In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF di contratto per lavori di ristrutturazione. Il documento è impostato come contratto di appalto tra un committente e un’impresa edile e disciplina lavorazioni, prezzo, stati di avanzamento, tempi, varianti, subappalto, sicurezza, garanzie e conclusione dei lavori.
Fac Simile Contratto per Lavori di Ristrutturazione Word
Il formato Word è consigliato quando è necessario modificare liberamente le clausole, inserire le lavorazioni effettive, definire gli stati di avanzamento, cambiare termini e penali oppure aggiungere gli allegati tecnici predisposti per il cantiere.
Modello Contratto per Lavori di Ristrutturazione PDF Editabile
Il PDF compilabile permette di inserire direttamente i dati del committente, dell’impresa, dell’immobile, delle opere, del corrispettivo e delle altre condizioni contrattuali. Quando è necessario riscrivere clausole o modificare in modo sostanziale la struttura dell’accordo è preferibile utilizzare la versione Word.
A Cosa Serve il Contratto per Lavori di Ristrutturazione
Quando un’impresa assume, con propria organizzazione dei mezzi e gestione a proprio rischio, l’obbligo di eseguire lavori su un immobile dietro pagamento di un corrispettivo, il rapporto rientra normalmente nell’appalto disciplinato dagli articoli 1655 e seguenti del Codice civile.
Il contratto serve soprattutto a evitare che preventivo e accordi verbali lascino dubbi su ciò che è compreso nel prezzo. Per interventi semplici può essere sufficiente un preventivo molto dettagliato accettato dal cliente; quando invece la ristrutturazione comprende più lavorazioni, pagamenti progressivi, varianti, subappalti o tempi di esecuzione rilevanti, è preferibile utilizzare un vero contratto di appalto tra privati.
Cosa Indicare nel Contratto
Il primo elemento da definire è l’oggetto dell’appalto. Formule generiche come “ristrutturazione completa dell’appartamento” sono insufficienti quando non permettono di capire quali demolizioni, impianti, pavimenti, rivestimenti, opere murarie e finiture siano effettivamente comprese.
Nel contratto è quindi opportuno riportare o richiamare:
- dati del committente e dell’impresa, compresi codice fiscale o Partita IVA e sede;
- identificazione dell’immobile e indirizzo del cantiere;
- descrizione delle opere e dei materiali previsti;
- preventivo, computo metrico, capitolato ed elaborati grafici utilizzati per determinare le lavorazioni;
- prezzo, specificando se è a corpo, a misura o composto da entrambe le modalità;
- data prevista di inizio e ultimazione;
- modalità di pagamento, con eventuale acconto, SAL e saldo;
- procedura per varianti e lavori extra;
- regole sul subappalto;
- modalità di verifica, consegna e contestazione dei difetti.
Gli allegati devono essere identificati con precisione e firmati dalle parti. Se, per esempio, il prezzo deriva da un computo metrico, è opportuno indicarne data o versione per evitare che durante i lavori vengano utilizzati documenti differenti.
Prezzo, Acconto e Stati di Avanzamento
Non esiste una percentuale obbligatoria per l’acconto né una scansione dei SAL valida per qualsiasi ristrutturazione. Le parti possono concordare liberamente la struttura dei pagamenti, ma è preferibile collegare le rate a fasi dei lavori facilmente verificabili.
Un contratto può prevedere, per esempio, un primo acconto alla consegna del cantiere, uno o più pagamenti al raggiungimento di specifici stati di avanzamento e un saldo dopo la verifica finale. Le percentuali devono però essere adeguate al valore delle lavorazioni effettivamente eseguite, evitando che il committente anticipi una quota sproporzionata del prezzo rispetto all’avanzamento del cantiere.
Se viene prevista una ritenuta di garanzia sul saldo, il contratto deve specificarne percentuale, durata e condizioni di svincolo. Anche questa è una scelta contrattuale e non un obbligo generale previsto per tutti gli appalti privati.
Varianti e Lavori Extra
Le modifiche intervenute durante una ristrutturazione sono una delle cause più frequenti di contestazioni sul prezzo finale. È quindi utile stabilire che ogni variante venga descritta prima dell’esecuzione e che siano indicati il maggior costo o il risparmio e l’eventuale modifica della data di consegna.
L’articolo 1659 del Codice civile stabilisce che l’appaltatore non può apportare variazioni alle modalità convenute dell’opera senza l’autorizzazione del committente e che tale autorizzazione deve essere provata per iscritto. Le variazioni ordinate direttamente dal committente seguono invece la disciplina dell’articolo 1661, mentre l’articolo 1660 riguarda quelle che diventano necessarie per l’esecuzione a regola d’arte.
Per questo è preferibile non utilizzare un’unica formula generica per tutti i lavori extra. Nella pratica, una conferma scritta della variante con descrizione, prezzo e nuovi tempi riduce notevolmente il rischio di contestazioni successive.
Tempi di Esecuzione e Penale per Ritardo
Il contratto deve indicare da quale momento decorre il termine per completare i lavori. La data può essere collegata, per esempio, alla consegna del cantiere, alla disponibilità dell’immobile o all’espletamento degli adempimenti edilizi necessari.
È possibile stabilire una penale per il ritardo dell’impresa. L’importo non è fissato dalla legge e deve essere scelto in relazione al valore dell’appalto e alle conseguenze del ritardo. Ai sensi dell’articolo 1384 del Codice civile, una penale manifestamente eccessiva può essere ridotta dal giudice.
È utile disciplinare anche gli eventi che consentono una proroga, evitando formule troppo ampie. Un evento realmente imprevedibile e non imputabile all’impresa è diverso da normali problemi organizzativi, ritardi dei fornitori o carenza di personale che rientrano nell’attività dell’appaltatore.
Sicurezza e Controlli sull’Impresa
Nei cantieri temporanei o mobili il contratto deve essere coordinato con il D.Lgs. 81/2008. La firma dell’accordo non trasferisce all’impresa gli obblighi che la normativa attribuisce direttamente al committente o al responsabile dei lavori.
Prima dell’affidamento devono essere effettuate le verifiche sull’idoneità tecnico-professionale previste dalla disciplina della sicurezza. Tra i documenti da controllare, quando pertinenti al caso concreto, rientrano anche la regolarità contributiva e gli altri requisiti previsti per l’impresa incaricata.
Il DURC viene verificato oggi attraverso il sistema telematico DURC Online e, in caso di esito positivo, il documento ha validità di 120 giorni dalla richiesta.
Dal 1 ottobre 2024 le imprese e i lavoratori autonomi che operano fisicamente nei cantieri temporanei o mobili devono inoltre essere in possesso della patente a crediti prevista dall’articolo 27 del D.Lgs. 81/2008, salvo i soggetti esclusi e le imprese in possesso della qualificazione SOA almeno in classifica III. Il committente o il responsabile dei lavori deve verificare il titolo anche nei confronti delle imprese che operano in subappalto.
POS, PSC e Presenza di Più Imprese
Il POS e il PSC non devono essere trattati come documenti sempre necessari nello stesso modo. Il Piano Operativo di Sicurezza riguarda l’impresa esecutrice nei casi previsti dalla normativa, mentre il Piano di Sicurezza e Coordinamento entra in gioco quando ricorrono i presupposti previsti dal Titolo IV del D.Lgs. 81/2008.
Particolare attenzione è necessaria quando nel cantiere operano più imprese, anche in momenti diversi. L’ingresso successivo di un’altra impresa può modificare gli obblighi di coordinamento e deve quindi essere valutato prima di autorizzare un subappalto.
Per la predisposizione della documentazione dell’impresa può essere consultato anche il fac simile POS semplificato.
Subappalto
È opportuno stabilire nel contratto se l’impresa possa affidare parte delle lavorazioni a terzi e se sia necessaria una preventiva autorizzazione del committente. In questo modo il proprietario può sapere quali imprese entreranno nel cantiere e verificare gli adempimenti richiesti.
Il subappalto non libera l’appaltatore principale dagli obblighi assunti verso il committente. Inoltre l’ingresso di ulteriori imprese deve essere coordinato con le regole sulla sicurezza, la verifica della patente a crediti o dell’eventuale titolo equivalente e gli altri requisiti applicabili al cantiere.
Consegna dei Lavori e Saldo Finale
Alla conclusione dei lavori è opportuno effettuare una verifica in contraddittorio prima di procedere al saldo definitivo. L’articolo 1665 del Codice civile riconosce al committente il diritto di verificare l’opera prima della consegna.
Nel verbale finale possono essere indicati lavori completati, eventuali opere ancora da ultimare, difetti visibili, termini concessi per le correzioni, consegna delle chiavi e documentazione ricevuta. A questo scopo può essere utilizzato il fac simile di verbale di consegna dei lavori.
È opportuno evitare una dichiarazione generica di accettazione senza riserve quando esistono lavorazioni incomplete o difetti già visibili. Il saldo e la consegna possono essere gestiti separatamente, indicando espressamente le somme eventualmente trattenute fino alla correzione delle anomalie contestate.
Garanzia per Vizi dei Lavori
Per difformità e vizi dell’opera l’articolo 1667 del Codice civile prevede, in via generale, la denuncia entro sessanta giorni dalla scoperta e la prescrizione dell’azione in due anni dalla consegna. La denuncia non è necessaria quando l’appaltatore ha riconosciuto o occultato i difetti.
Per edifici e altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata può inoltre trovare applicazione l’articolo 1669 quando, entro dieci anni dal compimento, si manifestano rovina, pericolo di rovina o gravi difetti. In questi casi la denuncia deve essere effettuata entro un anno dalla scoperta e il diritto si prescrive in un anno dalla denuncia.
Se emergono difetti può essere utilizzato il fac simile di denuncia dei vizi dell’appalto, descrivendo in modo preciso le anomalie e conservando fotografie, relazioni tecniche e prova dell’invio.
Assicurazione dell’Impresa
Nel contratto è possibile chiedere all’impresa di indicare gli estremi di una polizza di responsabilità civile e stabilire un massimale minimo adeguato al cantiere. Non esiste però un massimale standard valido per qualsiasi ristrutturazione privata.
Quando viene prevista una copertura assicurativa è opportuno verificare che sia effettivamente in vigore per tutta la durata dei lavori e che l’attività oggetto dell’appalto rientri tra i rischi assicurati. Una generica dichiarazione nel contratto non sostituisce il controllo della polizza.
Pagamenti e Detrazioni per Ristrutturazione
Se il committente intende utilizzare un’agevolazione fiscale per i lavori edilizi deve verificare i requisiti previsti per l’intervento e per l’anno in cui sostiene la spesa. Quando è richiesto il cosiddetto bonifico parlante, il pagamento deve riportare la causale prevista, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale o la Partita IVA del soggetto che riceve il pagamento.
Il contratto non sostituisce fatture, bonifici, titoli edilizi e gli altri documenti necessari per l’eventuale agevolazione. Per questo è preferibile conservare in un unico fascicolo contratto, allegati, fatture, pagamenti e documentazione tecnica.
Se il Committente è un Consumatore
Quando una persona fisica affida i lavori per esigenze estranee alla propria attività imprenditoriale o professionale, mentre l’impresa opera come professionista, trovano applicazione anche le regole del Codice del consumo.
Particolare attenzione deve essere prestata alle clausole predisposte unilateralmente dall’impresa su responsabilità, penali, sospensione dei lavori, modifica del prezzo e foro competente. Una semplice doppia firma non rende valide condizioni che contrastano con norme inderogabili a tutela del consumatore.
Se il contratto viene concluso a distanza oppure presso l’abitazione del cliente, devono essere verificati anche gli obblighi informativi e l’eventuale diritto di recesso previsto dalla disciplina dei contratti a distanza o negoziati fuori dei locali commerciali, soprattutto quando il committente chiede che i lavori inizino prima della scadenza del relativo termine.
Come Firmare e Conservare il Contratto
Prima della firma è opportuno rileggere contratto e allegati come un unico documento. Importi, materiali, date e percentuali devono coincidere tra contratto, preventivo e computo metrico. Le clausole non utilizzate devono essere eliminate invece di lasciarle incomplete.
Le parti dovrebbero conservare una copia completa sottoscritta, insieme a preventivi, elaborati, varianti, SAL, fatture, pagamenti e comunicazioni relative al cantiere. Ogni modifica successiva al contratto dovrebbe essere documentata per iscritto, in modo da poter ricostruire senza ambiguità quali lavori fossero compresi nel prezzo originario e quali siano stati aggiunti successivamente.