In questa pagina sono disponibili un modello Word e un PDF editabile della liberatoria per le spese condominiali, utilizzata soprattutto in occasione della vendita di un appartamento per documentare la situazione dei pagamenti verso il condominio.
Più propriamente si tratta dell’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso che l’amministratore deve fornire al condomino che ne faccia richiesta ai sensi dell’articolo 1130, n. 9, del Codice Civile. Il documento fotografa la situazione alla data del rilascio, ma non costituisce una liberatoria assoluta da qualsiasi debito presente o futuro.
Fac Simile Liberatoria Condominiale Word
Il modello Word può essere utilizzato dall’amministratore come base per indicare i dati del condominio e dell’unità immobiliare, la posizione contabile del proprietario e le altre informazioni rilevanti per la compravendita.
Fac Simile Liberatoria Spese Condominiali PDF Editabile
Il PDF editabile consente di compilare il fac simile mantenendone la struttura. Prima della firma è necessario verificare che gli importi e le informazioni riportate corrispondano alla contabilità condominiale aggiornata.
A Cosa Serve l’Attestazione delle Spese Condominiali
L’articolo 1130, n. 9, del Codice Civile, introdotto dalla riforma del condominio contenuta nella Legge 11 dicembre 2012, n. 220, prevede tra i compiti dell’amministratore quello di fornire al condomino che ne faccia richiesta un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
Il documento è particolarmente utile prima del rogito perché consente all’acquirente e al notaio di conoscere la situazione contabile collegata all’unità immobiliare e di individuare eventuali morosità, rate ancora da versare, spese straordinarie deliberate o controversie che possono avere conseguenze economiche.
Il Consiglio Nazionale del Notariato inserisce infatti tra i documenti utili per una compravendita immobiliare la dichiarazione dell’amministratore attestante il pagamento delle spese condominiali, con indicazione delle eventuali spese straordinarie deliberate e delle liti in corso.
Chi Può Richiedere la Dichiarazione
La norma attribuisce espressamente il diritto di richiedere l’attestazione al condomino. In una normale compravendita è quindi il proprietario venditore, ancora condomino fino al trasferimento dell’immobile, a chiedere il documento all’amministratore.
Il futuro acquirente non ha, in quanto tale, lo stesso diritto diretto previsto dall’articolo 1130, n. 9. Il venditore può però acquisire l’attestazione e consegnarla all’acquirente, all’agente immobiliare o al notaio. Se vuole incaricare un’altra persona di effettuare la richiesta per suo conto può essere utile una delega, verificando con l’amministratore quali elementi siano necessari per identificare correttamente il delegato.
In fase di trattativa è opportuno prevedere già nel contratto preliminare di compravendita l’impegno del venditore a produrre un’attestazione aggiornata in prossimità del rogito.
Cosa Indicare nella Liberatoria Condominiale
Il fac simile deve essere compilato sulla base delle risultanze della contabilità condominiale e deve identificare chiaramente il condominio, l’amministratore, il proprietario e l’unità immobiliare interessata.
È opportuno indicare:
- denominazione e indirizzo del condominio;
- dati dell’amministratore;
- nome del condomino proprietario;
- identificazione dell’unità immobiliare;
- data alla quale è aggiornata la verifica contabile;
- stato dei versamenti relativi alle quote condominiali;
- eventuali somme scadute e ancora non pagate;
- rate già deliberate ma con scadenza successiva;
- eventuali spese straordinarie deliberate dall’assemblea;
- eventuali liti in corso rilevanti ai sensi dell’articolo 1130, n. 9, del Codice Civile.
Se la posizione risulta regolare, l’amministratore può attestare che, alla data indicata, non risultano morosità sulla base della contabilità disponibile. È preferibile evitare formule assolute come “nulla sarà mai più dovuto”, perché potrebbero successivamente emergere conguagli, spese già maturate ma non ancora contabilizzate o obbligazioni derivanti da delibere e gestioni precedenti.
Perché Non è una Vera Liberatoria
L’espressione “liberatoria condominiale” è molto utilizzata nella pratica, ma può essere fuorviante. L’amministratore non dispone normalmente del potere di rinunciare ai crediti del condominio o di liberare definitivamente il condomino da obbligazioni che potrebbero risultare successivamente dovute.
Il documento ha essenzialmente natura di attestazione della situazione contabile esistente alla data del rilascio. Non deve quindi essere confuso con una quietanza liberatoria con cui un creditore dichiara di avere ricevuto una determinata prestazione e, nei limiti della dichiarazione resa, di non avere ulteriori pretese.
Per questa ragione è importante indicare nel documento la data di riferimento della contabilità e specificare eventuali situazioni non ancora definitivamente quantificabili.
Debiti Condominiali del Venditore e Responsabilità dell’Acquirente
L’attestazione assume particolare importanza per effetto dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. Chi acquista un’unità immobiliare in condominio è infatti obbligato solidalmente con il precedente proprietario al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Ai fini di questa disposizione, il riferimento all’anno deve essere valutato rispetto all’esercizio della gestione condominiale, che può non coincidere con l’anno solare. Non è quindi sempre corretto identificare automaticamente la responsabilità dell’acquirente con il periodo compreso tra gennaio dell’anno precedente e la data del rogito.
La solidarietà significa che, nei limiti temporali previsti dalla legge, il condominio può rivolgersi anche all’acquirente per somme maturate in capo al precedente proprietario. I rapporti interni tra venditore e compratore restano distinti: l’acquirente che paga un debito che, secondo gli accordi o i criteri applicabili, spettava al venditore può avere diritto a richiederne il rimborso.
Il medesimo articolo 63 stabilisce inoltre che chi cede l’unità immobiliare resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui viene trasmessa all’amministratore una copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. È quindi importante che il cambio di proprietà venga formalmente comunicato all’amministratore.
Spese Straordinarie Deliberate Prima della Vendita
Una situazione che merita particolare attenzione riguarda lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazioni e innovazioni deliberati prima del rogito ma eseguiti o pagati successivamente.
Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, nei rapporti interni tra venditore e acquirente, salvo un diverso accordo tra le parti, le spese relative a interventi straordinari gravano su chi era proprietario al momento della delibera assembleare che ha approvato l’intervento. Il principio è stato confermato, tra le altre, dall’ordinanza della Cassazione n. 11199 del 28 aprile 2021.
Questo criterio riguarda i rapporti tra venditore e compratore e deve essere coordinato con la responsabilità solidale verso il condominio prevista dall’articolo 63. Un eventuale accordo con cui le parti stabiliscono una diversa ripartizione delle spese regola i loro rapporti interni, ma non è automaticamente opponibile al condominio.
Per questo motivo l’attestazione destinata a una compravendita dovrebbe, quando possibile, segnalare anche le spese straordinarie già deliberate e non ancora integralmente pagate. Il Consiglio Nazionale del Notariato indica espressamente tra la documentazione utile anche le eventuali spese straordinarie deliberate e le liti in corso.
Conguagli e Spese Non Ancora Quantificate
Una dichiarazione che attesta l’assenza di morosità alla data del rilascio non impedisce che successivamente venga approvato un rendiconto dal quale emerga un conguaglio riferibile a un periodo precedente. Analogamente, potrebbero esistere consumi, interventi o obbligazioni già maturati ma non ancora contabilizzati in modo definitivo.
Quando esistono queste situazioni è preferibile evidenziarle nel documento, anziché utilizzare una formula generica di completa liberazione. In prossimità della vendita può essere utile indicare le rate del preventivo già scadute, quelle non ancora scadute, l’ultimo consuntivo approvato e le eventuali gestioni straordinarie ancora aperte.
Come Utilizzare il Documento per il Rogito
È opportuno richiedere l’attestazione in prossimità dell’atto definitivo, in modo che la situazione indicata sia il più possibile aggiornata. Il venditore può quindi consegnarne una copia all’acquirente e al notaio incaricato della compravendita.
Non è prevista una registrazione autonoma della dichiarazione e un invio obbligatorio a un ente pubblico. Il documento viene normalmente conservato insieme alla documentazione della compravendita e serve alle parti per conoscere e disciplinare correttamente la posizione condominiale dell’immobile. Se dall’attestazione risultano somme ancora dovute, venditore e acquirente possono regolarne il pagamento prima del rogito oppure stabilire espressamente nell’atto come gestirle. In presenza di importi rilevanti o contestati è opportuno coordinare la soluzione con il notaio, tenendo presente che gli accordi tra le parti non eliminano i diritti che la legge attribuisce al condominio.