In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF editabile per comunicare ai confinanti la vendita di un terreno agricolo. L’avviso, comunemente definito denuntiatio, informa il potenziale titolare della prelazione sulle condizioni concordate con il terzo acquirente e gli consente di decidere se acquistare il fondo alle stesse condizioni.
Il documento è impostato per il coltivatore diretto proprietario di un fondo confinante. Non deve essere inviato indiscriminatamente a ogni vicino e non è adatto, senza modifiche, alla comunicazione destinata all’affittuario del terreno o a un imprenditore agricolo professionale.
Lettera ai confinanti per vendita terreno Word
Il formato Word è consigliato quando occorre modificare la qualifica del destinatario, aggiungere condizioni della compravendita, indicare più particelle o predisporre comunicazioni separate per diversi confinanti.
Avviso ai confinanti per vendita terreno PDF editabile
Il PDF editabile è adatto quando il destinatario è un coltivatore diretto confinante e i campi già presenti consentono di riportare integralmente i dati del terreno e le condizioni concordate con l’acquirente.
Quale formato scegliere
| Formato | Quando utilizzarlo |
|---|---|
| Word | Quando la comunicazione richiede modifiche sostanziali, riguarda un IAP, comprende più terreni o deve riprodurre condizioni di vendita articolate. |
| PDF editabile | Quando il testo predisposto corrisponde al caso concreto e devono essere inseriti principalmente dati anagrafici, catastali, importi e date. |
La scelta del formato non modifica gli effetti della comunicazione. In entrambi i casi il contenuto deve corrispondere esattamente alla vendita progettata e deve essere accompagnato dalla documentazione necessaria.
Chi può avere diritto alla prelazione sul terreno
La semplice proprietà di un terreno vicino non attribuisce automaticamente il diritto di prelazione. L’articolo 7 della Legge 14 agosto 1971, n. 817 riconosce la prelazione al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti quando ricorrono i requisiti previsti e sul fondo offerto in vendita non sono insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti.
Dal 2016 il diritto è stato esteso anche all’imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola e proprietario di un terreno confinante. Il fac simile deve essere adattato se il destinatario possiede questa qualifica, poiché il testo predisposto fa riferimento al coltivatore diretto.
Prima dell’invio devono essere controllati almeno:
- la proprietà del fondo confinante e la qualifica agricola del destinatario;
- l’effettiva contiguità tra i terreni, che non coincide con la semplice vicinanza catastale;
- la presenza sul fondo venduto di affittuari o altri soggetti ai quali potrebbe spettare una prelazione prioritaria;
- gli ulteriori requisiti previsti dalla disciplina agraria per la specifica categoria del destinatario;
- l’eventuale presenza di più confinanti potenzialmente titolari del diritto.
Strade, canali, corsi d’acqua o altre aree interposte possono incidere sulla contiguità, ma la valutazione dipende dalle caratteristiche e dal regime giuridico dell’elemento divisorio. In caso di dubbio è opportuno affidare la verifica al notaio o a un professionista esperto in diritto agrario.
Cosa deve contenere l’avviso
L’articolo 8 della Legge n. 817/1971 prevede la notificazione mediante lettera raccomandata della proposta di alienazione e la trasmissione del preliminare di compravendita, nel quale devono risultare il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni pattuite, compresa la clausola relativa all’eventuale prelazione.
Per compilare correttamente il fac simile occorre indicare:
- Venditore: nome, cognome, codice fiscale, residenza e titolo di proprietà. Se esistono più proprietari, devono essere identificati tutti.
- Destinatario: dati completi del proprietario confinante e indirizzo al quale effettuare la notificazione.
- Terreno offerto in vendita: Comune, località, superficie, foglio, particelle, eventuali fabbricati compresi e altri elementi necessari a identificare il bene.
- Acquirente: nome o denominazione del terzo con il quale sono state concordate le condizioni della vendita.
- Prezzo: importo complessivo in cifre e lettere, specificando se la vendita avviene a corpo oppure a misura.
- Pagamenti: caparra, acconti, saldo, relative scadenze e mezzi di pagamento concordati.
- Altre condizioni: termine per il rogito, consegna del fondo, raccolti pendenti, ripartizione delle spese, servitù, beni compresi e ogni altro patto rilevante.
- Esercizio della prelazione: termine per la risposta e indirizzo al quale deve pervenire la dichiarazione del destinatario.
Alla lettera deve essere unita copia completa della proposta accettata o del contratto preliminare richiamato. Un riepilogo incompleto non offre la stessa sicurezza, soprattutto se omette condizioni che possono influire sulla decisione del confinante.
Se le condizioni non sono ancora definite, può essere prima predisposta una proposta di acquisto del terreno agricolo. L’avviso ai confinanti deve però riportare le condizioni effettivamente accettate dal venditore, non una semplice ipotesi di vendita.
Termine di 30 giorni e pagamento del prezzo
Il potenziale avente diritto dispone di 30 giorni dalla ricezione della comunicazione per fare pervenire al venditore la dichiarazione con cui esercita la prelazione. Non è sufficiente una manifestazione generica di interesse: la risposta deve riferirsi al terreno e alle condizioni comunicate ed esprimere chiaramente la volontà di acquistare alle medesime condizioni.
In caso di esercizio della prelazione, il prezzo deve essere versato entro sei mesi decorrenti dal trentesimo giorno successivo alla notificazione del proprietario, salvo un diverso accordo tra le parti. Il termine di sei mesi deriva dalla modifica introdotta dall’articolo 224, comma 4, del Decreto Legge n. 34/2020.
Se il destinatario non esercita il diritto entro 30 giorni, il proprietario può procedere con la vendita alle condizioni comunicate. Una successiva variazione del prezzo, dell’acquirente, delle particelle, delle modalità di pagamento o di altre condizioni rilevanti deve essere valutata prima del rogito, poiché può rendere necessaria una nuova comunicazione.
Come inviare e conservare la lettera
La modalità prevista dalla disciplina è la lettera raccomandata. È opportuno utilizzare una raccomandata con avviso di ricevimento e predisporre una comunicazione separata per ogni possibile avente diritto. Quando occorre maggiore certezza può essere valutata la notificazione tramite ufficiale giudiziario.
Il mittente deve conservare:
- copia integrale della lettera firmata;
- copia della proposta o del preliminare allegato;
- ricevuta di spedizione e avviso di ricevimento;
- eventuale risposta o rinuncia del destinatario;
- documenti utilizzati per identificare i confinanti e verificarne la qualifica.
La sola telefonata, l’email ordinaria o una comunicazione verbale non offrono una prova adeguata del contenuto e della ricezione. Prima di sostituire la raccomandata con una PEC è prudente verificare con il notaio che la modalità sia idonea nel caso concreto.
Rinuncia del confinante e diritto di riscatto
Il confinante che, dopo avere ricevuto tutte le condizioni della specifica vendita, non intende acquistare può sottoscrivere una rinuncia all’esercizio della prelazione agraria. Non è prudente fare affidamento su una rinuncia preventiva, generica o riferita a prezzo e condizioni ancora indeterminati.
Se la vendita viene successivamente conclusa a condizioni diverse, la rinuncia deve essere riesaminata. In particolare, una riduzione del prezzo o una modifica sostanziale a favore dell’acquirente può rendere necessaria una nuova comunicazione al potenziale avente diritto.
Quando la notificazione viene omessa o il terreno è venduto a un prezzo inferiore rispetto a quello comunicato, chi dimostra di avere i requisiti può esercitare il riscatto agrario nei confronti dell’acquirente e dei successivi aventi causa entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita nei registri immobiliari.
Quando il fac simile non è sufficiente
È necessaria una verifica personalizzata quando il fondo è affittato o occupato, il destinatario è un imprenditore agricolo professionale, esistono più confinanti potenzialmente interessati, vengono vendute solo alcune particelle, sono presenti fabbricati rurali, la contiguità è incerta oppure prezzo e pagamenti prevedono condizioni particolari.
Il modello non accerta l’esistenza della prelazione, non sostituisce il preliminare allegato e non trasferisce la proprietà del terreno. Prima dell’invio è quindi consigliabile far controllare destinatari, contenuto e allegati dal notaio incaricato della compravendita.