In questa pagina sono disponibili un modello Word e un PDF per contestare la provvigione richiesta o già incassata da un’agenzia immobiliare. Si tratta di fac simile liberi e non di moduli ufficiali: il testo deve essere adattato al motivo concreto della contestazione e ai documenti sottoscritti con l’agenzia.
Il modello disponibile è impostato in particolare sul caso in cui la provvigione sia già stata pagata e se ne chieda la restituzione per una violazione degli obblighi informativi del mediatore, richiamando l’articolo 1759 del Codice Civile. Se la provvigione non è ancora stata versata oppure viene contestata per una ragione diversa, per esempio mancata maturazione del compenso, condizione sospensiva non verificata o mancanza dei requisiti professionali, il testo deve essere modificato di conseguenza.
Fac Simile Contestazione Provvigione Agenzia Immobiliare Word
La versione Word è il formato più adatto quando occorre modificare la motivazione della contestazione, distinguere tra provvigione richiesta e già pagata oppure aggiungere riferimenti a proposta di acquisto, preliminare e documenti allegati.
Fac Simile Contestazione Provvigione Agenzia Immobiliare PDF
Il PDF contiene una contestazione basata sull’inadempimento degli obblighi informativi dell’agenzia e una richiesta di restituzione della provvigione già versata. Prima di utilizzarlo è quindi necessario verificare che questa impostazione corrisponda effettivamente al proprio caso.
Quando Può Essere Contestata la Provvigione
La regola generale è contenuta nell’articolo 1755 del Codice Civile: il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Non è quindi sufficiente, da sola, l’esistenza di un incarico all’agenzia e non è nemmeno corretto individuare sempre il momento di maturazione della provvigione nella firma di qualsiasi proposta di acquisto.
Occorre verificare se tra le parti sia sorto un vincolo giuridico effettivamente impegnativo e se la conclusione dell’affare sia causalmente collegata all’attività del mediatore. Una stipula di un contratto preliminare di compravendita costituisce normalmente conclusione dell’affare ai fini della provvigione. Anche una proposta accettata può produrre questo effetto quando contiene gli elementi necessari e l’accettazione determina già un accordo vincolante tra venditore e acquirente.
Di conseguenza, il successivo rifiuto di una parte di arrivare al rogito non elimina automaticamente il diritto del mediatore se l’affare era già stato concluso. Al contrario, se le trattative non hanno prodotto alcun vincolo giuridico oppure manca un collegamento causale tra l’attività dell’agenzia e l’affare successivamente concluso, possono esistere i presupposti per contestare la richiesta di provvigione.
Anche la scadenza dell’incarico di mediazione immobiliare non esclude automaticamente il compenso. Se dopo la scadenza venditore e acquirente concludono proprio l’affare reso possibile dall’attività svolta in precedenza dall’agente, il diritto alla provvigione può comunque sussistere.
Non Esiste una Percentuale di Provvigione Fissata per Legge
Non esiste una percentuale nazionale obbligatoria del 3%, 4% o di altra misura. L’importo deve essere verificato innanzitutto nell’accordo sottoscritto con l’agenzia. In mancanza di un patto, l’articolo 1755 del Codice Civile disciplina i criteri per la determinazione della misura della provvigione.
Prima di contestare l’importo è quindi necessario recuperare l’incarico, la proposta di acquisto e ogni altro documento nel quale siano indicate percentuale, importo, IVA, momento di maturazione e modalità di pagamento. Una provvigione più elevata di una percentuale considerata usuale non è, per questo solo motivo, automaticamente illegittima.
Provvigione e Acquisto Subordinato al Mutuo
La semplice intenzione dell’acquirente di finanziare l’acquisto mediante mutuo non impedisce di per sé la maturazione della provvigione. È determinante verificare se il contratto sia realmente sottoposto a una condizione sospensiva relativa all’ottenimento del finanziamento.
L’articolo 1757 del Codice Civile stabilisce che, quando il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui la condizione si verifica. Se l’acquisto dipende dal finanziamento, assume quindi particolare importanza il contenuto della clausola inserita nella proposta o nel preliminare. Può essere utile confrontarla con un modello di proposta di acquisto vincolata al mutuo.
Non basta che nel documento sia scritto genericamente che l’acquirente intende chiedere un mutuo. Occorre verificare se l’efficacia dell’accordo sia effettivamente sospesa fino alla concessione del finanziamento, quale evento debba verificarsi e entro quale termine.
Obblighi Informativi dell’Agenzia Immobiliare
Il modello scaricabile si concentra sulla violazione dell’articolo 1759 del Codice Civile, secondo cui il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla sua conclusione.
La responsabilità dell’agente può riguardare anche informazioni che, considerate la natura professionale dell’attività e le circostanze concrete, avrebbe dovuto conoscere usando la diligenza richiesta. Non è però corretto affermare che il mediatore sia sempre obbligato, in assenza di uno specifico incarico, a effettuare personalmente ogni indagine tecnica o giuridica sull’immobile, come tutte le verifiche ipotecarie, catastali o urbanistiche.
Per questo motivo la contestazione dovrebbe indicare con precisione quale informazione sarebbe stata omessa, perché l’agenzia la conosceva o avrebbe dovuto conoscerla e quale conseguenza abbia prodotto. Possono assumere rilievo, a seconda del caso, informazioni su ipoteche, pignoramenti, irregolarità edilizie, limitazioni alla commerciabilità o altre circostanze significative per la decisione di concludere l’affare.
Una violazione degli obblighi informativi non comporta in ogni situazione e automaticamente la perdita della provvigione. Possono entrare in gioco l’inadempimento del mediatore, il danno subito, il nesso causale e le caratteristiche dell’accordo concluso. Per controversie economicamente rilevanti è quindi opportuno valutare il caso concreto prima di affermare nella lettera che il compenso è certamente non dovuto.
Agente Immobiliare Non Abilitato
Un ulteriore motivo di contestazione può riguardare l’assenza dei requisiti necessari per svolgere l’attività di mediazione. Il vecchio Ruolo degli agenti di affari in mediazione è stato soppresso: oggi occorre fare riferimento alle iscrizioni nel Registro delle Imprese o nel REA e verificare la posizione del soggetto che ha effettivamente svolto l’attività.
Le informazioni della Camera di Commercio sugli agenti di affari in mediazione consentono di verificare l’attuale sistema di abilitazione. La mancanza dei requisiti previsti dalla Legge 39/1989 può incidere sul diritto alla provvigione, ma la verifica deve riguardare correttamente l’impresa, l’agente e la posizione risultante dai registri competenti.
Come Compilare la Contestazione
La lettera dovrebbe permettere all’agenzia di individuare immediatamente il rapporto e comprendere la ragione specifica per cui il pagamento viene contestato. È utile indicare:
- nome, cognome e recapiti del mittente;
- denominazione e indirizzo dell’agenzia immobiliare;
- indirizzo dell’immobile interessato;
- data dell’incarico, della proposta o del preliminare rilevante;
- importo della provvigione richiesta o già pagata;
- motivo preciso della contestazione;
- documenti e comunicazioni che dimostrano quanto affermato;
- richiesta conclusiva formulata in modo coerente con il caso concreto.
Se la provvigione non è ancora stata pagata, la parte del fac simile relativa alla “restituzione della somma già versata” deve essere sostituita con una contestazione della richiesta di pagamento. Se invece il compenso è già stato corrisposto, possono essere indicati importo, data, modalità del pagamento e gli estremi dell’eventuale fattura.
Anche il riferimento alla risoluzione del preliminare presente nel modello deve essere mantenuto solo se corrisponde ai fatti. Non deve essere inserito quando il preliminare non è mai stato concluso, quando è ancora efficace o quando la controversia riguarda esclusivamente l’importo della provvigione.
Documenti da Allegare
La contestazione è più utile quando le affermazioni possono essere verificate attraverso documenti. A seconda del motivo possono essere allegati copia dell’incarico di mediazione, proposta e relativa accettazione, preliminare, fattura dell’agenzia, prova del pagamento della provvigione, comunicazioni intercorse e documentazione relativa alla circostanza che si sostiene sia stata omessa.
Non è necessario allegare indiscriminatamente tutta la documentazione relativa alla compravendita. È preferibile selezionare gli elementi direttamente collegati al motivo della contestazione e conservare gli originali.
Come Inviare la Lettera
La contestazione dovrebbe essere trasmessa con una modalità che permetta di dimostrare il contenuto della comunicazione e la sua ricezione. Possono essere utilizzate, a seconda della situazione, PEC o raccomandata con avviso di ricevimento. Se il contratto con l’agenzia prevede un particolare recapito o una modalità specifica per le comunicazioni, è opportuno tenerne conto.
Nel fac simile è presente uno spazio nel quale indicare il termine richiesto per il riscontro. Non esiste un numero di giorni universalmente imposto per questo tipo di lettera: il termine deve essere ragionevole e coerente con la richiesta formulata.
L’invio della contestazione non determina da solo l’accertamento definitivo della non debenza della provvigione e non cancella automaticamente un credito controverso. Se agenzia e cliente non raggiungono un accordo, l’effettiva spettanza del compenso o dell’eventuale restituzione deve essere valutata sulla base dei documenti, dell’attività svolta dal mediatore e delle circostanze concrete.