In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF editabile di mandato a vendere un immobile. Il documento può essere utilizzato come base per disciplinare l’incarico con cui il proprietario affida a un mandatario attività finalizzate alla vendita, stabilendo poteri, durata, compenso, eventuale esclusiva e modalità di cessazione del rapporto.
Il mandato non deve però essere confuso con il normale incarico di mediazione immobiliare e con la procura a vendere. Se il proprietario vuole semplicemente incaricare un’agenzia di cercare un acquirente, può essere più adatto un incarico di mediazione. Se invece vuole autorizzare un’altra persona a sottoscrivere in suo nome un preliminare o l’atto di vendita, occorre verificare anche la forma della procura richiesta per quello specifico atto.
Fac Simile Mandato a Vendere Immobile Word
Il formato Word è indicato quando occorre personalizzare con precisione i poteri attribuiti al mandatario, il prezzo e le condizioni della vendita, il compenso, la durata, l’eventuale esclusiva e le modalità di revoca.
Fac Simile Mandato a Vendere Immobile PDF Editabile
Il PDF editabile può essere utilizzato come traccia per predisporre l’accordo. Prima della firma è necessario verificare che le attività attribuite al mandatario corrispondano realmente a ciò che il proprietario intende delegare e che non vengano attribuiti poteri di rappresentanza senza rispettare le formalità richieste dalla legge.
Quando utilizzare il mandato a vendere un immobile
L’articolo 1703 del Codice Civile definisce il mandato come il contratto con cui una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra. Nel caso della vendita immobiliare, il proprietario è il mandante e il soggetto incaricato è il mandatario.
Il documento è utile quando si vuole instaurare un vero rapporto di mandato, nel quale il mandatario agisce nell’interesse del proprietario e assume gli obblighi previsti dal contratto. Non è invece necessario ricorrere a questo schema ogni volta che ci si rivolge a un’agenzia immobiliare.
| Esigenza del proprietario | Documento da valutare |
|---|---|
| Trovare un acquirente mantenendo personalmente le decisioni sulla vendita | Incarico di mediazione immobiliare |
| Affidare a un agente l’attività nell’interesse di una sola parte | Mandato a titolo oneroso |
| Attribuire a un’altra persona il potere di compiere atti in nome del proprietario | Mandato con rappresentanza e relativa procura quando necessaria |
| Consentire a un’altra persona di sottoscrivere la vendita immobiliare al posto del proprietario | Procura a vendere nella forma richiesta per l’atto |
Mandato a titolo oneroso e agenzia immobiliare
Nel settore immobiliare esiste una specifica figura professionale, quella dell’agente munito di mandato a titolo oneroso. A differenza del mediatore disciplinato dall’articolo 1754 del Codice Civile, che mette in relazione le parti senza essere legato a una di esse da rapporti di rappresentanza, collaborazione o dipendenza, l’agente con mandato a titolo oneroso opera nell’interesse di una sola parte, il mandante.
La Legge 3 febbraio 1989, n. 39 comprende anche chi svolge, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi a immobili o aziende. Il vecchio ruolo camerale degli agenti di affari in mediazione è stato soppresso: oggi l’attività professionale viene esercitata attraverso gli adempimenti previsti presso il Registro delle Imprese e il REA.
La Camera di Commercio di Torino chiarisce che il mandato a titolo oneroso riguarda l’agente che opera nel settore immobiliare in nome e per conto del mandante. Quando il modello viene utilizzato per affidare professionalmente questo tipo di attività a un’agenzia, è quindi opportuno verificare che l’impresa sia abilitata per l’attività effettivamente esercitata.
Nel mandato a titolo oneroso il compenso proviene dal mandante. Si tratta di una differenza importante rispetto alla mediazione ordinaria, nella quale l’articolo 1755 del Codice Civile riconosce al mediatore il diritto alla provvigione dalle parti quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
Mandato e procura a vendere non sono la stessa cosa
Uno degli aspetti più importanti nella compilazione consiste nello stabilire se il mandatario debba soltanto svolgere attività preparatorie e negoziali oppure debba anche rappresentare il proprietario nei confronti dei terzi.
Il mandato disciplina il rapporto interno tra mandante e mandatario. Il potere di agire in nome del proprietario deriva invece dalla rappresentanza e dalla relativa procura. L’articolo 1704 del Codice Civile stabilisce infatti che, quando al mandatario è conferito il potere di agire in nome del mandante, si applicano anche le norme sulla rappresentanza.
Di conseguenza, una clausola generica con cui viene conferito un “mandato a vendere” non dovrebbe essere interpretata automaticamente come autorizzazione a firmare qualsiasi atto al posto del proprietario.
Se il mandatario deve poter accettare una proposta vincolante, sottoscrivere un contratto preliminare o concludere direttamente il trasferimento dell’immobile, occorre individuare espressamente questi poteri e verificare la forma della procura. L’articolo 1392 del Codice Civile richiede che la procura abbia la forma prescritta per il contratto che il rappresentante deve concludere.
Per la stipula dell’atto definitivo di compravendita e per gli atti destinati alla trascrizione nei Registri Immobiliari, un semplice fac simile Word o PDF sottoscritto privatamente non deve quindi essere considerato automaticamente sufficiente. Se il proprietario non sarà presente all’atto è opportuno concordare preventivamente con il notaio la procura necessaria.
Come compilare il mandato a vendere
Il documento deve identificare con precisione il proprietario e il mandatario. Se una delle parti è una società o un’agenzia devono essere indicati denominazione, sede, codice fiscale o Partita IVA e dati del soggetto che sottoscrive l’accordo con i relativi poteri.
L’immobile deve essere descritto indicando almeno Comune, indirizzo e dati catastali. È utile specificare anche pertinenze comprese nella vendita, come box, cantina, posto auto o terreno, e il titolo in forza del quale il mandante può disporre del bene.
Devono poi essere indicati il prezzo richiesto e gli eventuali limiti entro i quali il mandatario può negoziare. Una formula che attribuisce genericamente il potere di “trattare la vendita” può risultare ambigua: è preferibile precisare se il mandatario possa soltanto raccogliere proposte, formulare controproposte, concordare condizioni oppure assumere veri impegni in nome del proprietario.
Particolare attenzione richiedono l’incasso di somme e la gestione di assegni o depositi. Se il mandatario deve essere autorizzato a ricevere somme per conto del proprietario, tale potere dovrebbe risultare espressamente dal documento, indicando anche modalità di custodia e successivo trasferimento.
Esclusiva e vendita effettuata direttamente dal proprietario
L’esclusiva non è una conseguenza automatica del mandato. Deve essere prevista espressamente. Le parti devono stabilire se, durante la durata dell’incarico, il proprietario possa affidare la vendita anche ad altri professionisti o concluderla direttamente con un acquirente trovato autonomamente.
Se si prevede una penale o un compenso nel caso di violazione dell’esclusiva, la clausola deve indicare chiaramente quando la somma diventa dovuta e come viene calcolata. Per un modello specificamente destinato a un rapporto in esclusiva è disponibile anche il fac simile di incarico di vendita immobiliare in esclusiva, che deve comunque essere distinto dal mandato con poteri rappresentativi.
Come stabilire il compenso
L’articolo 1709 del Codice Civile stabilisce che il mandato si presume oneroso. È quindi opportuno indicare direttamente nel contratto quale compenso spetta al mandatario e quando matura.
Il compenso può essere stabilito secondo i criteri concordati dalle parti, per esempio mediante una somma fissa o una percentuale collegata al valore dell’operazione. È importante specificare se diventa dovuto al compimento dell’attività affidata, alla sottoscrizione di un determinato accordo, alla conclusione della vendita o al verificarsi di un altro evento definito nel contratto.
Devono essere disciplinate separatamente le eventuali spese per pubblicità, fotografie, documentazione tecnica, certificazioni o altri servizi, precisando quali richiedano un’autorizzazione preventiva del mandante e quali siano già comprese nel compenso.
Durata e revoca del mandato
La legge non stabilisce una durata standard di sei mesi o un anno. Le parti possono indicare una data di scadenza oppure collegare la cessazione al compimento dell’affare. È opportuno disciplinare espressamente anche un eventuale rinnovo, evitando formulazioni che rendano incerta la durata effettiva dell’incarico.
Il mandato è normalmente revocabile, ma le conseguenze economiche della revoca dipendono dal contenuto del contratto e dalle regole degli articoli 1723 e 1725 del Codice Civile. In particolare, la revoca di un mandato oneroso conferito per un periodo determinato o per uno specifico affare può comportare il risarcimento dei danni se avviene prima della scadenza o del compimento dell’affare senza giusta causa. Nel mandato a tempo indeterminato può assumere rilievo anche il mancato congruo preavviso.
Non esiste una regola generale che imponga sempre di revocare il mandato tramite raccomandata. È però opportuno utilizzare il mezzo previsto dal contratto e, in ogni caso, una modalità che permetta di provare contenuto e ricezione della comunicazione, come PEC o raccomandata quando appropriate.
Firma e utilizzo del documento
Il fac simile disponibile in questa pagina non è un modulo pubblico o notarile obbligatorio. Una volta completato, il contratto deve essere sottoscritto dalle parti e ognuna dovrebbe conservarne una copia completa degli eventuali allegati.
Quando l’incarico viene utilizzato da un agente di affari in mediazione nell’ambito della propria attività professionale, occorre inoltre considerare la disciplina dei moduli e formulari utilizzati con la clientela. I formulari predisposti dall’impresa e contenenti condizioni contrattuali devono essere preventivamente depositati presso il Registro delle Imprese secondo la disciplina della Legge 39/1989. Se invece il mandatario deve sottoscrivere in nome del proprietario atti che producono effetti direttamente sull’immobile, il contratto di mandato deve essere coordinato con una procura formalmente idonea. In questo caso il modello scaricabile costituisce soltanto la base per disciplinare il rapporto tra le parti e non sostituisce l’atto che il notaio o altro professionista deve predisporre per conferire validamente i necessari poteri di rappresentanza.