In questa pagina sono disponibili un fac simile di proposta irrevocabile di acquisto immobiliare in formato Word e un modello PDF. Il documento permette al potenziale acquirente di formulare un’offerta per un determinato immobile, indicando prezzo, modalità di pagamento e termine entro il quale la proposta deve rimanere ferma.
La proposta irrevocabile può produrre conseguenze giuridiche rilevanti: durante il periodo stabilito il proponente resta vincolato e, se l’accettazione del venditore gli viene comunicata nei termini, può formarsi un contratto preliminare già obbligatorio.
Fac Simile Proposta Irrevocabile di Acquisto Immobile Word
Il formato Word è quello più adatto quando occorre modificare le clausole relative a caparra, pagamenti, termine di irrevocabilità, mutuo o condizioni dell’immobile.
Modello Proposta Irrevocabile di Acquisto Immobile PDF
Il PDF può essere utilizzato come modello di riferimento, ma il testo deve essere verificato integralmente prima della firma e adattato all’operazione concreta.
Il modello disponibile contiene formule che non devono essere utilizzate automaticamente. In particolare, per una somma versata richiama l’articolo 1382 del Codice civile, che disciplina la clausola penale, e utilizza anche l’espressione caparra penitenziale. La caparra confirmatoria è invece disciplinata dall’articolo 1385 e la caparra penitenziale dall’articolo 1386. Anche le modalità di pagamento indicate nel modello devono essere adattate e non possono essere interpretate come autorizzazione a effettuare pagamenti in contanti oltre i limiti previsti dalla normativa vigente. Per un utilizzo concreto è quindi preferibile modificare il testo in base agli accordi effettivamente raggiunti.
Come funziona una proposta irrevocabile di acquisto
La proposta di acquisto è la dichiarazione con cui il potenziale acquirente offre di comprare un determinato immobile alle condizioni indicate nel documento. La caratteristica specifica della proposta irrevocabile è disciplinata dall’articolo 1329 del Codice civile: quando il proponente si obbliga a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, un’eventuale revoca durante quel periodo è inefficace.
Per questo motivo è importante indicare con precisione la scadenza dell’irrevocabilità. Non esiste una durata legale standard di 30 giorni o di un mese. Il termine deve essere scelto considerando il tempo necessario al venditore per decidere e le verifiche che l’acquirente deve svolgere, evitando di restare vincolati più a lungo del necessario.
Prima dell’accettazione il venditore, salvo diversi impegni assunti, non è vincolato dalla proposta e può decidere di non accettarla. Se invece si desidera utilizzare un’offerta che non contenga uno specifico impegno di irrevocabilità, è disponibile anche il modello di proposta di acquisto immobiliare tra privati.
Cosa succede quando il venditore accetta
La sola firma del venditore non è sempre sufficiente a concludere l’accordo. In base all’articolo 1326 del Codice civile, il contratto si conclude quando chi ha formulato la proposta ha conoscenza dell’accettazione. È quindi importante che la proposta stabilisca come e entro quale termine l’accettazione deve essere comunicata all’acquirente e che rimanga prova della comunicazione.
Quando il documento contiene gli elementi necessari dell’operazione e l’accettazione viene regolarmente comunicata al proponente, la proposta accettata può costituire un vero e proprio contratto preliminare. Da quel momento venditore e acquirente possono essere già reciprocamente obbligati a stipulare la compravendita definitiva. Un successivo compromesso o contratto preliminare può servire a integrare gli accordi, ma non deve essere dato per scontato che il vincolo sorga soltanto con la firma di quel secondo documento.
Se il venditore modifica il prezzo, le modalità di pagamento, le date o altre condizioni della proposta, la dichiarazione non costituisce normalmente una semplice accettazione, ma una nuova proposta che dovrà a sua volta essere accettata dall’acquirente.
Cosa inserire nella proposta
Il documento deve permettere di individuare senza ambiguità le parti, l’immobile e le condizioni economiche dell’offerta. È opportuno indicare:
- dati dell’acquirente e del venditore: nome e cognome, codice fiscale, residenza e altri dati identificativi necessari;
- immobile: indirizzo, descrizione, pertinenze e dati catastali disponibili, come foglio, particella e subalterno;
- titolo di provenienza: gli estremi dell’atto con cui il venditore ha acquistato la proprietà, quando disponibili;
- prezzo: importo complessivo offerto e modalità previste per il pagamento;
- somma consegnata con la proposta: importo, modalità di consegna e soprattutto titolo al quale viene versata o affidata;
- termine di irrevocabilità: data entro la quale il proponente si obbliga a mantenere ferma l’offerta;
- accettazione: modalità e termine entro i quali deve essere comunicata all’acquirente;
- rogito: termine previsto per la stipula del contratto definitivo e, se già individuato, notaio incaricato;
- stato dell’immobile: eventuali ipoteche, pignoramenti, locazioni, diritti di terzi, spese condominiali arretrate e altre situazioni rilevanti;
- consegna: data prevista, stato di occupazione e condizioni per la liberazione dell’immobile;
- eventuali condizioni sospensive: per esempio quella collegata all’ottenimento di un finanziamento.
Se interviene un’agenzia immobiliare possono essere indicati anche i dati del mediatore e le condizioni della provvigione.
Somma versata, acconto e caparra
Non esiste una percentuale fissata dalla legge che debba essere obbligatoriamente consegnata con la proposta. In particolare, non è possibile affermare in generale che debba essere versato l’1% del prezzo. Importo e modalità dipendono dall’operazione e dagli accordi.
È invece essenziale precisare la funzione della somma. Un deposito temporaneamente custodito dall’agenzia, un acconto sul prezzo e una caparra confirmatoria non producono gli stessi effetti. Se le parti stabiliscono che, con la conclusione del contratto, una determinata somma assuma la funzione di caparra confirmatoria, trovano applicazione le conseguenze previste dall’articolo 1385 del Codice civile in caso di inadempimento.
Il documento dovrebbe quindi specificare chi conserva materialmente l’assegno o la somma prima dell’accettazione, quando può essere consegnata al venditore, cosa accade in caso di mancata accettazione e quale funzione assume dopo la conclusione dell’accordo. Non è corretto presumere che ogni assegno consegnato insieme alla proposta diventi automaticamente una caparra confirmatoria indipendentemente dal testo sottoscritto.
Proposta subordinata all’ottenimento del mutuo
Se l’acquisto può essere effettuato soltanto ottenendo un finanziamento, questo aspetto deve essere disciplinato prima della firma. Una proposta irrevocabile priva di una condizione adeguata può vincolare l’acquirente anche se successivamente la banca non concede il finanziamento sperato.
È quindi opportuno stabilire con precisione l’importo minimo del mutuo necessario, il termine entro il quale deve essere ottenuto e cosa succede alla proposta e alle somme consegnate se il finanziamento non viene concesso. Per questa situazione è disponibile uno specifico modello di proposta di acquisto immobiliare vincolata al mutuo.
Controlli da fare prima della firma
La proposta irrevocabile non dovrebbe essere sottoscritta rinviando automaticamente ogni controllo al rogito. Una volta comunicata l’accettazione, infatti, l’acquirente può essere già vincolato da un preliminare.
Prima della firma è opportuno verificare la titolarità dell’immobile, l’atto di provenienza, i dati e la planimetria catastale, la situazione ipotecaria, la regolarità urbanistico-edilizia, l’eventuale presenza di pignoramenti o altri gravami, lo stato di occupazione e le pendenze condominiali. Deve inoltre essere verificata la documentazione energetica applicabile. Il Consiglio Nazionale del Notariato richiama espressamente l’attenzione sugli impegni che possono derivare dalla proposta di acquisto e sull’opportunità di svolgere le verifiche prima di assumere obblighi.
La semplice dichiarazione del venditore circa l’assenza di gravami non sostituisce le verifiche documentali. Per immobili da costruire, situazioni successorie, donazioni nella provenienza, abusi edilizi, importi elevati o altre circostanze complesse è particolarmente opportuno sottoporre il testo e la documentazione a un notaio prima della firma.
Comunicazione dell’accettazione e registrazione
La proposta firmata deve essere consegnata al venditore direttamente o tramite l’agenzia, secondo quanto previsto dal documento. È opportuno utilizzare modalità che consentano di dimostrare la data della consegna e, soprattutto, la data in cui l’accettazione del venditore viene comunicata al proponente. Acquirente e venditore dovrebbero conservare una copia completa della proposta, dell’accettazione, degli allegati e delle relative comunicazioni. La proposta non ancora accettata non deve essere confusa con un contratto preliminare. Se invece l’accettazione comunicata all’acquirente, considerando il contenuto del documento, determina la conclusione di un preliminare di compravendita, l’accordo è soggetto a registrazione. Per gli atti formati in Italia il termine ordinario per la registrazione è attualmente di 30 giorni dalla conclusione dell’atto.
Quando l’affare è concluso con l’intervento di un agente immobiliare, la normativa attribuisce al mediatore specifici obblighi di registrazione per i contratti preliminari e per le proposte accettate che siano sufficienti a formare un preliminare. Anche il diritto alla provvigione non deve essere collegato automaticamente al rogito: in base all’articolo 1755 del Codice civile può assumere rilievo il momento in cui l’affare è giuridicamente concluso. Prima della firma è quindi necessario controllare anche l’incarico e le condizioni economiche concordate con l’agenzia.