In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF editabile per denunciare al venditore la presenza di vizi occulti scoperti dopo l’acquisto di un immobile. La lettera serve a descrivere formalmente i difetti riscontrati, documentarne la scoperta e riservarsi i rimedi previsti dalla legge.
Il modello è rivolto principalmente all’acquirente che contesta vizi dell’immobile al venditore. Se invece i difetti riguardano lavori commissionati direttamente a un’impresa, si applicano regole e termini propri del contratto di appalto.
Fac Simile Denuncia Vizi Occulti Immobile Word
La versione Word è indicata quando occorre modificare liberamente il testo, descrivere in modo dettagliato i difetti, formulare richieste specifiche e aggiungere riferimenti a fotografie, relazioni tecniche o altri allegati.
Modello Denuncia Vizi Occulti Immobile PDF Editabile
Il modello PDF editabile può essere utilizzato quando la struttura predisposta è adeguata al caso concreto e occorre principalmente completare i campi con i dati dell’acquirente, del venditore, dell’immobile e dei vizi riscontrati.
Quando utilizzare la denuncia per vizi occulti
Il modello può essere utilizzato quando, dopo la consegna di un immobile acquistato, emerge un difetto che non era conosciuto dall’acquirente e che può rientrare nella garanzia prevista dagli articoli 1490 e seguenti del Codice civile. L’articolo 1490 stabilisce che il venditore deve garantire che il bene sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato oppure ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Possono assumere rilievo, a seconda della gravità e delle circostanze concrete, infiltrazioni, umidità, difetti degli impianti, lesioni, problemi di impermeabilizzazione o altre anomalie già esistenti al momento della vendita ma emerse soltanto successivamente.
Non ogni imperfezione costituisce però un vizio occulto rilevante. La garanzia può essere esclusa quando l’acquirente conosceva il difetto al momento della vendita oppure quando il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che il venditore abbia dichiarato che il bene ne era esente. Inoltre, un’eventuale clausola contrattuale che limiti o escluda la garanzia non produce effetto se il venditore ha taciuto in mala fede i vizi della cosa.
Termine di 8 giorni e prescrizione annuale
Per la garanzia ordinaria della compravendita l’articolo 1495 del Codice civile prevede che il compratore denunci il vizio al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo un diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denuncia non è necessaria quando il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio oppure lo ha occultato.
È quindi importante non confondere il termine per la denuncia con quello di prescrizione. L’azione di garanzia si prescrive, come regola generale, in un anno dalla consegna dell’immobile, e non semplicemente in un anno dalla data del rogito. Consegna e stipula possono coincidere, ma possono anche avvenire in momenti differenti.
La prescrizione annuale può essere interrotta mediante atti stragiudiziali idonei con i quali l’acquirente manifesti in modo inequivoco la volontà di esercitare la garanzia. Proprio per la brevità dei termini, una semplice trattativa informale con il venditore non dovrebbe essere considerata sufficiente senza verificare gli effetti giuridici delle comunicazioni inviate.
Anche la data della scoperta può diventare oggetto di contestazione, soprattutto quando il difetto emerge progressivamente o la sua reale natura risulta comprensibile soltanto dopo un accertamento tecnico. Per questo è prudente formalizzare la denuncia appena il problema assume consistenza e conservare la documentazione che consente di ricostruire quando e come è stato rilevato.
Come compilare la lettera
La denuncia deve permettere al venditore di identificare con chiarezza sia la compravendita sia i difetti contestati. È opportuno indicare:
- nome, cognome e recapiti dell’acquirente e del venditore;
- indirizzo e dati utili a identificare l’immobile;
- data del contratto di compravendita e data della consegna, se diversa;
- data o periodo nel quale il vizio è stato scoperto;
- descrizione concreta dei difetti e dei locali o delle parti interessate;
- eventuali conseguenze sull’uso dell’immobile e danni già verificatisi;
- sopralluoghi e accertamenti tecnici già eseguiti;
- fotografie, perizie, preventivi o altri documenti allegati;
- richiesta rivolta al venditore e riserva di esercitare i diritti previsti dalla legge;
- data e firma.
È preferibile descrivere fatti già verificati senza attribuire cause tecniche non ancora accertate. Se, per esempio, sono presenti macchie di umidità ma non è ancora chiaro se derivino da un difetto costruttivo, da una tubazione condominiale o da un’unità vicina, la lettera può indicare il fenomeno riscontrato e riservare la precisa individuazione della causa a un sopralluogo tecnico.
Cosa può chiedere l’acquirente
In presenza dei presupposti della garanzia, il Codice civile consente al compratore di chiedere, secondo il caso, la risoluzione della vendita oppure una riduzione del prezzo. Può inoltre spettare il risarcimento del danno quando ricorrono le condizioni previste dall’articolo 1494 del Codice civile.
Non è quindi necessario formulare nella prima comunicazione una richiesta economica definitiva quando l’entità del difetto e il costo degli interventi non sono ancora conosciuti. È possibile denunciare tempestivamente il vizio, chiedere un sopralluogo e riservarsi di quantificare le conseguenze dopo gli accertamenti tecnici.
Prima di eseguire interventi che modifichino lo stato dei luoghi è opportuno documentare accuratamente i difetti. Se sono necessari lavori urgenti per impedire l’aggravamento del danno o mettere in sicurezza l’immobile, è prudente conservare fotografie, video, relazioni, preventivi, fatture e ogni altro elemento utile a ricostruire la situazione precedente all’intervento.
Come inviare la denuncia
La forma scritta consente di dimostrare più facilmente contenuto e tempestività della contestazione. Le modalità normalmente più adatte sono la raccomandata con avviso di ricevimento oppure la PEC inviata all’indirizzo PEC del destinatario. È opportuno conservare la lettera, gli allegati, la ricevuta di spedizione e la prova della consegna.
Una normale email o una conversazione telefonica possono essere utili per organizzare rapidamente un sopralluogo, ma offrono una tutela probatoria meno lineare. Considerata la brevità del termine di otto giorni, è preferibile non affidare la denuncia soltanto a comunicazioni informali.
Difetti di lavori eseguiti in appalto
Se il proprietario non ha acquistato l’immobile con i difetti ma ha commissionato direttamente lavori di costruzione o ristrutturazione a un’impresa, il rapporto deve essere valutato secondo la disciplina dell’appalto. In questa situazione è più appropriato utilizzare il fac simile di denuncia dei vizi dell’appalto.
Per la garanzia ordinaria prevista dall’articolo 1667 del Codice civile il committente deve denunciare difformità e vizi entro sessanta giorni dalla scoperta, salvo riconoscimento o occultamento da parte dell’appaltatore. L’azione si prescrive in due anni dalla consegna dell’opera.
L’articolo 1668 consente, secondo i presupposti previsti, di chiedere l’eliminazione dei difetti a spese dell’appaltatore oppure una riduzione proporzionale del prezzo, oltre al risarcimento quando vi sia colpa dell’appaltatore. La risoluzione è prevista quando difformità o vizi rendono l’opera del tutto inadatta alla sua destinazione.
Gravi difetti e responsabilità decennale
Per edifici e altre opere immobili destinate per loro natura a lunga durata può assumere rilievo anche l’articolo 1669 del Codice civile. La disposizione riguarda i casi in cui, entro dieci anni dal compimento, l’opera rovini in tutto o in parte, presenti evidente pericolo di rovina oppure manifesti gravi difetti dovuti a vizio del suolo o difetto della costruzione.
In questo caso la denuncia deve essere effettuata entro un anno dalla scoperta e il diritto si prescrive in un anno dalla denuncia. La nozione di grave difetto non è limitata ai soli problemi che minacciano la stabilità dell’edificio: secondo la giurisprudenza può comprendere anche anomalie che incidano in modo significativo sulla funzionalità e sul normale godimento dell’immobile.
La responsabilità dell’articolo 1669 può operare anche a favore dei successivi acquirenti. Nei confronti del venditore che sia anche costruttore, tuttavia, non è corretto applicare automaticamente tutte le regole dell’appalto previste dagli articoli 1667 e 1668 soltanto perché ha realizzato l’immobile. L’eventuale responsabilità ai sensi dell’articolo 1669 deve essere valutata in base al ruolo concretamente assunto dal venditore nella costruzione e alla natura e gravità dei difetti.
Quando il fac simile non è sufficiente
È opportuno richiedere assistenza professionale quando il termine annuale dalla consegna è vicino o già trascorso, il venditore contesta la tempestività della denuncia, il contratto contiene clausole di esclusione della garanzia, il difetto è stato presumibilmente occultato, sono presenti gravi difetti costruttivi oppure il valore economico della controversia è rilevante.
Una relazione tecnica può essere particolarmente importante quando occorre distinguere un vizio originario dell’immobile da un problema provocato successivamente da manutenzione, parti condominiali o proprietà vicine. Se, per esempio, l’infiltrazione deriva da una tubazione o da un’altra parte dell’edificio e la questione riguarda il responsabile del danno anziché il venditore, può essere più adatto il modello di richiesta di risarcimento per infiltrazioni d’acqua. Se non viene raggiunto un accordo, possono essere valutati, in relazione al caso concreto, ulteriori strumenti come una trattativa assistita da professionisti, un accertamento tecnico preventivo o un giudizio civile. La mediazione non diventa automaticamente obbligatoria per il solo fatto che la controversia riguarda un immobile: occorre verificare la materia effettiva della domanda e le regole processuali applicabili.