In questa pagina mettiamo a disposizione un fac simile contratto per diritto di abitazione Word e PDF editabile da compilare e stampare.
Si tratta di un fac simile che può essere utilizzato come esempio di contratto per diritto di abitazione.
Contratto per Diritto di Abitazione
Quando si parla di contratto costitutivo del diritto di abitazione si fa riferimento a un atto negoziale che produce un effetto reale analogo a quello dei trasferimenti immobiliari disciplinati dall’articolo 1350 del codice civile: la casa, pur restando di proprietà altrui, diventa il centro di abitazione esclusivo di un soggetto e dei suoi congiunti. L’articolo 1022 pone il perimetro normativo affermando che il titolare può abitare l’immobile «limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia», valorizzando la dimensione esistenziale del legame con la residenza più che l’utilità patrimoniale; tale impostazione spiega perché la giurisprudenza riconduca il diritto di abitazione alla categoria dei diritti «personalissimi», incedibili e non locabili, e perché la dottrina continui a escluderne la titolarità in capo a persone giuridiche.
La nozione di famiglia che condiziona l’ampiezza del godimento non coincide con quella anagrafica o tributaria; l’articolo 1023 estende infatti il diritto anche ai figli nati dopo la costituzione, ai figli adottivi e riconosciuti, agli affiliati e alle persone che convivono con il titolare prestando servizi al nucleo domestico. Chi redige il contratto deve quindi tenere presente che il cerchio dei beneficiari può dilatarsi nel tempo in modo automatico, senza ulteriori atti integrativi; una clausola che limitasse l’ingresso di tali soggetti sarebbe nulla perché contraria a norma imperativa. La previsione normativa impone di descrivere l’immobile in modo da garantirne la capienza, ma vieta di subordinare il godimento dei nuovi arrivati ad autorizzazioni del proprietario, proprio perché il diritto nasce per soddisfare bisogni futuri oltre che presenti.
Dal carattere strettamente personale derivano limiti qualitativi ma non quantitativi. Già nel 1953 la Corte di cassazione precisò che il parametro dei «bisogni» non va misurato in metri quadrati: ciò che conta è la destinazione abitativa diretta, mentre è radicalmente escluso l’utilizzo dell’immobile per scopi diversi, siano essi commerciali, professionali o di mero deposito. La stessa impostazione è stata ribadita in numerose pronunce successive, le quali hanno confermato che il titolare non può cedere il bene in locazione né tollerare occupazioni di terzi se non come ospitalità temporanea, perché un simile comportamento snaturerebbe l’essenza protettiva dell’istituto e potrebbe sfociare in un abuso suscettibile di far dichiarare l’estinzione anticipata del diritto. Sul divieto di mutare la destinazione dell’immobile si è espressa in termini perentori la sentenza della Cassazione n. 14687 del 2014, puntualizzando che l’habitator non può trasformare la casa in studio, officina o magazzino e neppure sublocare singole stanze a studenti o turisti; qualsiasi alterazione funzionale eccede il fine abitativo e lede il proprietario. Il contratto costitutivo beneficia quindi di clausole di salvaguardia già insite nella legge, ma è buona prassi inserire un espresso richiamo al divieto di utilizzo improprio, così da facilitare la prova di eventuali inadempimenti e prevenire contenziosi sulla portata del diritto. La giurisprudenza ha chiarito inoltre che l’abitazione comprende non solo i vani destinati alla quotidianità, ma anche tutte le pertinenze indispensabili: balconi, verande, giardino, cantina, autorimessa e perfino le accessioni realizzate dopo la costituzione, giacché «l’abitazione non è formata soltanto dai locali, ma da tutto ciò che ne integra la funzionalità» secondo Cass. 2335/1981. È opportuno che il contratto identifichi con rigore tali accessori, soprattutto quando l’immobile si trova in un condominio o in una proprietà con spazi comuni, per evitare che l’interpretazione estensiva del giudice confligga con la volontà delle parti o con diritti altrui.
Nonostante sia contiguo al diritto di uso e all’usufrutto, il diritto di abitazione se ne discosta sotto profili sostanziali. L’habitator, a differenza dell’usufruttuario, non può percepire frutti civili o naturali dell’immobile e non gode della facoltà di trasformarne l’utilizzo; in compenso, ex articolo 1025, sopporta le spese di manutenzione ordinaria, i tributi e le colture se occupa l’intera casa, mentre contribuisce pro quota quando ne utilizza solo una parte. Nella prassi contrattuale si specifica spesso che le spese straordinarie restano a carico della nuda proprietà, ma nulla vieta di negoziare una diversa ripartizione, purché sia inequivocabile, dato che la normativa lascia un margine di autonomia dispositiva in ordine ai rapporti economici interni.
Quanto alla genesi del diritto, la forma è elemento costitutivo: l’effetto reale si produce solo se l’accordo viene redatto come atto pubblico o scrittura privata autenticata, secondo l’orientamento cristallizzato dalla sentenza Cass. 4562/1990. Un semplice documento privato non autenticato sarebbe valido inter partes ma inefficace erga omnes perché intrascrivibile; di conseguenza, la clausola di forma non deve mai essere derogata neppure per pattuizioni modificative successive, pena la nullità. L’autenticazione garantisce anche il rispetto dell’obbligo di allegare planimetria, dati catastali e attestazione di conformità urbanistica, oggi indispensabili per la trascrizione nei registri immobiliari. La trascrizione, disciplinata dagli articoli 2643 e 2644 c.c., ha natura dichiarativa: rende il diritto opponibile ai terzi, tutela l’habitator da vendite o ipoteche successive e impedisce che un creditore del proprietario proceda all’esecuzione sull’intero bene. Il legislatore prevede infatti che l’immobile sia pignorabile, ma non il diritto di abitazione in sé, sicché l’acquirente in asta subentra in una nuda proprietà temporalmente gravata. Il contratto dovrebbe indicare chi assume l’onere della trascrizione, i termini di registrazione e le conseguenze di eventuali ritardi, affinché nessuno dei contraenti resti esposto a rischi di conflitto pubblicitario.
Fac Simile Contratto per Diritto di Abitazione Word
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