In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF di incarico di vendita immobiliare in esclusiva. Il documento consente al proprietario di affidare a un’agenzia immobiliare la ricerca di un acquirente, stabilendo durata dell’incarico, prezzo richiesto, attività dell’agenzia, provvigione e conseguenze dell’eventuale violazione dell’esclusiva.
Il modello scaricabile è strutturato tecnicamente come incarico di mediazione immobiliare: identifica infatti l’agenzia come mediatore e richiama l’art. 1755 del Codice Civile. Non deve essere confuso con il mandato a titolo oneroso, che costituisce una figura distinta.
Fac Simile Mandato di Vendita in Esclusiva Word
Il formato Word è preferibile perché permette di aggiornare e personalizzare durata, provvigione, recesso, penali, attività promozionali, condizioni della vendita e clausole relative alla privacy.
Modello Mandato di Vendita in Esclusiva PDF Editabile
Il PDF contiene un incarico articolato di mediazione immobiliare in esclusiva. Prima della firma è necessario verificare attentamente le clausole fisse, soprattutto quelle relative a recesso, penali, provvigione dopo la scadenza dell’incarico e riferimenti normativi.
Incarico di mediazione e mandato non sono la stessa cosa
Nel linguaggio comune si parla spesso di “mandato all’agenzia immobiliare”, ma dal punto di vista giuridico occorre distinguere le diverse figure. Il mediatore disciplinato dall’art. 1754 del Codice Civile mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato a esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.
Diversa è la figura del mandatario a titolo oneroso nel settore immobiliare, che opera per conto di una sola parte e ne tutela gli interessi. La distinzione è rilevante anche per il compenso. Le Camere di Commercio distinguono infatti l’attività del mediatore immobiliare da quella dell’agente con mandato a titolo oneroso.
Il fac simile presente in questa pagina utilizza espressamente la figura del mediatore, prevede la possibilità che l’agenzia chieda una provvigione anche all’acquirente e richiama l’art. 1755 c.c. Deve quindi essere letto come incarico di mediazione in esclusiva, pur utilizzando nel titolo l’espressione comunemente ricercata “mandato di vendita”.
Come funziona l’esclusiva
La clausola di esclusiva non è imposta dalla legge. Con questa pattuizione il proprietario si obbliga, per il periodo indicato nell’incarico, a non affidare la vendita ad altre agenzie e, se previsto dal contratto, a non concludere autonomamente la vendita senza coinvolgere il mediatore.
Nel fac simile scaricabile il proprietario si impegna anche a segnalare all’agenzia eventuali interessati reperiti direttamente, affinché la trattativa venga gestita dal mediatore.
L’esclusiva deve essere valutata insieme agli obblighi assunti dall’agenzia. Il modello prevede, tra le altre attività, pubblicità dell’immobile, gestione delle visite, raccolta delle proposte, assistenza nel reperimento della documentazione e supporto fino alla stipula notarile.
La violazione dell’esclusiva non comporta automaticamente, per legge, il pagamento dell’intera provvigione. Occorre leggere la clausola penale pattuita. Nel fac simile disponibile è previsto un campo nel quale stabilire la penale come percentuale della provvigione.
Quando matura la provvigione
L’art. 1755 del Codice Civile stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Non è quindi sufficiente che l’agente abbia semplicemente pubblicato un annuncio, fornito un nominativo o fatto visitare l’immobile.
La Corte di Cassazione ha ribadito che deve esistere un adeguato nesso causale tra l’attività del mediatore e la successiva conclusione dell’affare e che il semplice fatto di avere messo inizialmente le parti in relazione non è sempre sufficiente.
D’altra parte, non è necessario attendere necessariamente il rogito notarile. Se una proposta di acquisto viene accettata e l’accettazione è comunicata al proponente e il suo contenuto determina già un accordo vincolante assimilabile a un preliminare, può essersi già concluso l’affare rilevante ai fini della provvigione.
Il fac simile scaricabile stabilisce espressamente che la provvigione matura con la comunicazione dell’accettazione della proposta di acquisto. Prima di firmare è quindi importante verificare questa clausola insieme al contenuto della proposta che l’agenzia utilizzerà.
Quanto spetta all’agenzia immobiliare
Non esiste una percentuale nazionale fissata dalla legge nella misura del 2%, 3% o di altra percentuale. L’importo della provvigione può essere stabilito liberamente nel contratto. In mancanza di accordo assumono rilievo gli usi e, in ultima istanza, i criteri previsti dall’art. 1755 del Codice Civile.
È quindi opportuno indicare nel modello la percentuale o l’importo dovuto dal venditore, precisando se l’IVA sia compresa oppure debba essere aggiunta. Deve essere chiaro anche quando il pagamento diventa esigibile.
Nel caso della normale mediazione l’agente può maturare un distinto diritto alla provvigione nei confronti dell’acquirente quando ne ricorrono i presupposti. La provvigione eventualmente richiesta all’acquirente non modifica automaticamente quella pattuita con il venditore.
Vendita dopo la scadenza dell’incarico
La scadenza dell’incarico non esclude automaticamente il diritto alla provvigione quando la vendita viene successivamente conclusa con un soggetto reperito grazie all’attività dell’agente. Occorre però verificare se tra l’intervento del mediatore e la conclusione dell’affare permane un effettivo nesso causale.
Non è quindi corretto affermare che qualsiasi persona che abbia visitato l’immobile durante l’incarico faccia sorgere automaticamente la provvigione se acquista in futuro.
Il modello disponibile contiene inoltre una specifica clausola contrattuale secondo cui la provvigione è dovuta, in determinate circostanze, se il venditore conclude direttamente o indirettamente con soggetti presentati o segnalati dal mediatore entro i dodici mesi successivi alla cessazione dell’incarico. Questo periodo di dodici mesi deriva dal fac simile e non rappresenta una durata imposta dalla legge a tutti gli incarichi immobiliari.
Durata dell’incarico
Non esiste una durata legale standard di dodici mesi per un incarico di vendita in esclusiva. La scadenza deve essere concordata dalle parti.
Il fac simile disponibile prevede correttamente uno spazio nel quale inserire la data finale e stabilisce che, raggiunta tale data, il rapporto cessi senza necessità di disdetta. È quindi necessario compilare il campo prima della firma.
Particolare attenzione va prestata a formulari diversi che prevedano rinnovi taciti o termini di disdetta molto anticipati. Quando il proprietario agisce come consumatore, tali clausole devono essere valutate anche alla luce della disciplina sulle clausole vessatorie.
Attenzione alla clausola di recesso del modello
Il fac simile scaricabile contiene una clausola che riconosce al venditore un recesso senza penale entro 10 giorni quando il contratto è firmato fuori dai locali dell’agenzia e addirittura un termine di 2 giorni negli altri casi. Questa formulazione non corrisponde all’attuale disciplina generale del Codice del Consumo e deve essere aggiornata.
Quando il proprietario è un consumatore e l’incarico viene concluso a distanza oppure fuori dai locali commerciali, l’art. 52 del Codice del Consumo prevede in generale un periodo di 14 giorni per esercitare il diritto di recesso. Per determinati contratti conclusi in occasione di visite non richieste del professionista presso l’abitazione del consumatore o durante escursioni organizzate a fini promozionali, il termine è elevato a 30 giorni.
Non esiste invece un generale diritto legale di recesso entro due giorni per un incarico sottoscritto nei locali dell’agenzia. Eventuali facoltà ulteriori possono naturalmente essere riconosciute dal contratto.
Se il consumatore chiede che l’attività dell’agenzia inizi durante il periodo di recesso, devono inoltre essere rispettate le specifiche regole previste dal Codice del Consumo per l’avvio anticipato del servizio.
Penali e rifiuto di una proposta conforme
Il modello contiene diverse penali. Una riguarda la violazione dell’esclusiva, un’altra il caso nel quale il venditore rifiuti una proposta conforme alle condizioni indicate nell’incarico e un’altra ancora determinate dichiarazioni inesatte sull’immobile.
Prima della firma è necessario leggere queste clausole separatamente dalla disciplina della provvigione. Una penale può infatti essere dovuta in forza dell’incarico anche quando non si è ancora verificato il presupposto previsto dall’art. 1755 per la normale provvigione.
Quando il proprietario agisce come consumatore, una penale manifestamente sproporzionata o altre clausole che determinino un significativo squilibrio a suo carico possono essere sottoposte alla disciplina delle clausole vessatorie del Codice del Consumo. La misura della penale non dovrebbe quindi essere lasciata incompleta né accettata automaticamente solo perché contenuta nel formulario dell’agenzia.
Dati dell’immobile da inserire
L’incarico deve identificare con precisione l’immobile, indicandone indirizzo, dati catastali, pertinenze, situazione di possesso ed eventuale locazione in corso. È inoltre opportuno descrivere ipoteche, vincoli, diritti di terzi e altre trascrizioni rilevanti.
Le dichiarazioni relative alla regolarità edilizia, urbanistica e catastale devono corrispondere alla situazione effettiva. Non è opportuno dichiarare genericamente che l’immobile è “conforme” senza avere verificato la documentazione disponibile.
Devono essere definiti anche prezzo richiesto, modalità di pagamento, eventuale mutuo esistente, termine previsto per il rogito e condizioni alle quali l’agenzia è autorizzata a raccogliere proposte.
Quando una proposta viene accettata e acquista efficacia vincolante può diventare necessario predisporre o registrare un contratto preliminare di compravendita, a seconda della struttura degli atti sottoscritti.
Verificare l’abilitazione dell’agente
Il PDF utilizza ancora la vecchia espressione “iscritto nel Ruolo degli Agenti di affari in mediazione”. Il Ruolo è stato soppresso nel 2010, pur restando vigenti i requisiti professionali necessari per esercitare l’attività.
Prima di conferire l’incarico è possibile verificare l’abilitazione dell’impresa e dei soggetti che svolgono attività di mediazione attraverso il Registro delle Imprese. La Camera di Commercio di Cuneo, come le altre Camere di Commercio, raccomanda espressamente questa verifica.
L’abilitazione è rilevante anche per il diritto alla provvigione. L’esercizio dell’attività di mediazione è soggetto ai requisiti previsti dalla Legge 39/1989 e l’attività abusiva comporta, oltre alle sanzioni previste, l’obbligo di restituire le provvigioni percepite.