In questa pagina sono disponibili un modello Word e un PDF editabile di contratto preliminare per la cessione di una quota di proprietà di un immobile. Il documento serve a impegnare il proprietario della quota e il futuro acquirente alla successiva conclusione del contratto definitivo, alle condizioni concordate.
Il preliminare non trasferisce la quota immobiliare, ma crea l’obbligo di concludere il contratto definitivo. Prima della compilazione è importante verificare la percentuale effettivamente posseduta dal cedente, i dati catastali, il titolo di provenienza e la presenza di ipoteche, vincoli o altri diritti sull’immobile.
Modello Preliminare di Cessione Quota Immobile Word
Il modello Word può essere modificato inserendo i dati delle parti, la quota oggetto della promessa di vendita, il prezzo, le modalità di pagamento, il termine per il contratto definitivo e le altre condizioni concordate.
Fac Simile Preliminare di Cessione Quota Immobile PDF
Il PDF editabile contiene lo stesso schema contrattuale e può essere compilato con i dati mancanti. Quando occorre modificare clausole, condizioni di pagamento o dichiarazioni relative all’immobile è preferibile utilizzare la versione Word.
A Cosa Serve il Preliminare di Cessione di una Quota Immobiliare
Il contratto preliminare consente alle parti di fissare in anticipo gli elementi essenziali della futura cessione, come quota, immobile, prezzo e termine per la stipula definitiva. È quindi utile quando il proprietario intende vendere, per esempio, il 50%, il 25% o un’altra quota indivisa del proprio diritto di proprietà ma il trasferimento definitivo avverrà successivamente.
Il preliminare immobiliare deve essere redatto per iscritto. Per un normale preliminare di compravendita la forma scritta può essere costituita anche da una scrittura privata sottoscritta direttamente dalle parti. Non è quindi corretto ritenere che qualsiasi accordo immobiliare stipulato senza notaio sia automaticamente nullo. La forma notarile o l’autenticazione delle firme diventano però necessarie quando si vuole trascrivere il preliminare nei registri immobiliari e nei casi particolari nei quali la legge prescrive espressamente l’intervento notarile.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ricorda, tra l’altro, che per determinati immobili da costruire soggetti al D.Lgs. 122/2005 il preliminare deve essere stipulato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata. Per una compravendita immobiliare ordinaria è invece possibile stipulare un preliminare con scrittura privata, fermo restando che la trascrizione richiede un titolo idoneo.
Per la promessa di vendita dell’intero immobile, senza le particolarità legate alla comproprietà, può essere utilizzato il modello di contratto preliminare di compravendita.
Quota di Proprietà o Porzione dell’Immobile
Prima di utilizzare il fac simile è essenziale distinguere la quota indivisa di proprietà da una porzione materiale dell’immobile. Essere proprietari del 50% di un appartamento, per esempio, significa normalmente essere titolari di una quota ideale dell’intero bene e non proprietari esclusivi di determinate stanze o di una precisa metà fisica dell’abitazione.
Il modello è adatto alla promessa di cessione di una quota del diritto di proprietà. Se le parti intendono invece trasferire una porzione materialmente individuata dell’immobile, può essere necessario procedere preliminarmente a divisione, frazionamento o altri adempimenti catastali e urbanistici. In tale situazione il fac simile non deve essere utilizzato senza avere verificato la corretta configurazione giuridica e tecnica dell’operazione.
Un’ulteriore verifica è necessaria quando la quota deriva da una comunione ereditaria non ancora sciolta. In presenza dei presupposti dell’articolo 732 del Codice Civile può infatti operare il diritto di prelazione dei coeredi in caso di alienazione a un estraneo della quota ereditaria o di una sua parte. Non esiste invece una prelazione legale generalizzata per ogni normale situazione di comproprietà immobiliare.
Come Compilare il Contratto
Nel modello devono essere identificati con precisione il promittente cedente e il promissario cessionario, riportando nome, cognome, luogo e data di nascita, residenza e codice fiscale. Se intervengono società o altri soggetti giuridici devono essere inseriti i relativi dati identificativi e i poteri di chi firma.
L’immobile deve essere descritto in modo non ambiguo. È opportuno indicare Comune, indirizzo e dati catastali, compresi foglio, particella e subalterno, oltre alla quota esatta che sarà trasferita. È inoltre utile richiamare il titolo con il quale il cedente ha acquistato la proprietà, per esempio compravendita, successione o donazione.
Nel contratto devono essere definiti il prezzo complessivo della quota, le modalità di pagamento e le somme eventualmente corrisposte alla firma. È importante specificare se una somma viene versata come semplice acconto sul prezzo oppure come caparra confirmatoria, perché le due qualificazioni producono conseguenze differenti in caso di inadempimento.
Devono inoltre essere indicati la data entro la quale stipulare il definitivo, le modalità per scegliere il notaio e l’eventuale ripartizione delle spese. Se la cessione è subordinata a una condizione, come l’ottenimento di un finanziamento, la cancellazione di un’ipoteca o il completamento di una pratica, la clausola deve descrivere con precisione l’evento e le conseguenze del suo mancato verificarsi.
Ipoteca, Vincoli e Dichiarazioni sull’Immobile
Il fac simile contiene una dichiarazione secondo cui l’immobile è libero da ipoteche, vincoli, gravami e altri diritti reali a favore di terzi. Questa clausola deve essere mantenuta soltanto quando corrisponde alla situazione effettiva.
Prima della firma è quindi opportuno verificare la provenienza della quota e le risultanze dei registri immobiliari. Se esistono ipoteche, pignoramenti, servitù, domande giudiziali o altri vincoli, questi non devono essere nascosti dal fac simile: occorre descriverli correttamente e, quando necessario, stabilire se e come dovranno essere cancellati o risolti prima del contratto definitivo.
La verifica deve riguardare anche eventuali contratti di locazione, diritti di godimento di terzi, controversie e, per gli immobili in condominio, la situazione delle spese condominiali. La promessa di cessione riguarda infatti soltanto la quota indicata nel contratto, ma le caratteristiche giuridiche dell’intero bene possono incidere sul suo valore e sulla possibilità di procedere al definitivo.
Termine per il Rogito e Clausola di Risoluzione
Nel modello viene indicata una data entro la quale le parti devono procedere alla stipula dell’atto definitivo. Il fac simile contiene inoltre una clausola che collega la mancata stipula entro il termine alla risoluzione del contratto.
Questa previsione deve essere valutata con attenzione. La semplice indicazione di una data per il rogito non rende automaticamente essenziale quel termine in ogni contratto. Se le parti vogliono attribuire alla scadenza particolari effetti risolutivi, la clausola deve essere formulata in modo coerente con la loro effettiva volontà e con la disciplina applicabile. Non è quindi opportuno lasciare invariata la clausola del fac simile senza avere verificato quali conseguenze si vogliono collegare al ritardo.
Quando entrambe le parti intendono mantenere valido il preliminare e rinviare consensualmente la stipula, può essere formalizzato un accordo per il posticipo della data del rogito.
Registrazione del Preliminare
La registrazione fiscale del preliminare deve essere distinta dalla sua trascrizione nei registri immobiliari. In base alla disciplina vigente da gennaio 2026 contenuta nel Testo unico dell’imposta di registro approvato con D.Lgs. 1 agosto 2025, n. 123, gli atti soggetti a registrazione in termine fisso formati in Italia devono essere presentati alla registrazione entro 30 giorni.
Per i contratti preliminari la tariffa prevede un’imposta fissa di 200 euro. Se il preliminare contempla una caparra confirmatoria oppure acconti di prezzo non soggetti a IVA, si applicano inoltre le regole proporzionali previste dalla normativa vigente, con imputazione dell’imposta corrisposta a quella principale dovuta per il contratto definitivo nei limiti stabiliti dalla legge.
Gli importi effettivamente dovuti dipendono però dal contenuto del contratto, dalla natura dei pagamenti e dal regime fiscale dell’operazione. Prima della registrazione è quindi necessario qualificare correttamente caparra, acconti e altre somme senza basarsi soltanto sulla denominazione utilizzata nel fac simile.
La registrazione non rende il preliminare opponibile ai terzi con gli effetti propri della trascrizione. È un adempimento fiscale distinto e non protegge, da sola, il promissario acquirente contro una successiva vendita dello stesso diritto, un’ipoteca o altre formalità pregiudizievoli trascritte nei registri immobiliari.
Trascrizione del Preliminare
La trascrizione del preliminare nei registri immobiliari offre una tutela ulteriore al promissario acquirente. L’articolo 2645-bis del Codice Civile consente infatti di trascrivere i preliminari relativi ai contratti immobiliari quando risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Per ottenere questa protezione non è quindi sufficiente firmare autonomamente il modello Word o PDF e registrarlo all’Agenzia delle Entrate. Occorre un titolo idoneo alla trascrizione. Il notaio può predisporre o autenticare il preliminare e provvedere alle formalità nei registri immobiliari.
La trascrizione è particolarmente importante quando tra preliminare e definitivo trascorre un periodo significativo, vengono versate somme elevate oppure esistono rischi collegati alla situazione patrimoniale del venditore. In questi casi è opportuno valutarla prima della firma del preliminare, perché la scelta della forma contrattuale incide direttamente sulla possibilità di procedere alla trascrizione.
Cosa Succede se una Parte Non Stipula il Contratto Definitivo
La firma del preliminare produce obblighi giuridici per entrambe le parti. Se una di esse rifiuta ingiustificatamente di stipulare il contratto definitivo, le conseguenze dipendono dal contenuto del preliminare, dalle eventuali clausole sulla caparra e dal tipo di inadempimento.
Quando ne ricorrono i presupposti, l’articolo 2932 del Codice Civile consente alla parte adempiente di chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso. Non si tratta semplicemente di costringere materialmente l’altra parte a recarsi dal notaio: è il provvedimento giudiziale, una volta soddisfatte le condizioni previste, a poter produrre gli effetti del trasferimento.
In alternativa, a seconda della situazione, possono rilevare la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno e i rimedi collegati alla caparra confirmatoria. Per questo motivo clausole relative a inadempimento, termine del rogito e somme versate devono essere coordinate tra loro e non utilizzate come formule standard indipendentemente dal caso concreto.
Firma e Conservazione del Preliminare
Il contratto deve essere sottoscritto da tutti i soggetti che assumono gli obblighi indicati nel documento. Se la quota appartiene a più persone oppure il trasferimento coinvolge diritti intestati a soggetti diversi, è necessario verificare chi debba effettivamente intervenire nell’accordo.
Ciascuna parte dovrebbe conservare una copia completa e firmata del preliminare insieme agli eventuali allegati richiamati nel testo, come planimetrie, documentazione catastale o altri atti. La registrazione deve essere effettuata nel termine previsto e, quando si vuole ottenere la tutela derivante dalla trascrizione, il preliminare deve essere stipulato nella forma idonea per tale formalità.