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Si tratta di un fac simile che può essere utilizzato come esempio di lettera di intenti acquisto immobile.
Lettera di Intenti Acquisto Immobile
Nell’esperienza immobiliare italiana la lettera di intenti rappresenta uno strumento duttile, spesso sottovalutato, che si colloca tra i contatti preliminari informali e il contratto preliminare di compravendita previsto dall’articolo 1350 del codice civile. È un documento redatto in forma scritta, di solito su carta intestata di una delle parti o del professionista che le assiste, con il quale il potenziale acquirente manifesta il proprio interesse ad acquistare un determinato bene e il venditore ne prende atto, delineando i profili essenziali dell’operazione. L’obiettivo è fissare, in modo più chiaro rispetto a un semplice scambio di mail o a un colloquio verbale, i punti sui quali le parti hanno raggiunto un’intesa di massima o, almeno, intendono misurare la propria convergenza. Nello stesso tempo si cerca di lasciare un margine di manovra sufficiente, poiché in questa fase l’acquirente deve ancora approfondire aspetti tecnici, urbanistici, fiscali e finanziari, mentre il venditore potrebbe volere verificare la solvibilità dell’interessato o ricevere ulteriori offerte.
La lettera di intenti non è disciplinata in modo espresso dal codice civile; essa trae la propria disciplina generale dai principi sulla libertà delle forme e sul vincolo negoziale, oltre che dagli articoli 1337 e 1338 dedicati alla responsabilità precontrattuale. Proprio la mancanza di una catalogazione normativa fa in modo che sia il contenuto concreto a determinarne la portata vincolante. I tribunali hanno più volte affermato che occorre indagare la comune volontà delle parti: se emergono elementi sufficienti a configurare un accordo completo sugli elementi essenziali della compravendita, identificazione del bene, prezzo, termini di pagamento, tempi di trasferimento, la lettera può essere qualificata come un vero e proprio preliminare atipico, con conseguente azionabilità ex art. 2932 c.c.; se, invece, risulta che le parti hanno inteso impegnarsi solo a proseguire le trattative, il documento ha natura meramente programmatoria e la violazione dei suoi patti genera al più una responsabilità da culpa in contrahendo, con risarcimento del danno interesse negativo e non tutela specifica.
Questo discrimine induce chi redige la lettera a dotarsi di formule linguistiche precise per chiarire la portata di ciascuna clausola. Una redazione avveduta distingue tra disposizioni vincolanti e non vincolanti, o addirittura inserisce un articolo separato in cui le parti riconoscono esplicitamente la mancanza di effetti obbligatori in relazione al futuro trasferimento di proprietà, impegnandosi soltanto a negoziare in buona fede e a non intraprendere trattative parallele per un certo periodo. Una scelta del genere risponde a una logica di gestione del rischio: l’acquirente evita di essere costretto ad acquistare un immobile che dovesse rivelarsi gravato da vizi o ipoteche, mentre il venditore mantiene la libertà di recedere se emergono offerte più vantaggiose, salvo eventuali penali pattuite.
Nella prassi professionale l’acquirente tipicamente richiede che almeno alcune clausole, come l’esclusiva di negoziazione e la riservatezza sui dati sensibili, abbiano efficacia giuridica immediata. L’esclusiva, spesso limitata a trenta o quarantacinque giorni, consente all’acquirente di organizzare la due diligence senza subire la concorrenza di soggetti terzi; la riservatezza, invece, tutela documenti societari, planimetrie o elaborati tecnici che il venditore mette a disposizione. Entrambe le clausole sono normalmente assistite da una penale ai sensi dell’articolo 1382 c.c. La violazione della penale, però, non trasforma la lettera in un preliminare: resta un accordo sulla condotta durante la fase preparatoria.
Talora la lettera d’intenti prevede il versamento di una somma a titolo di caparra di buona fede o deposito cauzionale. Questo istituto non coincide con la caparra confirmatoria disciplinata dagli articoli 1385 e 1386, tipica del contratto preliminare, perché non sussiste ancora un inviolabile vincolo di contrarre, ha però la funzione di indennizzare il venditore qualora l’acquirente, conclusa la due diligence con esito positivo, rifiuti di passare allo stadio successivo senza giustificato motivo. La giurisprudenza ritiene valida questa forma ibrida purché il testo chiarisca che la somma verrà restituita se emergono criticità oggettive sull’immobile o se, entro un termine fissato, non verranno rilasciate autorizzazioni edilizie o non sarà concesso il mutuo.
Un capitolo a parte riguarda la compatibilità della lettera d’intenti con il formalismo degli atti immobiliari. L’articolo 1350 impone la forma scritta ad substantiam per i contratti che trasferiscono diritti reali su beni immobili; la lettera di intenti, dunque, non produce mai il passaggio di proprietà e non necessita di forma notarile, salvo che le parti la qualifichino esplicitamente come preliminare. In quest’ultimo caso sarà invece necessaria la scrittura privata autenticata o l’atto pubblico, anche ai fini della trascrizione ex art. 2645-bis c.c. La trascrizione del preliminare offre la protezione contro le iscrizioni o i pignoramenti successivi, mentre la lettera di intenti non trascritta espone l’acquirente al rischio che il venditore alieni l’immobile a terzi o che subisca ipoteche. È perciò buona prassi prevedere già nella lettera una clausola che impegni il venditore a non costituire pesi o vincoli sino alla firma del preliminare, pena il pagamento di una somma concordata.
Nel definire il contenuto della lettera, un avvocato o un notaio esperto guiderà le parti attraverso temi ricorrenti: descrizione puntuale del cespite, con indicazione di catasto, confini, destinazione urbanistica e stato locativo, prezzo indicativo e meccanismo di aggiustamento in base all’esito della due diligence, tempistiche per il versamento del deposito, consegna dei documenti necessari al controllo tecnico legale, individuazione di cause legittime di recesso, legge applicabile e foro competente. Gli aspetti urbanistici meritano particolare attenzione: l’acquirente dovrà verificare l’agibilità, la conformità edilizia e la regolarità catastale, ricordando che eventuali difformità possono precludere la concessione del mutuo. A tal fine si prescrive spesso al venditore di fornire copia del certificato di destinazione urbanistica, di eventuali condoni, del certificato di agibilità e delle planimetrie catastali aggiornate, ponendo specifiche dichiarazioni di garanzia a suo carico.
La lettera di intenti diventa così un banco di prova per la futura relazione contrattuale: se le parti riescono a gestire correttamente questo passaggio, riducono la probabilità di contenzioso sia in fase preliminare sia al momento del rogito definitivo. Se viceversa il documento è ambiguo, redatto con formule di circostanza o privo di meccanismi di tutela, si rischia di alimentare pretese contrapposte. L’acquirente che abbia sostenuto costi di consulenza può domandare il risarcimento del danno da trattative interrotte; il venditore potrebbe lamentare la perdita di altre occasioni di vendita. La giurisprudenza, tuttavia, è molto attenta a evitare forme di arricchimento senza causa: viene liquidato solo il danno patrimoniale effettivo, misurato nei limiti della perdita subita e del mancato guadagno prevedibile al momento dell’avvio delle trattative, secondo i criteri degli articoli 1337 e 1223 c.c.
Fac Simile Lettera di Intenti Acquisto Immobile Word
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