p>In questa pagina sono disponibili un fac simile di contratto rent to buy in formato Word e un modello PDF. Il rent to buy consente al conduttore di utilizzare immediatamente un immobile pagando un canone composto da una quota per il godimento e da una quota destinata al prezzo, con il diritto di acquistare successivamente il bene.
I file disponibili costituiscono modelli di riferimento e non moduli ufficiali. Il PDF propone uno schema che combina locazione e successiva opzione di acquisto e non contiene necessariamente tutte le clausole richieste per costruire un contratto conforme all’articolo 23 del D.L. 133/2014. Per un vero rent to buy destinato alla trascrizione nei registri immobiliari è quindi necessario far predisporre o verificare l’atto dal notaio.
Fac Simile Contratto Rent to Buy Word
Il modello Word può essere utilizzato come traccia per definire dati delle parti, immobile, durata, canoni, prezzo e condizioni per il successivo acquisto. Prima della sottoscrizione deve essere adattato all’operazione concreta e verificato con particolare attenzione alla ripartizione dei canoni e alla disciplina dell’inadempimento.
Modello Contratto Rent to Buy PDF
Il PDF disponibile presenta uno schema contrattuale basato su godimento dell’immobile e opzione di acquisto. Poiché la disciplina legale del rent to buy richiede elementi specifici e la trascrizione assume un ruolo essenziale nella tutela del futuro acquirente, il documento non deve essere utilizzato come sostituto dell’atto predisposto per la stipula notarile.
Come Funziona il Rent to Buy
Il rent to buy è disciplinato dall’articolo 23 del D.L. 133/2014, convertito dalla Legge 164/2014. La denominazione utilizzata dalla legge è “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.
Il proprietario, definito normalmente concedente, attribuisce subito al conduttore il godimento dell’immobile. Il conduttore versa periodicamente un canone e il contratto deve distinguere la parte corrisposta per il godimento dalla parte che sarà imputata al prezzo se verrà esercitato il diritto di acquisto.
Nel modello legale previsto dall’articolo 23 il conduttore ha il diritto, ma non l’obbligo, di acquistare l’immobile entro il termine stabilito. Se le parti prevedono invece un vero obbligo reciproco di concludere la vendita, l’operazione assume caratteristiche differenti e può avvicinarsi a un contratto preliminare di compravendita.
Il rent to buy non garantisce inoltre che il conduttore possa acquistare l’immobile senza ricorrere a un mutuo. Il finanziamento può essere comunque necessario per pagare il prezzo residuo al momento dell’acquisto.
Cosa Deve Prevedere il Contratto
Un contratto di rent to buy deve essere costruito sull’immobile e sulle condizioni concordate. Tra gli elementi che è opportuno disciplinare con precisione rientrano:
- dati completi del concedente e del conduttore;
- descrizione dell’immobile e relativi dati catastali;
- data di consegna e condizioni del godimento;
- durata del rapporto;
- importo complessivo di ciascun canone;
- quota del canone destinata al godimento;
- quota del canone imputata al prezzo di acquisto;
- prezzo complessivo dell’immobile;
- termine entro il quale il conduttore può esercitare il diritto di acquisto;
- modalità con cui deve essere comunicata la decisione di acquistare;
- quota della componente destinata al prezzo che deve essere restituita se il diritto di acquisto non viene esercitato;
- ripartizione delle spese e disciplina della manutenzione;
- conseguenze dell’inadempimento delle parti;
- eventuale possibilità di sostituire al conduttore un altro soggetto, quando prevista;
- modalità di riconsegna dell’immobile se l’acquisto non viene perfezionato.
La legge lascia alle parti un ampio margine di autonomia, ma impone che la componente del canone destinata al prezzo sia individuata. Deve essere stabilita anche la quota di tale componente che il concedente dovrà restituire se il conduttore, alla scadenza, decide di non acquistare.
Trascrizione e Intervento del Notaio
L’articolo 23 stabilisce che i contratti di rent to buy siano trascritti nei registri immobiliari secondo la disciplina dell’articolo 2645-bis del Codice Civile. La trascrizione è una delle principali tutele del conduttore, perché rende il contratto opponibile ai terzi e produce anche un effetto prenotativo rispetto al futuro acquisto.
Per poter procedere alla trascrizione è necessario un titolo idoneo. Nella pratica il contratto viene quindi stipulato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, con intervento del notaio.
L’efficacia della trascrizione può coprire l’intera durata del rent to buy, comunque per un periodo non superiore a dieci anni. In questo modo eventuali formalità pregiudizievoli successive alla trascrizione, nei limiti previsti dalla legge, non compromettono la posizione acquistata dal conduttore.
Per valutare anticipatamente i relativi costi può essere utilizzato anche il fac simile di richiesta di preventivo al notaio.
Cosa Succede se il Conduttore Non Acquista
Se alla scadenza il conduttore decide di non esercitare il diritto di acquisto, il contratto cessa di produrre gli effetti previsti per il godimento e l’immobile deve essere riconsegnato al concedente.
Il concedente trattiene la parte dei canoni corrisposta per il godimento dell’immobile. Per la componente imputata al prezzo, invece, l’articolo 23 prevede che le parti stabiliscano nel contratto quale quota debba essere restituita al conduttore.
È quindi essenziale non utilizzare una clausola che qualifichi indistintamente l’intero canone come “affitto” o “acconto”. Le due componenti devono essere individuate separatamente.
Mancato Pagamento dei Canoni
Il contratto deve indicare il numero di canoni il cui mancato pagamento, anche non consecutivo, determina la risoluzione. La soglia stabilita dalle parti non può essere inferiore a un ventesimo del numero complessivo dei canoni, cioè al 5% del totale.
In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e, salvo diverso accordo contrattuale, acquisisce i canoni già versati a titolo di indennità.
La disciplina vigente consente inoltre al concedente, per il rilascio dell’immobile, di utilizzare il procedimento per convalida di sfratto nei casi previsti dall’articolo 23.
Inadempimento del Concedente
Se è invece il concedente a risultare inadempiente, la legge prevede che debba restituire al conduttore la parte dei canoni imputata al prezzo, maggiorata degli interessi legali.
L’articolo 23 richiama inoltre l’articolo 2932 del Codice Civile. Quando ne ricorrono i presupposti, il conduttore interessato all’acquisto può quindi chiedere giudizialmente una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.
Questa tutela non equivale a un trasferimento automatico della proprietà: se il concedente non adempie spontaneamente, possono essere necessari gli strumenti giudiziali previsti dall’ordinamento.
Rent to Buy e Affitto con Riscatto
L’espressione “affitto con riscatto” viene spesso utilizzata in senso generico, ma può indicare operazioni costruite in modo diverso dal rent to buy disciplinato dall’articolo 23.
Una locazione accompagnata da un’opzione di acquisto, per esempio, può prevedere un normale contratto di locazione e un separato diritto del conduttore ad acquistare il bene. Il rent to buy legale costituisce invece un’operazione unitaria nella quale godimento immediato, diritto di acquisto e imputazione di una quota dei canoni al prezzo sono collegati sin dall’origine.
Questa differenza è importante anche rispetto ai modelli scaricabili: un fac simile costruito come semplice locazione con opzione non deve essere automaticamente considerato equivalente al contratto disciplinato dall’articolo 23.
Imposte e Registrazione
Il rent to buy è soggetto anche ad adempimenti fiscali. Il trattamento varia in funzione del soggetto concedente, della tipologia dell’immobile e della natura delle somme versate.
L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare 4/E del 19 febbraio 2015, distingue fiscalmente la componente del canone corrisposta per il godimento dalla componente versata come anticipazione del prezzo. Anche il successivo acquisto e l’eventuale restituzione delle somme seguono regole proprie.
Non è quindi opportuno applicare al rent to buy, senza ulteriori verifiche, la fiscalità di una normale locazione o di un semplice preliminare. Il notaio può verificare fin dalla predisposizione dell’atto gli adempimenti di registrazione e trascrizione e il regime fiscale applicabile alla specifica operazione.