In questa pagina mettiamo a disposizione un fac simile denuncia vizi occulti immobile Word e PDF editabile da compilare e stampare.
Si tratta di un fac simile che può essere utilizzato come esempio di lettera di denuncia vizi occulti immobile.
Denuncia Vizi Occulti Immobile
Quando si acquista un immobile o se ne prende possesso dopo che i lavori di costruzione o ristrutturazione sono stati completati, può capitare che emergano difetti non immediatamente percepibili. Queste imperfezioni non risultano evidenti al momento dell’acquisto o della consegna e vengono individuate soltanto in seguito, talvolta anche a distanza di diverso tempo. Si parla allora di vizi occulti, un tema particolarmente delicato perché incide sul valore dell’immobile e, soprattutto, sulla responsabilità di chi ha venduto o costruito. La ragione di tanto interesse risiede nel fatto che l’ordinamento italiano tutela l’acquirente di un immobile contro i vizi occulti, poiché non si ritiene giusto che la parte compratrice, o il committente in caso di appalto, debba subire passivamente la presenza di difetti gravi, non riscontrabili con il normale grado di diligenza al momento del rogito o della consegna dell’opera.
Può accadere che un immobile, acquistato dal precedente proprietario o dal costruttore, presenti a posteriori difetti di varia natura, come problemi di infiltrazioni d’acqua, crepe murarie inizialmente non visibili o impianti non funzionanti. Allo stesso modo, se un soggetto ha commissionato la realizzazione di un edificio sul proprio terreno, potrebbe scoprire, solo dopo la consegna e l’effettivo utilizzo dell’immobile, criticità e imperfezioni che non erano emerse durante le fasi di cantiere. In questi casi entrano in gioco specifiche norme di legge che regolano la responsabilità del venditore o dell’appaltatore, stabilendo i termini entro cui denunciare il problema e le conseguenze in caso di inerzia o mancato intervento a carico di chi è tenuto a fornire la garanzia.
Il Codice Civile distingue innanzitutto tra contratti di compravendita e contratti di appalto. Nel primo caso, che si realizza con il rogito notarile, la garanzia per i vizi occulti vincola il venditore, purché siano rispettati determinati requisiti temporali: secondo la legge, i vizi devono emergere entro un anno dalla compravendita e l’acquirente deve denunciare tempestivamente il problema entro otto giorni dalla scoperta. Quando invece si tratta di un contratto di appalto, la responsabilità grava sull’appaltatore per eventuali difetti dell’opera, con termini più lunghi sia per la decadenza sia per la prescrizione. In particolare, la decadenza interviene se il committente non denuncia i vizi entro sessanta giorni dalla loro scoperta, mentre l’azione si prescrive in due anni dalla consegna del bene. Ancora diversa è la situazione del venditore che coincide con il costruttore, poiché in quel caso l’acquirente può far valere non solo le ordinarie regole della vendita, ma anche la disciplina dell’appalto, che risulta più favorevole in termini di tempistiche. Esiste peraltro un’ulteriore forma di tutela, prevista dall’articolo 1669 del Codice Civile, in caso di gravi difetti strutturali. Questa norma, spesso richiamata quando l’immobile presenta problemi di particolare gravità, stabilisce la responsabilità decennale dell’appaltatore, applicabile anche all’impresa costruttrice che vende direttamente l’immobile. Si pensi, per esempio, a infiltrazioni che compromettono la stabilità dell’edificio o a crolli di parte della struttura. Entro dieci anni dalla realizzazione dell’opera, chiunque sia proprietario del fabbricato, anche se non è colui che ha stipulato originariamente il contratto di appalto, può agire contro l’appaltatore. Questo significa che la tutela si estende a tutti i successivi acquirenti dell’immobile, sempre che i dieci anni non siano trascorsi. Questa previsione evidenzia una forma di responsabilità particolarmente ampia, giustificata dalla rilevanza sociale e dall’interesse alla sicurezza e all’integrità degli edifici. Il riferimento ai vizi occulti esclude la protezione nei confronti dei difetti palesi, vale a dire quelli immediatamente visibili al momento dell’acquisto o della consegna. Se l’acquirente o il committente, infatti, constata un determinato problema e non solleva alcuna contestazione prima della stipula del rogito o dell’accettazione dell’opera, la legge considera quei difetti come tacitamente accettati. Un tipico esempio, nel caso di un immobile non nuovo, è la presenza di evidenti crepe su pareti esterne o interne, o la rottura di alcune componenti facilmente riscontrabili. In tale situazione, non è possibile invocare la garanzia per vizi occulti, poiché si presume che tali imperfezioni fossero sotto gli occhi del compratore o del committente. Di contro, se la crepa o l’imperfezione, pur essendo minimamente percepibile, nasconde un difetto molto più grave, quest’ultimo si considera ancora occulto perché non immediatamente apprezzabile nella sua effettiva portata. In altre parole, serve la piena consapevolezza della gravità del difetto perché la garanzia possa essere esclusa.
La norma di riferimento per la vendita, l’articolo 1490 del Codice Civile, sancisce che il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano il valore in modo apprezzabile. L’espressione “immobile inidoneo” indica una condizione in cui l’edificio o la parte di esso risulta sostanzialmente inservibile per l’utilizzo cui era destinato (ad esempio abitare, svolgere un’attività commerciale o produttiva), oppure un immobile afflitto da problemi tali da diminuirne notevolmente il valore economico. Nel caso di un appalto, si fa riferimento invece agli articoli 1667 e 1668 del Codice Civile, che disciplinano la garanzia per difformità e vizi dell’opera, imponendo all’appaltatore di intervenire per rimuovere i difetti, ove possibile, o risarcire il committente.
Per esercitare la garanzia, è fondamentale la tempestività. Nel contesto di una vendita immobiliare, l’acquirente deve denunciare il vizio occulto entro otto giorni dalla scoperta e agire giudizialmente (o transigere in via stragiudiziale) entro un anno dalla data dell’atto di acquisto. In caso di appalto, la denuncia va inoltrata entro sessanta giorni dal momento in cui il difetto si manifesta o diventa chiaramente percepibile, e la prescrizione scatta dopo due anni dalla consegna dell’opera. La forma scritta è sempre raccomandata, preferibilmente via raccomandata o PEC, poiché la denuncia orale rischia di non essere provabile qualora la controparte neghi di aver ricevuto comunicazioni. Nella lettera o nel messaggio di posta certificata è opportuno specificare la tipologia di difetto e richiedere l’intervento riparatorio, il risarcimento o la riduzione del prezzo. A seconda delle circostanze, chi subisce il danno può valutare se coinvolgere un avvocato o un consulente tecnico di parte, che predisponga una perizia capace di dimostrare in modo concreto la natura e l’entità dei vizi riscontrati.
Nel caso in cui il venditore o l’appaltatore non intenda adempiere ai suoi obblighi di garanzia, l’acquirente o il committente può tentare un approccio stragiudiziale finalizzato a un accordo, per esempio sollecitando la controparte a riparare i vizi in autonomia o a corrispondere una somma a titolo di risarcimento. Qualora tale mediazione non sortisca gli effetti sperati, è possibile avviare una procedura di mediazione civile e commerciale, un accertamento tecnico preventivo (ATP) o, in ultima istanza, un vero e proprio giudizio civile. Prima di rivolgersi al giudice, si consiglia comunque di effettuare un’ulteriore valutazione delle tempistiche e dei costi per verificare la praticabilità della soluzione processuale, tenendo conto dei termini di prescrizione e decadenza che impongono di agire con una certa sollecitudine.
Fac Simile Denuncia Vizi Occulti Immobile Word
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