In questa pagina sono disponibili un modello Word e un fac simile PDF di contratto preliminare di locazione. Il preliminare consente al futuro locatore e al futuro conduttore di assumere l’impegno a stipulare successivamente il contratto di locazione definitivo, fissandone in anticipo gli elementi essenziali, come immobile, destinazione, durata, canone e data prevista per la stipula.
Fac Simile Contratto Preliminare di Locazione Word
Il modello Word può essere utilizzato come base per predisporre l’accordo tra futuro locatore e futuro conduttore. Prima della firma è opportuno verificare che siano definiti con precisione l’immobile, il tipo di locazione che verrà stipulato, il canone, la durata, la decorrenza, il termine per concludere il contratto definitivo e l’eventuale somma versata a titolo di caparra.
Fac Simile Contratto Preliminare di Locazione PDF
Il PDF è predisposto per una situazione particolare: prevede il versamento di una caparra penitenziale, stabilisce che l’impegno sia inizialmente vincolante per il proponente e riconosce all’altra parte un periodo di trenta giorni durante il quale può sciogliersi dall’impegno alle condizioni indicate nel documento. Se si vuole invece concludere fin dall’inizio un normale preliminare bilaterale, oppure utilizzare una caparra confirmatoria, queste clausole devono essere modificate.
A cosa serve il preliminare di locazione
Il contratto preliminare di locazione è utile quando le parti hanno già raggiunto un accordo sull’affitto ma non intendono o non possono ancora stipulare il contratto definitivo. Può accadere, per esempio, quando l’immobile è ancora occupato, devono essere completati alcuni lavori oppure il futuro conduttore potrà trasferirsi soltanto dopo una determinata data.
Il preliminare produce normalmente effetti obbligatori: impegna le parti a concludere il futuro contratto alle condizioni concordate, ma non attribuisce di per sé al promissario conduttore il godimento dell’immobile. La locazione vera e propria nasce con il contratto definitivo secondo le condizioni stabilite dalle parti e dalla disciplina applicabile.
L’articolo 1351 del Codice civile stabilisce che il preliminare deve rispettare la stessa forma richiesta dalla legge per il contratto definitivo. Per le locazioni abitative, l’articolo 1, comma 4, della Legge 431/1998 richiede la forma scritta per la validità del contratto di locazione. È quindi opportuno predisporre per iscritto anche il relativo preliminare.
Cosa inserire nel contratto preliminare
Il documento deve permettere di ricostruire con sufficiente precisione il contenuto del futuro contratto. È opportuno indicare:
- generalità e codice fiscale del promittente locatore e del promissario conduttore;
- indirizzo, descrizione e dati identificativi dell’immobile;
- destinazione abitativa o diversa dall’abitazione;
- tipologia e durata della futura locazione;
- data prevista di decorrenza e termine entro cui stipulare il definitivo;
- canone, periodicità e modalità di pagamento;
- eventuali oneri accessori e deposito cauzionale da versare con il definitivo;
- eventuale caparra versata alla firma del preliminare e sua esatta qualificazione;
- eventuali condizioni sospensive o altre condizioni essenziali concordate;
- data e firma delle parti.
Non devono essere utilizzati termini propri della compravendita, come “promessa di vendita”, “prezzo di vendita” o “acquirente”, perché l’oggetto del preliminare è la futura locazione dell’immobile. Per predisporre il contratto definitivo è disponibile anche il fac simile di contratto di locazione abitativa e commerciale.
Caparra confirmatoria e caparra penitenziale
La caparra non è un elemento obbligatorio del preliminare. Se le parti decidono di prevederla, devono indicare chiaramente quale funzione attribuiscono alla somma versata.
La caparra confirmatoria, disciplinata dall’articolo 1385 del Codice civile, rafforza l’impegno assunto. Se chi ha versato la caparra è inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenerla. Se è inadempiente chi l’ha ricevuta, l’altra parte può recedere e chiedere il doppio. Resta possibile, in alternativa, chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto secondo le regole ordinarie e il risarcimento del danno. Se il contratto viene regolarmente eseguito, la caparra viene restituita oppure imputata alla prestazione dovuta.
La caparra penitenziale, prevista dall’articolo 1386 del Codice civile, ha invece una funzione diversa: costituisce il corrispettivo del diritto di recesso quando questo diritto è stato espressamente attribuito a una o a entrambe le parti. Non deve quindi essere utilizzata come sinonimo di caparra confirmatoria.
Il PDF scaricabile da questa pagina utilizza espressamente la caparra penitenziale e contiene una particolare facoltà di scioglimento entro trenta giorni. Prima della sottoscrizione è quindi importante verificare che le parti intendano realmente attribuire questo diritto.
Registrazione del preliminare di locazione
Il preliminare non va confuso con il contratto definitivo ai fini della disciplina civilistica sulla registrazione delle locazioni. Però, sul piano tributario, la Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986 assoggetta a registrazione in termine fisso i contratti preliminari di ogni specie. La registrazione deve essere richiesta entro trenta giorni dalla data dell’atto formato in Italia.
Per il preliminare è prevista un’imposta di registro in misura fissa di 200 euro. Dal 1° gennaio 2025, quando il preliminare prevede somme a titolo di caparra confirmatoria o determinati acconti non soggetti a IVA, la disciplina della Tariffa prevede inoltre l’aliquota dello 0,5%, oppure la minore imposta applicabile al contratto definitivo nei casi contemplati dalla norma. Il testo vigente può essere verificato nella Tariffa dell’imposta di registro pubblicata dal Dipartimento delle Finanze.
La sentenza della Corte di Cassazione n. 2037 del 27 gennaio 2017 non ha eliminato questo adempimento tributario. La pronuncia ha escluso che la specifica sanzione civilistica della nullità prevista per la mancata registrazione della locazione definitiva si estenda anche al preliminare. Non deve quindi essere interpretata come una generale esenzione del preliminare dall’imposta di registro.
Dal preliminare al contratto definitivo
Alla data concordata le parti devono stipulare il contratto di locazione definitivo in conformità alle condizioni fissate nel preliminare. Prima della firma è necessario scegliere la tipologia contrattuale corretta e rispettarne le norme inderogabili. Per esempio, una locazione abitativa ordinaria, una locazione transitoria e una locazione commerciale seguono discipline differenti che non possono essere aggirate indicando condizioni incompatibili nel preliminare. Nel contratto definitivo deve essere chiarito anche come viene trattata l’eventuale somma già versata e se viene imputata, quando consentito dall’accordo, al deposito cauzionale o ad altra obbligazione. Al momento della consegna dell’immobile può inoltre essere utile predisporre un verbale di consegna dell’immobile con lo stato dei locali, le chiavi consegnate e le letture dei contatori.
Se una parte non rispetta l’obbligo di stipulare il definitivo, le conseguenze dipendono dal contenuto del preliminare, dalla presenza di una caparra e dal tipo di inadempimento. Per questo le clausole relative a termine, recesso, caparra e condizioni per la stipula devono essere completate con particolare attenzione prima della firma.