In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF editabile per formalizzare lo scioglimento di un contratto preliminare di compravendita. Il documento è particolarmente adatto quando promittente venditore e promissario acquirente concordano di non procedere più alla stipula del contratto definitivo e vogliono regolare per iscritto le conseguenze dell’accordo.
Se lo scioglimento dipende invece dall’inadempimento di una sola parte, prima di utilizzare il modello occorre verificare se sia più appropriato esercitare il recesso previsto per la caparra confirmatoria, inviare una diffida ad adempiere o utilizzare un altro rimedio previsto dal contratto o dalla legge.
Fac Simile Risoluzione Contratto Preliminare di Compravendita Word
La versione Word è indicata quando occorre modificare le clausole, specificare la sorte di caparre e acconti, disciplinare restituzioni di somme o adattare l’accordo alle condizioni del preliminare originario.
Modello Risoluzione Contratto Preliminare di Compravendita PDF Editabile
Il modello PDF editabile può essere utilizzato quando la struttura predisposta corrisponde all’accordo raggiunto e occorre principalmente completare i dati delle parti e del contratto da sciogliere.
Quando utilizzare il fac simile
Il contratto preliminare, o compromesso, obbliga le parti a stipulare successivamente il contratto definitivo. Se entrambe decidono di abbandonare l’operazione possono sciogliere consensualmente il vincolo mediante un nuovo accordo, normalmente definito risoluzione consensuale o mutuo consenso.
Nel caso di un preliminare di compravendita immobiliare è importante formalizzare l’accordo per iscritto. Il preliminare relativo a un immobile deve infatti rispettare la forma scritta prevista dagli articoli 1350 e 1351 del Codice civile e la giurisprudenza richiede la stessa forma anche per il successivo accordo con cui le parti intendono scioglierlo consensualmente.
Il fac simile è quindi utile quando entrambe le parti sono d’accordo sullo scioglimento e sulle sue conseguenze. Non deve invece essere utilizzato come se una semplice dichiarazione unilaterale fosse sufficiente a risolvere qualsiasi preliminare contro la volontà della controparte.
Cosa indicare nell’accordo di risoluzione
Il documento deve innanzitutto consentire di individuare con certezza il preliminare che viene sciolto. È opportuno riportare i dati delle parti, la data della sottoscrizione, l’oggetto della compravendita e, nel caso di un immobile, almeno i riferimenti necessari a identificarlo senza ambiguità.
Se il preliminare è stato registrato, è utile riportarne anche gli estremi di registrazione. Se è stato stipulato o autenticato da un notaio oppure trascritto nei registri immobiliari, devono essere indicati anche tali elementi, perché lo scioglimento può richiedere ulteriori formalità.
L’accordo dovrebbe poi precisare:
- che entrambe le parti intendono sciogliere il contratto preliminare;
- la data dalla quale lo scioglimento produce effetti tra le parti;
- quali somme siano già state versate e a quale titolo;
- quali importi debbano essere restituiti, trattenuti o compensati;
- il termine e la modalità per gli eventuali pagamenti;
- la sorte di chiavi, documenti o beni eventualmente già consegnati;
- la ripartizione delle spese sostenute in relazione al preliminare;
- l’eventuale rinuncia reciproca a ulteriori pretese, soltanto se realmente voluta e compatibile con gli accordi raggiunti.
Non è opportuno inserire una liberatoria generale senza avere prima definito con precisione la sorte delle somme già corrisposte, delle spese e delle eventuali contestazioni ancora aperte.
Caparra confirmatoria e acconto
Prima di sottoscrivere la risoluzione è essenziale verificare con quale titolo siano state versate le somme previste dal preliminare. Un acconto sul prezzo e una caparra confirmatoria producono conseguenze diverse.
Se le parti sciolgono consensualmente il contratto possono stabilire nell’accordo come regolare le somme versate, indicando chiaramente gli importi da restituire e le relative scadenze. È importante che quanto scritto nella risoluzione sia coerente con il preliminare e con i pagamenti realmente effettuati.
La caparra confirmatoria disciplinata dall’articolo 1385 del Codice civile non deve essere confusa con una somma corrisposta per acquistare liberamente il diritto di cambiare idea. Se una parte è inadempiente, la parte non inadempiente può, quando ne ricorrono i presupposti, recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta oppure, se è stata lei a versarla, esigerne il doppio.
In alternativa al recesso fondato sulla caparra confirmatoria, la parte non inadempiente può chiedere l’esecuzione del contratto oppure la risoluzione secondo le regole generali, con il risarcimento del danno disciplinato dalle norme ordinarie. Non è quindi corretto considerare la perdita della caparra come una facoltà generale di rinunciare alla compravendita senza che vi sia un inadempimento. Una funzione di questo tipo appartiene, quando validamente pattuita, alla diversa figura della caparra penitenziale collegata al diritto di recesso.
Se una delle parti è inadempiente
Quando non esiste un accordo sullo scioglimento, la situazione è diversa. La risoluzione giudiziale per inadempimento è disciplinata dagli articoli 1453 e seguenti del Codice civile e presuppone un inadempimento di importanza non scarsa rispetto all’interesse dell’altra parte.
In determinate situazioni lo scioglimento può avvenire anche senza una sentenza, per esempio mediante una corretta diffida ad adempiere, in presenza di una clausola risolutiva espressa oppure quando ricorrono i presupposti collegati a un termine essenziale. La scelta dipende dal contenuto del preliminare e dai fatti concretamente verificatisi.
Se nel preliminare è stata versata una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente deve inoltre valutare se scegliere il recesso previsto dall’articolo 1385 oppure i rimedi ordinari dell’adempimento o della risoluzione. Se è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, può essere utile anche il modello per richiedere il doppio della caparra confirmatoria, quando ne ricorrono i presupposti.
Il fac simile disponibile in questa pagina non dovrebbe quindi essere utilizzato per dichiarare unilateralmente un inadempimento controverso senza avere prima verificato quale meccanismo di scioglimento sia effettivamente applicabile.
Forma scritta e firma delle parti
Per un preliminare immobiliare l’accordo di risoluzione consensuale deve essere redatto per iscritto e sottoscritto dalle parti interessate. Un semplice accordo verbale o il fatto che nessuna delle parti si presenti al rogito non equivalgono, da soli, a una valida risoluzione consensuale formalizzata nelle forme richieste.
Se il preliminare è stato concluso con una normale scrittura privata non trascritta, l’accordo scritto sottoscritto dalle parti può documentare lo scioglimento del rapporto tra loro. È opportuno predisporre un esemplare per ciascuna parte e conservare anche il preliminare, le ricevute dei pagamenti e la documentazione relativa alle eventuali restituzioni.
Registrazione della risoluzione
La sottoscrizione dell’accordo non esaurisce necessariamente gli adempimenti fiscali. Quando il preliminare è stato registrato o l’accordo di risoluzione contiene restituzioni, corrispettivi o altre prestazioni patrimoniali, occorre verificare anche il trattamento ai fini dell’imposta di registro.
L’articolo 28 del D.P.R. 131/1986 distingue, ai fini fiscali, diverse ipotesi di risoluzione e il trattamento può variare in base al modo in cui avviene lo scioglimento e alle prestazioni economiche che ne derivano. Non è quindi corretto applicare automaticamente la stessa imposta a qualsiasi accordo di risoluzione o presumere che la registrazione del preliminare venga annullata semplicemente perché le parti non stipuleranno il definitivo.
Per gli atti soggetti a registrazione in termine fisso formati in Italia, la disciplina vigente prevede in via generale un termine di 30 giorni. Nel caso concreto è opportuno verificare preventivamente con l’Agenzia delle Entrate, il notaio o il professionista incaricato se l’accordo debba essere registrato, quale imposta sia dovuta e come debbano essere trattate le somme restituite.
Se il preliminare è stato trascritto
Occorre una particolare cautela quando il preliminare immobiliare è stato trascritto nei registri immobiliari. La trascrizione prevista dall’articolo 2645-bis del Codice civile produce effetti nei confronti dei terzi e non viene eliminata dalla semplice sottoscrizione di un fac simile di risoluzione tra le parti.
In questi casi è opportuno rivolgersi al notaio per coordinare lo scioglimento del preliminare con la formalità necessaria nei registri immobiliari. L’articolo 2668 del Codice civile disciplina infatti la cancellazione della trascrizione del preliminare quando vi sia il consenso delle parti interessate oppure un provvedimento giudiziale idoneo.
Il modello Word o PDF disponibile in questa pagina può quindi essere un riferimento per definire gli accordi economici tra le parti, ma non sostituisce l’intervento necessario per cancellare una trascrizione immobiliare.
Consegna e conservazione dell’accordo
Quando la risoluzione è consensuale non è necessario inviare alla controparte una lettera per comunicare una decisione già condivisa: è preferibile che entrambe le parti sottoscrivano lo stesso accordo e ne conservino un esemplare.
Le eventuali restituzioni di caparra o acconti dovrebbero essere effettuate con modalità che consentano di provarne l’avvenuto pagamento, indicando una causale coerente con l’accordo. Se la restituzione non è contestuale alla firma, è opportuno riportare nel documento importo, scadenza e modalità di pagamento, evitando di dichiarare già ricevute somme che saranno corrisposte soltanto successivamente.