In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF editabile del verbale di riconsegna di un capannone industriale. Il documento serve al termine della locazione per attestare il rilascio dell’immobile, la restituzione delle chiavi, lo stato dei locali e degli impianti, le letture dei contatori e le eventuali contestazioni ancora aperte.
Il verbale deve descrivere ciò che viene effettivamente constatato durante il sopralluogo, evitando dichiarazioni di assenza di danni, rinunce o compensazioni della cauzione quando questi aspetti non sono realmente condivisi dalle parti.
Fac Simile Verbale di Riconsegna Capannone Industriale Word
Il formato Word è indicato quando occorre personalizzare in modo dettagliato le sezioni dedicate a impianti, aree esterne, macchinari rimossi, ripristini, rifiuti, danni, documentazione tecnica e accordi economici residui.
Verbale di Riconsegna Capannone Industriale PDF Editabile
Il PDF editabile può essere utilizzato quando la struttura del modello corrisponde alla situazione concreta. Prima della firma devono essere controllate tutte le dichiarazioni e devono essere indicate espressamente eventuali riserve o questioni che rimangono da definire.
A cosa serve il verbale di riconsegna
Il verbale documenta il momento in cui il capannone torna nella disponibilità del locatore e permette di fissare le condizioni nelle quali viene restituito. Il principale riferimento è l’articolo 1590 del Codice civile, secondo cui il conduttore deve riconsegnare la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta secondo la descrizione effettuata dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall’uso conforme al contratto.
Se all’inizio della locazione non è stata redatta una descrizione delle condizioni dell’immobile, l’articolo 1590 prevede la presunzione che il conduttore lo abbia ricevuto in buono stato di manutenzione. Per questo, quando esiste, è particolarmente utile confrontare il verbale finale con la documentazione predisposta alla consegna iniziale.
Per immobili diversi da un capannone o quando non occorre descrivere aspetti industriali specifici può essere utilizzato il più generale verbale di riconsegna immobile.
Cosa indicare nel verbale
Il documento dovrebbe identificare locatore e conduttore, il capannone e le eventuali pertinenze, il contratto di locazione e la causa della cessazione del rapporto. È importante riportare la data nella quale avviene materialmente il rilascio.
Durante il sopralluogo è opportuno descrivere separatamente le condizioni di pavimentazioni, pareti, copertura, serramenti, portoni industriali, piazzali, recinzioni, uffici, servizi, locali tecnici e altre parti rilevanti. Se il capannone comprende più corpi di fabbrica o aree esterne, una planimetria allegata può rendere più precisa l’individuazione di eventuali danni o ripristini.
Le fotografie possono essere richiamate nel verbale e numerate. Sono particolarmente utili quando documentano un’anomalia, lo stato di un impianto, materiali rimasti nei locali o le letture finali dei contatori.
Se locatore e conduttore non concordano sull’origine o sull’entità di un danno, il verbale dovrebbe limitarsi a descrivere ciò che è visibile e riportare la contestazione di ciascuna parte. Non è necessario attribuire immediatamente una responsabilità che richiede verifiche tecniche o il confronto con lo stato iniziale dell’immobile.
Restituzione delle chiavi e disponibilità del capannone
È opportuno indicare il numero e la tipologia delle chiavi restituite, insieme a badge, telecomandi, radiocomandi, codici di accesso e altri dispositivi. La consegna delle chiavi costituisce un elemento importante della riconsegna, ma deve essere accompagnata dall’effettiva possibilità per il locatore di riacquistare la disponibilità del bene.
La semplice consegna di alcune chiavi può non essere sufficiente quando il capannone rimane occupato da persone, merci, macchinari o altri beni che impediscono concretamente al proprietario di utilizzarlo secondo la sua destinazione.
L’articolo 1591 del Codice civile stabilisce che il conduttore in mora nella restituzione deve corrispondere il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno quando ne ricorrono i presupposti. Per questo la data effettiva della restituzione deve risultare con precisione.
Occorre distinguere questa situazione dal caso in cui il contratto venga risolto anticipatamente per inadempimento del conduttore e l’immobile venga comunque restituito. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025, hanno chiarito che un eventuale danno da mancato guadagno successivo alla restituzione non viene regolato dall’articolo 1591, ma può essere richiesto secondo le regole generali sul risarcimento, con i relativi oneri di prova.
Cosa fare se il locatore non vuole ricevere le chiavi
La mancata firma del verbale non significa necessariamente che il conduttore debba continuare indefinitamente a rispondere della mancata restituzione. La giurisprudenza distingue però tra semplice offerta informale delle chiavi e offerta formale disciplinata dal Codice civile.
Una messa a disposizione seria, concreta e tempestiva dell’immobile può, in determinate circostanze e in assenza di un legittimo motivo di rifiuto del locatore, evitare la mora del conduttore. Per produrre invece gli specifici effetti della mora del creditore occorre rispettare le forme previste dagli articoli 1209 e seguenti del Codice civile.
Quando la riconsegna viene rifiutata e la situazione rischia di generare ulteriori canoni o contestazioni, è quindi opportuno documentare accuratamente la disponibilità alla restituzione e valutare la procedura appropriata al caso concreto.
Miglioramenti, addizioni e ripristini
In un capannone industriale è frequente che il conduttore abbia realizzato durante la locazione pareti interne, soppalchi, impianti, scaffalature, basamenti, canalizzazioni o altri interventi. Il verbale dovrebbe indicare quali opere sono già state rimosse, quali devono essere ripristinate e quali, invece, rimangono nell’immobile con il consenso delle parti.
Gli articoli 1592 e 1593 del Codice civile distinguono tra miglioramenti e addizioni. Per i miglioramenti il conduttore non ha normalmente diritto a un’indennità, salvo il consenso del locatore e ferme le condizioni previste dalla legge. Per le addizioni separabili senza danno, il conduttore può in generale rimuoverle alla conclusione della locazione, salvo il diritto del locatore di ritenerle nei casi previsti dalla norma corrispondendo l’indennità dovuta.
Il contratto di locazione può contenere clausole specifiche sui ripristini e sulle opere eseguite dal conduttore. Prima di inserire nel verbale formule come “immobile restituito nello stato originario” è quindi necessario confrontare ciò che è stato effettivamente eseguito con gli accordi contrattuali.
Impianti e documentazione tecnica
Il verbale può registrare lo stato degli impianti elettrici, termici, idrici, antincendio e degli altri impianti presenti, oltre all’eventuale documentazione che il conduttore restituisce al proprietario.
Se durante la locazione sono stati installati, trasformati o ampliati impianti soggetti al D.M. 37/2008, è utile verificare che siano disponibili le relative dichiarazioni di conformità o gli altri documenti previsti per gli interventi effettivamente eseguiti. Non esiste però un obbligo generale di produrre una nuova dichiarazione di conformità soltanto perché il capannone viene riconsegnato.
Se manca documentazione che il conduttore si era contrattualmente impegnato a consegnare, oppure esistono impianti modificati da verificare, questa circostanza dovrebbe essere riportata espressamente nel verbale senza attestare una conformità che non è stata accertata.
Rifiuti e materiali rimasti nel capannone
In un immobile industriale occorre verificare anche la presenza di rifiuti, residui di lavorazione, sostanze, contenitori, materie prime o altri materiali lasciati dal conduttore.
Il D.Lgs. 152/2006 attribuisce obblighi di gestione al produttore iniziale e agli altri detentori dei rifiuti. Per questo non è opportuno lasciare materiali qualificabili come rifiuti nel capannone contando sul fatto che il verbale trasferisca automaticamente ogni responsabilità al proprietario o, al contrario, la mantenga automaticamente in capo al precedente conduttore.
Quando vengono rilevati rifiuti al momento del sopralluogo, il verbale dovrebbe identificarli per quanto possibile e specificare l’impegno concordato per la loro rimozione e gestione secondo la normativa applicabile. Non deve essere sottoscritta una dichiarazione secondo cui il capannone è completamente sgombro quando sono ancora presenti rifiuti o materiali da qualificare.
Contatori, utenze e altri dati da annotare
Al momento della riconsegna è utile annotare le letture dei contatori di energia elettrica, gas e acqua e identificare chiaramente i relativi misuratori. Una fotografia della lettura può essere allegata al verbale.
Il documento può inoltre specificare chi dovrà occuparsi della chiusura, voltura o cessazione delle utenze. Queste operazioni non si producono automaticamente con la firma del verbale e devono essere gestite secondo le procedure del singolo fornitore.
Se rimangono conguagli di utenze, spese comuni o altri importi non ancora determinabili, è preferibile indicarli come partite ancora da definire invece di inserire una dichiarazione generale di completa chiusura economica del rapporto.
Verbale e deposito cauzionale
La riconsegna dell’immobile fa sorgere, in linea generale, l’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale. La cauzione non può essere trasformata unilateralmente in una penale soltanto perché nel verbale vengono segnalati dei danni.
La Corte di Cassazione ha chiarito che, dopo il rilascio, il locatore che intende trattenere il deposito a copertura di specifici danni o somme insolute deve far valere la propria pretesa nei modi previsti dall’ordinamento. Se invece le parti raggiungono un accordo sulla quantificazione, possono riportare nel verbale l’importo della cauzione, la somma compensata per specifiche ragioni e l’eventuale residuo restituito.
Quando il deposito viene restituito contestualmente al rilascio, può essere utile sottoscrivere anche una ricevuta per la restituzione del deposito cauzionale.
Se i danni sono ancora da stimare, è preferibile descriverli e riservarne la quantificazione a un successivo preventivo o accertamento, senza utilizzare formule generiche con cui il conduttore riconosce anticipatamente qualsiasi importo futuro.
Come gestire lavori e obblighi ancora da completare
Le parti possono decidere di riconsegnare il capannone lasciando aperte alcune attività, per esempio la rimozione di una struttura, la consegna di documentazione tecnica o la definizione di un conguaglio. In questo caso il verbale deve indicare con precisione cosa resta da eseguire, chi deve provvedere e entro quale termine.
È però necessario evitare ambiguità sulla disponibilità dell’immobile. Se il conduttore deve continuare ad accedere liberamente al capannone per svolgere lavorazioni rilevanti, occorre chiarire se la riconsegna sia già effettivamente avvenuta oppure se le parti stiano semplicemente documentando una fase preparatoria al rilascio definitivo.
Indennità per perdita di avviamento commerciale
Per le locazioni non abitative il verbale di riconsegna non determina da solo l’esistenza o l’esclusione dell’indennità per perdita dell’avviamento prevista dagli articoli 34 e 35 della Legge 392/1978.
L’indennità può rilevare anche per attività industriali, commerciali o artigianali, ma la legge prevede specifiche condizioni ed esclusioni. In particolare, l’articolo 35 esclude l’indennità, tra gli altri casi, per le attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Assumono rilievo anche le ragioni per cui il rapporto è cessato: l’articolo 34 esclude l’indennità, per esempio, quando la cessazione dipende da risoluzione per inadempimento o da disdetta o recesso del conduttore nei casi indicati dalla norma.
Se questo profilo non è stato ancora definito, il verbale può limitarsi ad attestare il rilascio lasciando impregiudicate le relative pretese. Formule come “le parti dichiarano di non avere più nulla a pretendere reciprocamente” devono essere utilizzate soltanto quando si intende realmente definire anche eventuali diritti economici ulteriori.
Firma del verbale e copie da conservare
Il verbale viene normalmente compilato durante il sopralluogo e sottoscritto da locatore e conduttore, oppure dai rispettivi rappresentanti muniti dei necessari poteri. È opportuno predisporre una copia identica per ciascuna parte e allegare fotografie, planimetrie, letture dei contatori e gli altri documenti espressamente richiamati.
La firma congiunta rende più semplice provare ciò che le parti hanno effettivamente constatato, ma il verbale non è un requisito legale indispensabile affinché possa verificarsi la riconsegna dell’immobile. Se una delle parti rifiuta di sottoscriverlo, restano quindi rilevanti le modalità con cui il rilascio e la restituzione delle chiavi vengono concretamente effettuati e documentati.