In questa pagina sono disponibili un fac simile di cessione del lastrico solare in formato Word e un modello PDF. Il documento è destinato al caso in cui si intenda trasferire la proprietà di un lastrico solare, con particolare riferimento all’ipotesi in cui il bene sia attualmente parte comune di un edificio condominiale.
Il modello scaricabile è strutturato come schema di atto notarile, non è sufficiente compilarlo e firmarlo autonomamente per perfezionare e trascrivere una cessione immobiliare. Prima dell’utilizzo occorre verificare dai titoli se il lastrico sia realmente condominiale, di proprietà esclusiva oppure soltanto in uso esclusivo.
Fac Simile Cessione di Lastrico Solare Word
La versione Word può essere utilizzata come traccia per raccogliere i dati dell’immobile, delle parti, del prezzo, delle servitù e delle condizioni concordate. Le clausole devono essere sottoposte al professionista incaricato dell’atto prima della stipula definitiva.
Fac Simile Cessione Lastrico Solare PDF Editabile
Il PDF riproduce uno schema di cessione della piena proprietà di un lastrico condominiale. Deve essere considerato un modello di riferimento per la preparazione dell’operazione e non un atto che possa sostituire autonomamente il titolo necessario al trasferimento immobiliare.
Prima di Compilare il Modello – Verificare Chi è Proprietario
L’articolo 1117 del Codice civile comprende i lastrici solari tra le parti dell’edificio di proprietà comune quando non risulta diversamente dal titolo. Prima di impostare una cessione è quindi necessario esaminare gli atti di provenienza delle unità immobiliari e gli eventuali titoli negoziali che disciplinano il bene.
La sola indicazione catastale non è sufficiente a dimostrare la proprietà esclusiva del lastrico. Anche il regolamento di condominio deve essere valutato insieme agli atti di acquisto e alla sua natura contrattuale. Se la documentazione non permette di individuare chiaramente la titolarità, la questione deve essere risolta prima della vendita.
Occorre inoltre distinguere la proprietà esclusiva dall’uso esclusivo. Il condomino al quale sia stato attribuito soltanto l’uso esclusivo di un lastrico rimasto comune non può comportarsi come proprietario e trasferirne autonomamente la proprietà a un terzo.
Cessione di un Lastrico Solare Condominiale
Quando il lastrico è comune, la sua alienazione richiede il consenso di tutti i comproprietari. L’articolo 1108, terzo comma, del Codice civile richiede infatti il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione e per la costituzione di diritti reali sulla cosa comune.
Non è quindi sufficiente una normale maggioranza assembleare. L’eventuale verbale dell’assemblea condominiale è utile per documentare la decisione, ma la vendita di un bene immobiliare comune richiede anche la manifestazione negoziale dei singoli titolari nelle forme necessarie per il trasferimento.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha ribadito che l’alienazione di una parte comune non può essere realizzata dalla maggioranza e richiede un’autonoma manifestazione di volontà negoziale di tutti i contitolari.
Chi Deve Firmare la Cessione
Nel modello scaricabile è previsto che intervenga come venditore il presidente dell’assemblea condominiale munito dei poteri derivanti dalla deliberazione unanime. Questa impostazione non deve essere utilizzata automaticamente. Il presidente dell’assemblea non diventa, per la sola carica ricoperta o per una semplice delibera, proprietario del lastrico né rappresentante negoziale di tutti i condomini per una vendita immobiliare.
Nel trasferimento definitivo devono intervenire tutti i comproprietari oppure uno o più rappresentanti muniti di una procura idonea alla stipula dell’atto. Forma e contenuto delle procure devono essere verificati dal notaio incaricato. Il semplice fatto che la deliberazione riporti l’unanimità dei millesimi non sostituisce automaticamente questi adempimenti.
Se il lastrico appartiene invece già in piena proprietà a un singolo soggetto, è quest’ultimo a poterlo alienare, fatti salvi i limiti risultanti dal titolo, le servitù, gli obblighi condominiali e la funzione di copertura dell’edificio.
Forma dell’Atto e Trascrizione
La cessione della proprietà di un lastrico è un trasferimento immobiliare. L’articolo 1350 del Codice civile richiede la forma scritta per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, mentre l’articolo 2643 prevede la trascrizione dei relativi atti nei registri immobiliari.
Per ottenere un titolo immediatamente idoneo alla trascrizione si ricorre normalmente all’atto pubblico notarile o alla scrittura privata autenticata. Per questo il fac simile disponibile in questa pagina serve soprattutto a comprendere e preparare il contenuto dell’operazione, mentre il trasferimento definitivo deve essere predisposto nelle forme richieste per la pubblicità immobiliare.
Prima dell’atto devono essere verificati anche identificazione catastale, provenienza, eventuali servitù o trascrizioni pregiudizievoli e gli altri dati necessari alla stipula. Quando occorre controllare la corrispondenza tra documentazione e situazione dell’immobile può essere utile una relazione di conformità urbanistica e catastale.
Cosa Inserire nella Cessione
Il documento deve identificare senza ambiguità il lastrico oggetto del trasferimento e le parti che ne dispongono. In particolare, prima della stipula devono essere definiti:
- titolo in forza del quale il lastrico è comune o di proprietà esclusiva;
- dati catastali e descrizione della superficie trasferita;
- eventuali planimetrie necessarie a delimitare la porzione oggetto della cessione;
- prezzo e modalità di pagamento;
- servitù e impianti condominiali presenti sul lastrico;
- diritto di accesso per la manutenzione di parti e impianti comuni;
- ripartizione delle spese collegate alla funzione di copertura;
- eventuali pattuizioni sul diritto di sopraelevazione;
- ripartizione delle spese dell’atto, della trascrizione e degli altri adempimenti.
Se le parti raggiungono l’accordo economico prima di poter stipulare il trasferimento definitivo, può essere necessario predisporre un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Anche il preliminare deve però essere sottoscritto dai soggetti che possono validamente assumere l’obbligo di vendere.
Spese di Manutenzione Dopo la Cessione
L’articolo 1126 del Codice civile stabilisce che, quando l’uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini, chi ne ha l’uso esclusivo contribuisce per un terzo alle spese di riparazione o ricostruzione, mentre gli altri due terzi sono posti a carico dei condomini dell’edificio o della parte dell’edificio alla quale il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore delle rispettive unità.
Il criterio riguarda le spese connesse alla funzione di copertura e non significa che qualsiasi intervento eseguito sul lastrico debba essere sempre ripartito nella misura di un terzo e due terzi. Le opere relative a elementi destinati esclusivamente al godimento del proprietario possono richiedere una diversa imputazione.
Nel modello scaricabile la clausola sulle spese deve quindi essere coordinata con la situazione reale del fabbricato, individuando correttamente le unità immobiliari alle quali il lastrico serve da copertura.
Cessione del Lastrico e Diritto di Sopraelevazione
Una particolare attenzione deve essere riservata alla clausola sulla sopraelevazione. L’articolo 1127 del Codice civile attribuisce, salvo che il titolo disponga diversamente, la facoltà di sopraelevare al proprietario dell’ultimo piano e al proprietario esclusivo del lastrico solare.
Non esiste quindi una regola generale che imponga al proprietario esclusivo del lastrico di ottenere preventivamente il consenso dell’assemblea per ogni sopraelevazione. L’opera non è consentita quando le condizioni statiche dell’edificio non la permettono e i condomini possono opporsi nei casi previsti dalla legge, tra cui il pregiudizio all’aspetto architettonico o la notevole diminuzione di aria o luce dei piani sottostanti. Restano inoltre necessari gli eventuali titoli edilizi e gli altri adempimenti pubblicistici.
Chi sopraeleva deve anche corrispondere agli altri condomini l’indennità prevista dall’articolo 1127, calcolata secondo la formula stabilita dalla norma. Non si tratta semplicemente dell’intero valore dell’area occupata.
Il modello scaricabile contiene una clausola che subordina la sopraelevazione al consenso dell’assemblea. Questa previsione deve essere verificata e modificata quando non corrisponde al titolo e alla volontà delle parti. È possibile disciplinare contrattualmente o riservare il diritto di sopraelevazione, ma una limitazione di questo tipo deve risultare in modo appropriato dall’atto.
Uso del Lastrico per Impianti e Diritto di Superficie
La concessione di una parte del lastrico per installare impianti fotovoltaici, antenne o altre strutture non coincide necessariamente con una cessione della proprietà. Può trattarsi, a seconda dell’accordo, di un diritto personale di godimento oppure della costituzione di un diritto reale, come il diritto di superficie.
Queste soluzioni hanno conseguenze diverse. In particolare, la costituzione di un diritto reale su una parte comune richiede il consenso di tutti i partecipanti ai sensi dell’articolo 1108 del Codice civile. Un contratto di superficie non può quindi essere presentato come una semplice autorizzazione assembleare a maggioranza.
Prezzo e Aspetti Fiscali
Quando viene venduto un lastrico comune, i titolari del bene sono i singoli comproprietari. Il prezzo della cessione non deve quindi essere considerato automaticamente come un generico ricavo appartenente a un soggetto distinto denominato condominio: nell’atto devono essere individuati i venditori, le rispettive posizioni e la destinazione delle somme concordata tra loro.
Imposte di registro, ipotecaria e catastale e l’eventuale trattamento fiscale in capo ai venditori dipendono dalle caratteristiche dell’operazione, dai soggetti coinvolti e dal titolo trasferito. Non è corretto applicare una regola fiscale unica a qualsiasi cessione di lastrico solare. Questi aspetti devono essere verificati sul caso concreto in sede di predisposizione dell’atto.