In questa pagina mettiamo a disposizione un modulo dichiarazione di assenso dei terzi titolari di altri diritti Word e PDF editabile da compilare e stampare.
Si tratta di un fac simile che può essere utilizzato come esempio di dichiarazione di assenso dei terzi titolari di altri diritti.
Dichiarazione di Assenso dei Terzi Titolari di Altri Diritti Reali
Quando ci si accinge a progettare un intervento edilizio su un bene che non appartiene in via esclusiva a un unico soggetto, il primo banco di prova è rappresentato dall’acquisizione della dichiarazione di assenso dei terzi titolari di altri diritti reali. Questo documento, apparentemente semplice, riveste in realtà un ruolo cardine all’interno del sistema di garanzie che l’ordinamento italiano predispone a protezione della proprietà e, più in generale, dei diritti reali. La sua funzione primaria è assicurare che ogni persona che possa vantare un potere giuridicamente qualificato sull’immobile, si tratti di comproprietari, di usufruttuari, di superficiari o di titolari di servitù, sia pienamente informata circa le opere progettate e manifesti un consenso espresso, libero e consapevole. In assenza di tale consenso, i titoli abilitativi edilizi non possono essere rilasciati validamente e i lavori, se comunque avviati, espongono il committente e il tecnico a gravi conseguenze amministrative, civili e penali.
Il fondamento normativo di questo istituto va rintracciato nell’articolo 11 del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, il quale stabilisce che il permesso di costruire sia rilasciato al proprietario dell’immobile o, in alternativa, a chi abbia titolo per richiederlo. Le pronunce giurisprudenziali che si sono susseguite negli ultimi due decenni hanno chiarito la portata di quella locuzione, affermando che la legittimazione ad agire spetta non al semplice titolare di una frazione astratta del diritto, bensì a chi detenga l’intera disponibilità giuridica del bene. Ne deriva che, qualora l’immobile sia gravato da diritti di terzi, il soggetto che promuove la pratica edilizia non può sottrarsi dall’onere di ottenere l’assenso dei co interessati. La ratio è evidente: l’esecuzione di interventi edilizi, siano essi di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione importante o di nuova edificazione, incide sul valore economico del bene e, talvolta, sulla fruibilità attuale dello stesso; pretenderne l’esclusiva gestione da parte di uno solo dei titolari significherebbe sacrificare indebitamente le posizioni giuridiche altrui.
L’ambito applicativo dell’obbligo non si limita al permesso di costruire. La prassi amministrativa e la normativa di settore, dalle disposizioni sulla Segnalazione certificata di inizio attività alla disciplina della Comunicazione di inizio lavori asseverata, prevedono la medesima necessità di dimostrare la disponibilità giuridica del bene. La dichiarazione di assenso, perciò, accompagna in modo pressoché costante ogni procedura edilizia quando ricorra la comproprietà, l’usufrutto, la superficie, l’enfiteusi, l’affitto agrario, la servitù prediale o altri diritti reali di godimento di matrice atipica. Il principio trova conferma nei numerosi arresti del Consiglio di Stato che, in conformità alla Cassazione civile, hanno ribadito come la mancanza di consenso integri un vizio originario dell’istanza, rendendo improcedibile la richiesta o, se il titolo è già stato rilasciato, esponendolo ad annullamento su ricorso di chi veda compromesso il proprio diritto.
Se dal piano strettamente teorico ci spostiamo a quello operativo, occorre innanzitutto comprendere come individuare i titolari interessati. Il professionista incaricato, normalmente un architetto, un ingegnere o un geometra, effettua una ricognizione documentale che prende avvio dalla visura catastale e prosegue con l’ispezione ipotecaria, l’esame degli atti di provenienza e la consultazione di eventuali trascrizioni di servitù o di vincoli convenzionali. Questa mappatura rivela con precisione chi abbia un diritto reale e in che misura esso incida sul godimento del bene. Può emergere, per esempio, la presenza di un usufrutto iscritto a favore di un familiare, oppure l’esistenza di un diritto di superficie concesso decenni prima a un’impresa di telecomunicazioni per l’installazione di antenne sul tetto. Ogni soggetto così individuato deve essere contattato, informato in modo puntuale sulle caratteristiche del progetto edilizio e invitato a rendere la propria dichiarazione. Quest’ultima, perché sia efficace, deve contenere alcuni elementi essenziali: i dati anagrafici completi del dichiarante, il riferimento catastale dell’immobile, una dichiarazione di presa visione degli elaborati tecnici e il consenso esplicito alle opere, oltre all’avvertenza sulle responsabilità penali derivanti da dichiarazioni mendaci prevista dagli articoli 75 e 76 del d.P.R. 445/2000.
La forma può essere cartacea con firma autografa autenticata, ma sempre più spesso viene scelta la firma digitale su documento informatico, corredata dalla scansione di un documento d’identità in corso di validità. Ciò soddisfa le esigenze di rapidità senza sacrificare la certezza della provenienza dell’atto. In molti casi gli sportelli unici per l’edilizia mettono a disposizione modelli standardizzati, ma l’utilizzo di tali formulari non è obbligatorio: l’importante è che il contenuto sia inequivoco e che il consenso abbracci l’intero intervento, comprese eventuali varianti in corso d’opera di cui il dichiarante sia a conoscenza.
Vale la pena soffermarsi sul particolare regime degli interventi soggetti a CILA. Sebbene la comunicazione di inizio lavori asseverata sia, almeno in apparenza, un procedimento più snello rispetto al permesso di costruire e alla SCIA, essa non sfugge al principio della legittimazione piena. Il tecnico asseverante dichiara infatti, sotto la propria responsabilità, che il committente è titolare di diritto sull’immobile o, se non lo è in via esclusiva, che dispone della dichiarazione di assenso di tutti gli altri aventi diritto. Nel caso in cui tale condizione manchi, la CILA diviene inefficace e i lavori eseguiti sono qualificati come abusivi, con la conseguente applicazione delle sanzioni pecuniarie previste dall’articolo 6-bis del d.P.R. 380/2001 e, nei casi più gravi, con l’ordine di demolizione o rimessa in pristino.
Altrettanto significativa è l’ipotesi in cui l’immobile appartenga a un condominio. Qui il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni si intreccia con le competenze dell’assemblea, la quale, ai sensi degli articoli 1120 e 1136 del codice civile, delibera sugli interventi di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni con maggioranze qualificate. Il verbale assembleare che approva i lavori, purché trascritto in modo puntuale, integra una forma particolare di dichiarazione di assenso, rappresentativa della collettività condominiale e idonea a confluire nella documentazione edilizia. È buona prassi allegare gli elaborati grafici timbrati dal tecnico al verbale stesso, così da comprovare che la volontà si è formata sulla base di un’informazione completa. La giurisprudenza non trascura neppure le situazioni in cui il bene sia gravato da diritti ormai inattivi ma non estinti. Il caso tipico è quello dell’enfiteusi antica, che pur non impedendo l’uso ordinario dell’immobile può limitare certe trasformazioni. In questi scenari la dichiarazione di assenso deve provenire dall’enfiteuta, almeno fino a quando il dominio utile non sia stato affrancato. Analogamente, l’esistenza di un affitto agrario ultranovennale iscritto nei registri immobiliari comporta la necessità di ottenere il nulla osta dell’affittuario, il cui interesse alla permanenza incontestata sul fondo potrebbe essere compromesso dalle opere proposte.
Non meno rilevante è l’aspetto sanzionatorio. Se il progettista o il committente omette di acquisire le dichiarazioni dovute e ottiene il titolo edilizio tacendo l’esistenza di altri diritti, l’amministrazione, una volta venuta a conoscenza della violazione, può annullare d’ufficio l’atto o chiedere l’integrazione documentale entro un termine perentorio. Sul piano penale, la falsità ideologica commessa dal pubblico ufficiale, qual è il professionista che assevera, integra il reato di cui all’articolo 479 del codice penale; mentre la presentazione di dichiarazioni mendaci da parte dei titolari integra il reato previsto dall’articolo 483. Sul versante civile, il terzo leso conserva l’azione di risarcimento del danno e può chiedere al giudice la restituzione in pristino dello stato dei luoghi. Tale rimedio è frequente nei casi in cui un usufruttuario, tenuto all’oscuro, veda ridursi la possibilità di godere dell’immobile a seguito di un cambio di destinazione o di una ridistribuzione interna che sottrae ambienti funzionali alle sue necessità.
Per fare in modo che il processo di raccolta degli assensi sia efficace, il professionista dovrebbe avvalersi di un rigoroso metodo organizzativo. Dopo la mappatura dei diritti, la documentazione deve essere archiviata in modo cronologico, indicando per ogni firmatario la data di consegna degli elaborati, il tempo concesso per l’esame e il momento della sottoscrizione. È consigliabile predisporre un riepilogo, eventualmente in forma di dichiarazione sostitutiva, in cui il tecnico attesti di aver illustrato a ciascun avente diritto la natura e l’entità dei lavori, avendo cura di allegare copie dei documenti d’identità e delle ricevute di invio se la trasmissione è avvenuta per posta elettronica certificata. Tale diligenza riduce drasticamente il rischio di contestazioni successive, poiché dimostra la correttezza dell’iter informativo.
Un ulteriore profilo da considerare riguarda il rapporto tra dichiarazione di assenso e tutela dei beni culturali o paesaggistici. Quando l’immobile sia sottoposto a vincolo, la Soprintendenza è chiamata a rilasciare un nulla osta preventivo. Sebbene la normativa speciale non imponga espressamente l’esibizione del consenso dei co titolari, la prassi dimostra che un fascicolo completo di dichiarazioni rende più agevole la valutazione di compatibilità, poiché l’ente statale può concentrarsi sugli aspetti culturali o paesaggistici senza doversi interrogare sulla disponibilità giuridica del richiedente.
Non va poi trascurato il risvolto fiscale. Qualora l’intervento edilizio dia accesso a benefici fiscali, come le detrazioni per ristrutturazione edilizia o per l’efficienza energetica, l’Agenzia delle Entrate richiede che le fatture e i bonifici siano intestati a tutti i comproprietari. Se uno solo di essi esegue le opere e paga personalmente, la dichiarazione di assenso degli altri titolari diventa documento chiave per dimostrare la legittimazione a fruire delle agevolazioni pro quota o per intero, secondo quanto stabilito dalle circolari interpretative.
Modulo Dichiarazione di Assenso dei Terzi Titolari di Altri Diritti Reali Word
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Fac Simile Dichiarazione di Assenso dei Terzi Titolari di Altri Diritti Reali PDF Editabile
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