Fac Simile Perizia Stima Immobile Word e PDF

In questa pagina mettiamo a disposizione un fac simile perizia di stima immobili Word e PDF editabile da scaricare e compilare.

Si tratta di un modello che può essere utilizzato come esempio per scrivere una perizia di stima beni immobili.

Perizia di Stima Immobili

Cominciamo subito con il delineare il significato del termine perizia di stima, così da avere più chiaro il suo ambito di applicazione e le relative caratteristiche.
Trattasi di un’analisi posta in essere da un professionista del settore immobiliare, il perito (come potrebbe essere un geometra, un ingegnere oppure anche un architetto), svolta per stabilire il valore di una casa o di una struttura avente una destinazione di vario genere. In altre parole, il perito ne stabilisce il valore commerciale e poi redige una relazione, chiamata relazione tecnica, nella quale sono indicate le motivazioni che hanno condotto il professionista a giungere a determinate e specifiche conclusioni.
Passando adesso al lato pratico, ovverosia ad analizzare i vari passaggi che permettono al perito di effettuare la perizia di stima di immobile, è bene precisare che essa prende avvio con un sopralluogo. Il sopralluogo consente infatti di stabilire quale sia, in concreto, lo stato di fatto dell’edificio, nonché la metratura dello stesso.
Dopo di che il tecnico incaricato è tenuto ad esaminare tutta una serie di elementi, quali l’area in cui si trova l’immobile, l’anno in cui è stato costruito, l’eventuale presenza di una zona dedicata ai giardini, le prestazioni energetiche, lo stato in cui è stato conservato, ascensori, scale e via dicendo. Non solo: il professionista incaricato di procedere alla perizia di stima dovrà altresì controllare la documentazione inerente alla regolarità di tipo catastale e di tipo edilizio dell’immobile che sta valutando.
Oltre a ciò il perito è tenuto a stabilire la particella di mercato nella quale deve “operare”, delineando la quotazione al metro quadrato e prendendo come punto di riferimento i dati dell’OMI, acronimo che sta a significare Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Solamente dopo che il professionista avrà ottenuto tutte le sopracitate risposte sarà in grado di redigere correttamente ed in maniera accurata la propria relazione tecnica, contenente, come già accennato, il valore dello stabile e ciò che è stato fatto per arrivare alla sua esatta determinazione.
Detta relazione assumerà piena validità una volta firmata e timbrata dal perito.

Abbiamo già accennato al fatto che il tecnico incaricato, per effettuare una perizia di stima di immobile, deve prendere in considerazione tutta una serie di dati e di informazioni, gli stessi che poi inserirà nella relazione tecnica e che lo porteranno a determinare il valore dell’edificio.
Tra questi troviamo
-La collocazione esatta dello stabile, ovverosia l’area geografica in cui l’immobile è situato. Per determinare ciò il tecnico dovrà prestare particolare attenzione alla lontananza dello stesso dal centro abitato (quindi dal supermercato, dalle scuole, dai vari negozi, dalle fermate dei mezzi pubblici, dalla linea della metro e via dicendo).
-Il tipo di riscaldamento (se dotato di caldaia autonoma oppure di carattere centralizzato).
-La consistenza dell’immobile, che il perito dovrà stabilire avvalendosi di una serie di fattori. In particolare, egli è tenuto al calcolo della superficie del bene, a cominciare dai metri calpestabili, ai quali dovrà essere aggiunto il cinque per cento per i muri. Dopo, il professionista dovrà inglobare l’eventuale giardino presente, i balconi, la taverna, il terrazzo e così via, soventemente determinati nella misura del trentatré per cento.
-Il modo in cui il bene è stato conservato col passare del tempo.
-Il valore di mercato dell’immobile, stabilito al metro quadrato a seconda della posizione geografica in cui lo stabile è collocato. Il perito, in questo caso, potrebbe basarsi sulle quotazioni contenute all’interno della documentazione dell’Agenzia delle Entrate, volte generalmente a fornire un’indice circa detto valore nei vari settori (quindi settore residenziale, settore commerciale, produttivo, ecc.). Per ciascuna area, infatti, vengono determinati valori minimi e valori massimi a seconda della metratura quadra, sui quali il perito dovrà tararsi nell’esecuzione della perizia di stima immobiliare.
-La posizione del piano, la quale principalmente ha il potere di incidere sul grado di luminosità dello stabile, nonché sulla visuale dello stesso.
-Il punto in cui è rivolta l’intera struttura, ovverosia l’esposizione rispetto al sole. Se infatti l’immobile presenta la facciata verso nord, questo sarà decisamente più freddo rispetto ad uno stabile rivolto verso sud.
-L’eventuale giardino facente parte del bene, sia esso condominiale o meno, nonché la presenza o meno di un parcheggio auto.
-Le rifiniture considerate di pregio quali ad esempio affreschi, pavimentazione particolare (come quella in marmo o dosata di parquet) e così via.
-Il servizio di portineria, non sempre presente ma che senz’altro detiene la facoltà di incidere positivamente sulla determinazione del valore dell’immobile.
-I debiti di natura condominiale: qualora il bene venisse alienato, il compratore risponderebbe di tali debiti lasciati dal precedente proprietario da quando il “rogito” passa all’amministratore, in modo tale questa che effettui il dovuto aggiornamento sull’’anagrafe condominiale. Al contrario, per quei debiti nati nel medesimo anno, essi dovranno essere corrisposti in solido da venditore e acquirente (e in tale specifica circostanza il compratore potrà esercitare il proprio legittimo diritto di rivalsa sul precedente proprietario).
-Irregolarità o vizi dello stabile che attengono alla sua costruzione, i quali, al pari dei debiti, porterebbero ad una diminuzione del valore immobiliare.
-Difformità di tipo elettrico, e dunque mancata corrispondenza alla normativa vigente, valutata in maniera negativa.
-La presenza di un’eventuale contratto di locazione ancora in auge.
-La sussistenza di una controversia legale che abbia ad oggetto la struttura in esame.
Trattasi, pertanto, di tutta una serie di fattori e circostanze capaci di incidere positivamente o negativamente sul valore del bene immobile, nonché di indirizzare il perito verso le corrette e opportune conclusioni.

Per fare in modo che il perito incaricato possa svolgere al meglio il proprio lavoro, e quindi riesca a redigere la relazione tecnica, necessita di tutta una serie di documenti che sarà il proprietario dell’immobile a dovergli mettere a disposizione.
In particolare, questa documentazione riguarda: l’APE (acronimo che sta ad indicare l’attestato di “prestazione energetica”, che servirà al professionista per stabilire quali sono le condizioni, a livello energetico, della struttura che è tenuto a esaminare); il certificato di “abitabilità” (trattasi di un atto che ha la finalità di verificare che l’immobile sia in regola a livello urbanistico); i documenti catastali (con tanto di planimetria che servirà al perito per controllare l’eventuale sussistenza di modificazioni e di variazioni del bene); l’atto di origine dell’edificio (tale documento ha la funzione di determinare tramite quali modalità è stato acquisito dal proprietario: per esempio compravendita immobiliare o donazione. Inoltre, mediante la carta di provenienza è possibile conoscere la presenza o meno di vincoli di vario tipo, come ad esempio di vincoli genere ipotecario).

Il costo della perizia giurata di stima varia in base alle voci che si trovano al suo interno che comprendono generalmente
-Il costo dell’analisi in base alla sua difficoltà
-L’asseverazione
-Il prezzo del giuramento
-Le spese di segreteria che comprendono le marche da bollo da 16 euro ogni quattro facciate e da due euro.

Con una perizia di questo tipo, completa cioè in ogni sua parte, il costo potrebbe superare anche 1000 euro solo per il compenso del professionista. Ciononostante, ricordiamo che il costo della perizia di stima è deducibile dal reddito imponibile per le imposte dirette, per questo è fondamentale valutare la situazione in base alle regole di deducibilità dei costi che sono stati sostenuti in base all’inerenza della spesa che è stata sostenuta, alle regole di imputazione in base al periodo, al rapporto con le impostazioni adottate in contabilità e alla specificità della perizia sulle partecipazioni. Tali criteri consentono una minore o maggiore deducibilità che dovrà essere valutata dal proprio commercialista di fiducia o dallo stesso professionista che elabora il documento.

Come anticipato, la perizia non è sempre uguale ma si distingue in perizia semplice, giurata e asseverata.
Nella perizia semplice il professionista che la redige attesta i dati e le informazioni che riguardano l’immobile, senza aggiunta di certificazione o documentazione ulteriore.
Nella perizia giurata, invece, il professionista sotto giuramento comunica le informazioni, per questo viene considerata più garantista dal punto divista legale, ma anche più rischiosa perché eventuali errori potrebbero integrare veri e propri reati.
Infine, abbiamo la perizia asseverata che viene elaborata dal professionista per asseverare il contenuto di un documento. Nonostante il fatto che il perito si assuma la responsabilità di ciò che contiene, tale perizia ha una valenza legale inferiore rispetto a quella precedente che ad oggi è considerata la più garantista.
Si intuisce bene che la soluzione più sicura è la perizia giurata di stima che garantisce la veridicità delle informazioni fornite dal professionista, avendo giurato innanzi a un notaio o altro pubblico ufficiale. Come anticipato, però, può diventare anche rischiosa perché se le dichiarazioni presentano informazioni mancanti o errori tecnici, il perito è punibile per il reato ex articolo 483 del codice penale.

Da quanto scritto, appare chiaro che la perizia giurata ha il compito di confermare legalmente le caratteristiche di un immobile, di un’azienda, di un terreno o di qualsiasi altro bene, compreso il dato economico. Questo significa che il perito attribuisce un valore monetario attraverso il calcolo economico di tutti i beni interamente considerati. È per tale ragione che questo tipo di documento viene impiegato anche in caso di immobili soggetti a controversie tecniche, legali o contabili.
Facciamo qualche esempio esemplificativo: una perizia di stima può verificare i danni economici subiti da un palazzo in seguito a una calamità naturale o a un allagamento, analizzare le condizioni economiche o il valore di un immobile; dare un valore economico a un’opera d’arte; determinare, attraverso una perizia medica, le lesioni subite da una persona in seguito a un incidente o esaminare lo stato economico di una società sulla scorta delle quote partecipative o, infine, immettere un bene immobile nel circuito di un’asta giudiziaria. Possiamo dire che il compito primario di un perito quando redige una perizia stimata è quello di far conoscere la verità ai soggetti coinvolti e a coloro che anche in futuro devono interagire con il bene a qualsiasi titolo.
Il motivo per cui si sceglie una perizia giurata anziché quella semplice è che offre maggiori garanzie, oltre a essere più attendibile dal momento che viene resa sotto giuramento. Non solo, dal punto di vista giuridico essa ha una valenza probatoria e quindi può essere presentata durante un processo come prova legale a tutti gli effetti. In quest’ultimo caso al giudice viene data comunque facoltà di verificare ulteriormente il documento richiedendo indagini ulteriori, anche tecniche. Per questo molte volte viene richiesta la perizia giurata di stima come prova per dare conferma alle dichiarazioni di una delle parti e velocizzare le sorti del processo.
Viene in rilievo, a tal proposito, una questione particolarmente scottante che riguarda la perizia errata. Cosa succede se il perito commette degli errori? Nel caso in cui il perito abbia redatto una perizia semplice non incorre in alcun illecito se commette errori poiché il documento viene considerato alla stregua di una prova semplice per la difesa. Se si tratta, invece, di perizia giurata, l’errore può diventare reato in quanto è considerato falsificazione, falso ideologico o altre tipologie di illeciti a seconda dei casi, punibili fino a due anni.

Il nostro legislatore ha previsto alcune ipotesi specifiche in cui la perizia è obbligatoria, come quando discende da obblighi fiscali. Parliamo di normative speciali che hanno ad oggetto l’affrancamento di plusvalori latenti legati a determinati beni come le partecipazioni societarie o gli immobili. Il comma 15 dell’articolo 3 del DL n. 66 del 2014, ad esempio, richiede la perizia per l’affrancamento delle partecipazioni che sono state possedute nel range temporale indicato dalla norma. Tali norme disciplinano che il valore affrancato, che discende dalla perizia di stima, assume una rilevanza legale e fiscale.
Anche il codice civile prevede alcune ipotesi di perizia obbligatoria come nel caso di operazioni societarie di conferimento, fusione, trasformazione o scissione perché essa svolge il compito di attestare l’effettiva esistenza di un capitale sociale che aumenta o si trasforma in relazione alla manovra del conferimento. Così come viene in rilievo per la scissione o la fusione per quantificare l’aumento di capitale che servirà ai soci come concambio. In via esemplificativa, diciamo che i casi in cui la perizia di stima è obbligatoria per legge sono la trasformazione di società di persone in società di capitali, la fusione, la scissione e il conferimento.
Quando dalla perizia di stima emergono valori maggiori posti a incrementi dei valori dell’attivo in modo indiretto o diretto, questi non assumono rilevanza fiscale; a meno che l’avente causa non stabilisca di volersi avvalere dell’imposizione sostitutiva contemplata dal comma 2 ter dell’articolo 176 TUIR.