse previste dalla legge. Grazie alla registrazione, il proprietario della casa potrà finalmente ricorrere in giudizio denunciando il locatore per occupazione di immobile senza titolo, aprendo un processo ordinario finalizzato alla restituzione dell’immobile.
Con l’avviso di sloggio il proprietario avvisa l’affittuario moroso o che è giunto al termine del contratto senza avere volontà di lasciare l’immobile che ha intenzione di riprendersi la casa, ricorrendo se necessario alla procedura di sfratto. Ricevuto tale avviso, l’inquilino può addurre diverse scuse per non lasciare l’abitazione, come , ad esempio, la presenza di minori da tutelare.
Come sappiamo, il nostro ordinamento riserva una tutela particolare ai minori, ponendo in essere tutte le misure necessarie per non ledere i loro interessi ed evitare che subiscano traumi o danni. Ciononostante, la Legge n. 392 del 27 Luglio 1978 consente al proprietario di sfrattare i suoi inquilini anche se vi sono minorenni a patto che la procedura tuteli la loro integrità morale e fisica. Nei casi più gravi, invece, l’ufficiale giudiziario potrà coinvolgere il giudice tutelare o i servizi sociali del luogo in cui si trova l’immobile per scegliere il percorso più adatto da seguire.
La prima regola da rispettare è quella di garantire ai bambini un alloggio sostitutivo e idoneo alle loro necessità ed esigenze. Questo significa che la procedura di sfratto potrebbe subire dei rallentamenti se i servizi sociali non sono in grado di individuare soluzioni abitative di tipo pubblico disponibili e adatte a quel nucleo familiare. In pratica, fino a quando non viene trovata una casa sostitutiva la procedura viene sospesa, indipendentemente dall’urgenza di riottenere l’immobile da parte del proprietario e dalle sue esigenze.
Se le ricerche di un’altra abitazione dilatassero eccessivamente i tempi della procedura di sfratto, ai servizi sociali toccherebbe di pagare essi stessi il canone fino al raggiungimento di un accordo. Quando il locatore non accetta tale soluzione, viene richiesto l’intervento del giudice tutelare che può emettere un provvedimento di allontanamento dei minori dalla famiglia originaria per farli ospitare in una comunità locale, consentendo alla madre e al padre di trovare un nuovo alloggio dove vivere in modo stabile.
Si tratta di una scelta estrema che mira a tutelare l’interesse del proprietario e il suo diritto alla restituzione del bene immobile entro un certo periodo. Ciononostante, il giudice potrà favorire il nucleo familiare attraverso la predisposizione di un piano di pagamento dei canoni scaduti rateizzato o comunque idoneo alla loro situazione economica.
Modello Avviso di Sloggio Word
Il fac simile avviso di sloggio può essere scaricato e compilato con i dati mancanti seguendo le indicazioni fornite in precedenza.
