In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF per predisporre un atto di costituzione del diritto di abitazione su un immobile. Il diritto di abitazione, disciplinato dagli articoli 1022 e seguenti del Codice Civile, permette al titolare di abitare la casa nei limiti dei bisogni propri e della propria famiglia, senza acquistare la proprietà dell’immobile.
I file sono fac simile da utilizzare come traccia e non costituiscono un modulo ufficiale. La costituzione di un diritto reale immobiliare richiede particolare attenzione alla forma dell’atto e, quando si vuole procedere alla trascrizione nei Registri Immobiliari, il semplice modello compilato e firmato non è sufficiente.
Fac Simile Diritto di Abitazione Word
Il modello Word può essere modificato inserendo i dati del proprietario e del beneficiario, la descrizione dell’immobile, la durata, l’eventuale corrispettivo e le condizioni concordate. Prima dell’utilizzo è opportuno verificare che il diritto sia indicato in modo coerente in tutte le clausole come diritto di abitazione e completare la descrizione dell’immobile con gli attuali identificativi catastali.
Fac Simile Diritto di Abitazione PDF
Il PDF può essere utilizzato come schema per predisporre l’accordo o come riferimento da sottoporre al professionista incaricato della formalizzazione. Anche in questo caso devono essere adattate al caso concreto durata, eventuale corrispettivo, descrizione dell’immobile e ripartizione delle spese.
Quando utilizzare il contratto per il diritto di abitazione
Il modello è utile quando il proprietario vuole costituire a favore di un’altra persona un vero diritto reale di abitazione. Non si tratta quindi della semplice autorizzazione a vivere gratuitamente in una casa. Il titolare acquista un diritto sull’immobile che limita, per la sua durata, le facoltà del proprietario.
L’articolo 1022 del Codice Civile stabilisce che il titolare può abitare la casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. L’articolo 1024 precisa inoltre che il diritto di abitazione non può essere ceduto né dato in locazione. Il beneficiario non può quindi trasferire il proprio diritto a un’altra persona o utilizzare l’immobile come se ne fosse proprietario o usufruttuario per ricavarne liberamente un reddito.
Se l’obiettivo è semplicemente permettere a una persona di utilizzare gratuitamente l’immobile per un determinato periodo, senza costituire un diritto reale, può essere più appropriato un contratto di comodato d’uso gratuito. Se invece si vuole attribuire un godimento più ampio, compresa in generale la possibilità di trarre utilità economiche dal bene nei limiti di legge, è opportuno valutare la diversa figura dell’usufrutto.
Come compilare il fac simile
Nel documento devono essere identificati con precisione il proprietario che costituisce il diritto e la persona fisica a favore della quale viene costituito. È opportuno riportare nome e cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale, residenza e gli altri dati necessari a identificare senza ambiguità le parti.
L’immobile deve essere descritto indicando almeno Comune, indirizzo e dati catastali aggiornati, normalmente foglio, particella e subalterno. Se il diritto comprende soltanto una parte dell’abitazione oppure specifiche pertinenze, come autorimessa, cantina o altri locali, è opportuno identificarle espressamente. Nei casi destinati alla formalizzazione notarile devono inoltre essere forniti al professionista il titolo di provenienza e la documentazione tecnica e catastale richiesta per il caso concreto.
La durata può essere stabilita per un determinato periodo oppure essere collegata alla vita del beneficiario. Il diritto di abitazione è personale e non si trasmette agli eredi del titolare. Nel modello devono inoltre essere chiariti l’eventuale corrispettivo, la decorrenza del diritto, la parte dell’immobile interessata, le spese poste a carico delle parti e le modalità di riconsegna quando il diritto si estingue.
Forma scritta, autenticazione e trascrizione
Per la costituzione negoziale del diritto di abitazione su un immobile l’articolo 1350, numero 4, del Codice Civile richiede la forma scritta a pena di nullità. La norma ammette l’atto pubblico o la scrittura privata.
Occorre però distinguere la validità dell’accordo dalla sua trascrizione. Una semplice scrittura privata sottoscritta dalle parti non costituisce, da sola, un titolo idoneo alla trascrizione nei Registri Immobiliari. L’articolo 2657 del Codice Civile prevede infatti, ai fini della trascrizione, un atto pubblico oppure una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate, salvo il diverso caso dell’accertamento giudiziale.
La distinzione è importante perché l’articolo 2643 include tra gli atti soggetti a trascrizione i contratti che costituiscono o modificano il diritto di abitazione. La trascrizione permette di rendere pubblico il diritto e di regolare la sua opponibilità nei confronti dei successivi aventi causa secondo le regole della pubblicità immobiliare.
Di conseguenza, chi intende costituire un diritto di abitazione destinato a essere trascritto dovrebbe utilizzare il fac simile come bozza per la predisposizione dell’atto definitivo e rivolgersi a un notaio per verificare titolo di provenienza, situazione ipotecaria e catastale, forma dell’atto, regime fiscale e formalità successive.
Costituzione gratuita e donazione
La presenza o l’assenza di un corrispettivo deve essere valutata con attenzione. Se il diritto viene attribuito gratuitamente con spirito di liberalità e l’operazione integra una donazione, non è sufficiente una normale scrittura privata. La donazione richiede infatti l’atto pubblico ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni.
La distinzione non dipende semplicemente dal fatto che nel modello venga indicato un corrispettivo pari a zero, ma dalla causa concreta dell’operazione. In presenza di un’attribuzione gratuita è quindi opportuno verificare preventivamente la natura dell’atto. Il Consiglio Nazionale del Notariato riepiloga le formalità richieste per le donazioni.
Registrazione e trascrizione non sono la stessa cosa
La registrazione fiscale dell’atto e la trascrizione nei Registri Immobiliari svolgono funzioni differenti. La registrazione riguarda gli adempimenti tributari e può attribuire data certa a una scrittura privata; non sostituisce però la trascrizione prevista per la pubblicità del diritto reale nei confronti dei terzi.
Il trattamento fiscale dipende anche dalla natura onerosa o gratuita dell’operazione e dalle caratteristiche dell’immobile e delle parti. Per questa ragione non è opportuno indicare nel fac simile un’imposta o un costo standard valido per qualsiasi costituzione del diritto di abitazione. Quando l’atto viene ricevuto o autenticato dal notaio, le formalità di registrazione, trascrizione e voltura vengono gestite nell’ambito degli adempimenti collegati all’atto.
Spese a carico del titolare del diritto di abitazione
L’articolo 1025 del Codice Civile stabilisce che chi ha il diritto di abitazione e occupa l’intera casa è tenuto alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi secondo le regole previste per l’usufruttuario. Se occupa soltanto una parte dell’abitazione, contribuisce in proporzione a ciò che gode.
È utile che l’atto disciplini in modo chiaro anche utenze, spese condominiali e rapporti economici tra proprietario e titolare. Per le questioni non regolate specificamente dagli articoli sull’uso e sull’abitazione, l’articolo 1026 richiama, in quanto compatibili, le norme relative all’usufrutto.
Il diritto di abitazione può essere affittato o ceduto?
No. L’articolo 1024 del Codice Civile stabilisce espressamente che i diritti di uso e di abitazione non possono essere ceduti o dati in locazione. Una clausola del contratto non deve quindi essere utilizzata per trasformare il diritto di abitazione in uno strumento per concedere l’immobile a terzi dietro pagamento di un canone.
Come formalizzare l’accordo
Non esiste un modulo ministeriale da inviare tramite PEC, raccomandata o portale pubblico. Il diritto nasce dall’atto con cui proprietario e beneficiario manifestano per iscritto la loro volontà, nel rispetto della forma richiesta dalla legge.
Se l’obiettivo è soltanto predisporre una bozza, il modello Word è il formato più semplice da modificare. Quando invece si intende costituire e trascrivere effettivamente il diritto sull’immobile, la bozza deve essere sottoposta al professionista che predisporrà o autenticherà il titolo idoneo e curerà le formalità necessarie.
Quando termina il diritto di abitazione
Il diritto può cessare, tra l’altro, alla scadenza del termine stabilito, alla morte del titolare, per rinuncia, per consolidazione quando proprietà e diritto di abitazione si riuniscono nella stessa persona o negli altri casi previsti dalle norme applicabili all’usufrutto in quanto compatibili.
Quando il titolare vuole rinunciare volontariamente a un diritto reale di abitazione già costituito, può essere utile consultare il fac simile di rinuncia al diritto di abitazione, tenendo presente che anche la rinuncia a un diritto reale immobiliare richiede il rispetto delle forme e delle formalità previste dalla legge.