In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF editabile per regolare tra proprietari confinanti la costruzione di un muro sul confine. L’accordo può definire posizione e caratteristiche del manufatto, proprietà del muro, ripartizione delle spese, manutenzione, accesso ai fondi e rapporti con eventuali future costruzioni in aderenza.
Prima della firma è necessario verificare con attenzione la linea di confine e la disciplina urbanistica applicabile. Se l’accordo costituisce o modifica diritti reali, come una servitù, oppure deve essere opponibile ai futuri acquirenti, una semplice scrittura privata non autenticata può non essere sufficiente.
Fac Simile Scrittura Privata per Costruzione Muro di Confine Word
La versione Word è preferibile quando occorre modificare proprietà del muro, riparto delle spese, caratteristiche tecniche, facoltà di edificare in aderenza o clausole relative alla trascrizione e agli accessi temporanei.
Modello Scrittura Privata per Costruzione Muro di Confine PDF Editabile
Il PDF editabile può essere utilizzato come traccia quando la struttura dell’accordo corrisponde alla situazione concreta. Se il confine è incerto, il muro non deve essere comune oppure sono previste servitù o altri diritti reali, è opportuno utilizzare la versione Word e adattarne le clausole.
Quando Utilizzare l’Accordo
Il modello è adatto soprattutto quando due proprietari hanno già individuato il confine tra i rispettivi fondi e vogliono stabilire per iscritto come costruire e gestire il muro. Può essere utilizzato, per esempio, per definire se il manufatto sarà costruito a cavallo del confine e sarà comune oppure se sarà realizzato interamente su uno dei due fondi.
Se lo scopo principale è disciplinare anche distanze, future costruzioni in aderenza o altri rapporti tra le proprietà, può essere utile confrontare il documento con il fac simile di accordo tra confinanti.
La scrittura non sostituisce invece l’accertamento del confine quando la sua posizione è contestata. In questa situazione è opportuno risolvere prima l’incertezza, eventualmente mediante un tecnico e un accordo specifico. L’articolo 950 del Codice civile stabilisce che, nell’azione di regolamento di confini, è ammesso ogni mezzo di prova e che le mappe catastali assumono rilievo soltanto in mancanza di altri elementi. Una planimetria catastale, anche georeferenziata, non deve quindi essere trattata automaticamente come prova definitiva della linea di proprietà. Per avviare una verifica con il vicino è disponibile anche il fac simile di lettera di riconfinazione.
Muro Comune e Proprietà Esclusiva
È importante indicare espressamente nel contratto dove verrà realizzato il muro e a chi apparterrà. La disciplina del Codice civile distingue infatti situazioni diverse.
L’articolo 874 riguarda la possibilità del proprietario confinante di chiedere la comunione di un muro altrui posto sul confine, pagando quanto previsto dalla norma. L’articolo 875 disciplina invece una fattispecie differente, relativa al muro che non si trova sul confine ma a una distanza inferiore a quella indicata dalla disposizione. Non è quindi corretto utilizzare l’articolo 875 come riferimento generale per qualificare come comune fin dall’origine un nuovo muro costruito esattamente sulla linea di confine.
L’articolo 880 prevede inoltre determinate presunzioni di comunione per i muri divisori tra edifici, cortili, giardini, orti o recinti nei campi. Le parti possono comunque definire con precisione nel proprio accordo la posizione del manufatto, la proprietà e le quote, purché la pattuizione sia compatibile con i rispettivi titoli e con le norme applicabili.
Chi Paga la Costruzione e la Manutenzione
Non esiste una regola generale secondo cui qualsiasi muro costruito tra due terreni debba essere pagato sempre a metà. Se i proprietari decidono insieme di realizzare un muro comune, possono stabilire nell’accordo come dividere progettazione, costruzione, fondazioni, finiture e altri costi.
L’articolo 886 contiene una disciplina specifica per i muri di cinta che separano le rispettive case, cortili e giardini posti negli abitati: in tali casi ciascun proprietario può, nei presupposti della norma, costringere il vicino a contribuire per metà alla costruzione. La disposizione non deve essere estesa automaticamente a qualsiasi muro tra fondi agricoli o terreni di altra natura.
Per le riparazioni e ricostruzioni necessarie di un muro già comune, l’articolo 882 prevede invece la partecipazione alle spese in proporzione al diritto di ciascuno, salvo che il costo sia stato causato dal fatto di uno dei partecipanti.
Altezza del Muro e Distanze
Il limite di tre metri previsto dall’articolo 878 non costituisce un’altezza massima generale per tutti i muri di confine. La norma stabilisce che il muro di cinta e ogni altro muro isolato di altezza non superiore a tre metri non vengono considerati ai fini del computo della distanza prevista dall’articolo 873.
L’articolo 886 utilizza invece i tre metri come altezza del muro di cinta nelle specifiche situazioni da esso disciplinate, ma soltanto se regolamenti locali o convenzione non dispongono diversamente.
Non esiste inoltre una regola generale che imponga a un muro superiore a tre metri di restare a cinque metri dall’edificio del vicino. L’articolo 873 prevede, per le costruzioni su fondi finitimi non unite o aderenti, una distanza minima di tre metri tra le costruzioni, mentre i regolamenti locali possono imporre distanze maggiori.
Se l’accordo prevede anche future costruzioni sul confine o in aderenza, devono essere verificate le norme urbanistiche comunali. Un accordo tra privati non può rendere legittima un’opera vietata da una disposizione urbanistica inderogabile.
Titolo Edilizio per il Muro
La costruzione di un muro non è assoggettata a un unico titolo edilizio sulla base di una semplice soglia di altezza. Non è quindi corretto applicare una regola automatica secondo cui oltre due metri occorre sempre una SCIA o un permesso di costruire.
Il regime dipende dalle caratteristiche concrete del manufatto, dalle dimensioni, dai materiali, dall’impatto sul territorio, dall’eventuale funzione strutturale o di contenimento, dalla disciplina regionale e dagli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali. Una recinzione leggera e un importante muro in cemento armato o di contenimento possono quindi ricadere in discipline differenti.
Prima di sottoscrivere definitivamente la parte tecnica dell’accordo è opportuno fare verificare a un professionista il titolo eventualmente necessario e gli adempimenti strutturali o sismici applicabili. Anche i richiami agli articoli 93 e 94 del D.P.R. 380/2001 devono essere mantenuti soltanto quando pertinenti all’opera concreta.
Se l’area è soggetta a tutela paesaggistica o ad altri vincoli, devono essere verificate anche le autorizzazioni di settore. La presenza di un vincolo non significa che qualsiasi muro richieda necessariamente la medesima procedura, poiché la normativa prevede anche casi esclusi o sottoposti a regimi semplificati.
Scrittura Privata, Servitù e Trascrizione
Se l’accordo si limita a stabilire tra i due proprietari materiali, modalità di esecuzione, ripartizione delle spese e altre obbligazioni personali, una normale scrittura privata sottoscritta può essere sufficiente a documentare l’intesa tra le parti.
La situazione cambia quando il documento trasferisce o costituisce diritti reali immobiliari, modifica la proprietà oppure costituisce o modifica una servitù prediale. Per questi atti l’articolo 1350 del Codice civile richiede la forma scritta e l’articolo 2643 disciplina i casi soggetti a trascrizione.
Per eseguire la trascrizione nei Registri immobiliari non è sufficiente una comune scrittura privata con firme non autenticate: l’articolo 2657 richiede, tra gli altri titoli ammessi, un atto pubblico oppure una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate o accertate giudizialmente.
È quindi necessario distinguere la registrazione fiscale dell’atto dalla trascrizione immobiliare. La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate non rende automaticamente un accordo opponibile ai successivi acquirenti del fondo. Neppure la sola clausola secondo cui l’accordo “vincola gli aventi causa” sostituisce, quando necessaria, la pubblicità immobiliare.
Analogamente, l’articolo 2643, n. 4, riguarda i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali e non consente di qualificare indistintamente qualsiasi accordo sul muro come “onere reale”. Se il documento deve creare una servitù destinata a seguire il fondo, è opportuno definirne esattamente contenuto e immobili dominante e servente.
Accesso al Fondo per Costruire o Riparare il Muro
Se durante i lavori è necessario entrare temporaneamente nella proprietà del vicino, l’accordo può indicare giorni, preavviso, area interessata, modalità di ripristino e responsabilità per eventuali danni.
Questa situazione non deve essere qualificata automaticamente come una servitù di passaggio. L’articolo 843 del Codice civile prevede già, quando ne sia riconosciuta la necessità, l’obbligo di permettere accesso e passaggio nel fondo per costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune, con diritto a un’adeguata indennità se l’accesso cagiona danno.
Se invece le parti intendono costituire un diritto di passaggio permanente a favore di un fondo, occorre disciplinare una vera servitù prediale e può essere più adatto il fac simile di scrittura privata per costituzione di servitù di passaggio.
Sopraelevazione e Utilizzo del Muro Comune
La sopraelevazione del muro comune è disciplinata dall’articolo 885, non dall’articolo 884. Ciascun comproprietario può innalzare il muro sostenendo le spese della parte sopraelevata e, se necessario, quelle per ricostruirlo o rinforzarlo, ferme le prescrizioni edilizie e strutturali applicabili.
L’articolo 884 riguarda invece l’appoggio delle costruzioni e l’immissione di travi e catene nel muro comune. L’accordo può disciplinare questi utilizzi con maggiore precisione, ma non dovrebbe attribuire a una parte un potere assoluto di realizzare opere che possano compromettere la stabilità del manufatto o violare norme urbanistiche e strutturali.
Come Compilare il Modello
Prima della firma è opportuno completare e verificare almeno:
- identificazione dei proprietari e dei rispettivi titoli di proprietà;
- dati catastali dei fondi, senza attribuire alle sole mappe valore definitivo quando il confine è incerto;
- linea sulla quale sarà costruito il muro e indicazione se il manufatto sarà a cavallo del confine o interamente su un fondo;
- regime di proprietà del muro e quote di ciascuna parte;
- lunghezza, altezza, spessore, materiali e fondazioni dell’opera;
- ripartizione delle spese di progettazione, costruzione e manutenzione;
- impresa e tecnico incaricati, se già individuati;
- modalità di accesso temporaneo ai fondi durante i lavori;
- eventuali future costruzioni in aderenza, soltanto se compatibili con la disciplina urbanistica;
- allegati tecnici, come rilievo e planimetria sottoscritti dalle parti;
- necessità di autenticazione e trascrizione quando l’accordo incide su diritti reali.
Il certificato di destinazione urbanistica, un rilievo topografico e altri elaborati tecnici possono essere utili in funzione del tipo di fondo e dell’operazione, ma non devono essere presentati come allegati obbligatori per qualsiasi accordo relativo a un muro di confine.
Una volta completato il documento, ciascuna parte dovrebbe conservarne un originale sottoscritto insieme agli allegati richiamati. Quando l’accordo deve produrre effetti reali o essere trascritto, è invece necessario predisporre il titolo nella forma richiesta per la pubblicità immobiliare.