In questa pagina sono disponibili un modello Word e un PDF di cessione del contratto preliminare di compravendita immobiliare. Il documento serve quando una parte del preliminare, normalmente il promissario acquirente, vuole trasferire a un terzo la propria posizione contrattuale prima della stipula del contratto definitivo.
La cessione è disciplinata dagli articoli 1406 e seguenti del Codice Civile e richiede il consenso dell’altro contraente, salvo che questo sia già stato prestato preventivamente. Il fac simile è una scrittura privata di esempio e non un modulo ufficiale. Prima di utilizzarlo è necessario controllare anche il contenuto del contratto preliminare originario, perché una clausola come “per sé o persona da nominare” può richiedere un meccanismo diverso dalla cessione del contratto.
Modello Cessione Contratto Preliminare di Compravendita Immobiliare Word
Il formato Word è indicato quando occorre modificare le clausole, inserire il consenso del promittente venditore, disciplinare le somme già versate e precisare l’eventuale corrispettivo dovuto dal cessionario al cedente.
Fac Simile Cessione Contratto Preliminare di Compravendita Immobiliare PDF Editabile
Di seguito è disponibile il fac simile in formato PDF. Prima della sottoscrizione bisogna verificare che il contenuto sia coerente con il preliminare originario e che il consenso del contraente ceduto risulti già validamente prestato oppure venga acquisito separatamente.
Quando si può cedere un contratto preliminare
Con la cessione del contratto una parte viene sostituita da un terzo nel complesso dei diritti e degli obblighi derivanti dal rapporto contrattuale. Nel caso più frequente, il promissario acquirente originario è il cedente, il nuovo acquirente è il cessionario e il promittente venditore è il contraente ceduto.
L’articolo 1406 del Codice Civile disciplina la cessione dei contratti a prestazioni corrispettive quando le prestazioni non sono ancora state eseguite. Nel preliminare immobiliare ciò significa che la cessione deve intervenire mentre il rapporto preliminare è ancora destinato a produrre i propri effetti e prima che sia stata definitivamente esaurita la posizione contrattuale che si intende trasferire.
Il fatto che siano già state corrisposte somme, per esempio una caparra confirmatoria o uno o più acconti, non significa di per sé che il subentro sia impossibile. Occorre però stabilire con precisione nell’accordo di cessione come devono essere trattate tali somme e quali obbligazioni restano ancora da eseguire.
Il consenso del promittente venditore
La cessione non dipende soltanto dall’accordo tra cedente e cessionario. Il contraente che rimane nel rapporto, normalmente il promittente venditore, deve consentire alla sostituzione. Il consenso può essere manifestato contestualmente alla cessione oppure può essere stato prestato preventivamente nel contratto originario.
Quando il consenso è stato dato in anticipo, è importante verificare esattamente la clausola del preliminare. L’articolo 1407 del Codice Civile prevede infatti una disciplina specifica per il consenso preventivo e per il momento in cui la sostituzione diviene efficace nei confronti del contraente ceduto.
Per evitare contestazioni, quando manca una chiara autorizzazione preventiva è opportuno predisporre una scrittura sottoscritta da cedente, cessionario e promittente venditore, oppure documentare separatamente il consenso di quest’ultimo in modo coerente con la forma del contratto.
Il cedente resta obbligato dopo la cessione?
La sostituzione del contraente non comporta necessariamente che il cedente continui a rispondere delle obbligazioni future. In base alla disciplina generale della cessione del contratto, il cedente viene normalmente liberato quando la sostituzione diviene efficace nei confronti del contraente ceduto.
Il promittente venditore può però dichiarare di non voler liberare il cedente. Questa scelta ha conseguenze importanti perché, in caso di successivo inadempimento del cessionario, può determinare una responsabilità residua del cedente nei limiti previsti dalla legge. Nell’accordo è quindi utile chiarire espressamente se il cedente viene liberato oppure se il venditore intende conservarne la responsabilità.
Cosa indicare nella cessione del preliminare
La scrittura deve innanzitutto identificare cedente, cessionario e contraente ceduto con generalità complete e codice fiscale. Occorre poi individuare senza ambiguità il preliminare oggetto della cessione, riportando almeno la data di stipula, le parti originarie, l’immobile interessato e, se disponibile, gli estremi della registrazione.
È importante specificare che il cessionario subentra nella posizione contrattuale del cedente e accetta i diritti, gli obblighi, le condizioni, i termini e le eventuali clausole ancora efficaci del preliminare. Prima della firma il nuovo acquirente dovrebbe quindi ricevere una copia completa del contratto originario e dei relativi allegati.
Devono essere verificati anche il termine previsto per il rogito, le eventuali condizioni sospensive, le penali, la disciplina della caparra, gli acconti già pagati e ogni altro impegno che continuerà a gravare sul nuovo promissario acquirente. La cessione non costituisce infatti un nuovo preliminare indipendente dal precedente, ma comporta il subentro nella posizione contrattuale esistente.
Caparra, acconti e prezzo della cessione
La cessione può essere onerosa oppure gratuita. Non è quindi necessario che il cedente realizzi sempre un guadagno economico. Se viene previsto un corrispettivo per il trasferimento della posizione contrattuale, questo deve essere distinto chiaramente dalle somme che il cedente aveva già versato al promittente venditore.
Per esempio, il cessionario può rimborsare al cedente una caparra precedentemente versata e, separatamente, corrispondere una somma aggiuntiva come prezzo della cessione. Le due componenti non devono essere confuse, perché hanno natura e possibili conseguenze fiscali differenti.
Il fac simile deve essere adattato con particolare attenzione su questo punto. Non è corretto indicare genericamente come “prezzo della cessione” ogni somma ancora necessaria per completare l’acquisto: il saldo del prezzo dell’immobile dovuto al promittente venditore deve restare distinto dal corrispettivo eventualmente dovuto al cedente per la cessione della posizione contrattuale.
Cessione del preliminare e persona da nominare
Prima di predisporre la scrittura bisogna controllare se il preliminare originario contiene una clausola con la quale il promissario acquirente si è riservato di acquistare “per sé o per persona da nominare”. Una clausola di questo tipo può essere collegata, a seconda di come è formulata e della volontà delle parti, al contratto per persona da nominare oppure a un consenso preventivo alla cessione.
I due meccanismi non sono equivalenti e possono avere effetti e adempimenti differenti. Non è quindi opportuno utilizzare automaticamente il fac simile di cessione quando il preliminare contiene una riserva di nomina: in questi casi occorre prima stabilire quale istituto è stato effettivamente previsto nel contratto.
Firma, registrazione e preliminare trascritto
La cessione di un preliminare immobiliare deve essere formalizzata per iscritto e deve essere coordinata con la forma e il contenuto dell’accordo originario. Ciascuna parte dovrebbe conservare una copia completa della scrittura sottoscritta, del preliminare ceduto e della documentazione relativa alle somme già pagate.
La cessione costituisce inoltre un atto distinto dal preliminare originario e può comportare specifici adempimenti ai fini dell’imposta di registro. Il trattamento fiscale varia in funzione delle caratteristiche della cessione, dell’eventuale corrispettivo, delle prestazioni ancora da eseguire e della posizione fiscale dei soggetti coinvolti. Non è quindi opportuno ricavare automaticamente imposte e modalità di registrazione da quelle applicate in precedenza al preliminare. Particolare cautela è necessaria quando il preliminare originario è stato stipulato con atto notarile o scrittura privata autenticata e trascritto nei registri immobiliari. In questo caso la semplice sottoscrizione del fac simile non è sufficiente per gestire correttamente anche gli effetti della precedente trascrizione ed è opportuno coinvolgere il notaio prima di formalizzare il subentro.